Du 12 avril 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 23/01979 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YM7Q
[B] [K],
[S] [K]
C/
[T] [C]
- Expéditions délivrées à
Me Eric FOREST
- FE délivrée à
Me Thierry FIRINO MARTELL
Le 12/04/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 avril 2024
PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDEURS :
Madame [B] [K]
née le 14 Janvier 1949 à [Localité 6]
[Adresse 2]
Monsieur [S] [K]
né le 22 Août 1952 à [Localité 5]
[Adresse 2]
Tous deux représentés par Me Thierry FIRINO MARTELL, Avocat au barreau de BORDEAUX
DEFENDEUR :
Monsieur [T] [C]
né le 24 Avril 1940 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Eric FOREST, Avocat au barreau de BORDEAUX
DÉBATS :
Audience publique en date du 16 Février 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Septembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire et en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 6 septembre 2016, Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] ont, par l'intermédiaire de leur mandataire, la SARL JCOUDERC GESTION, donné à bail à Monsieur [T] [C] un logement ainsi qu'une place de parking situés [Adresse 3]) moyennant un loyer révisable mensuel de 678€ et une provision sur charges mensuelle de 60€.
Par acte d'huissier du 8 juin 2023, Madame et Monsieur [K] ont fait délivrer à Monsieur [C] un commandement de payer la somme de 1.908,18€ au titre de l'arriéré locatif.
Par acte introductif d'instance en date du 22 septembre 2023, Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] ont fait assigner Monsieur [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 1er décembre 2023 aux fins de :
- prononcer l'acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les deux mois du commandement et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail
- ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [C] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit, avec au besoin le concours d'un serrurier et l'assistance éventuelle de la Force publique dans les conditions prévues par les articles L411-1, L412-1 à L412-8 et R411-3 et R412-1 à R412-4 du Code des procédures d'exécution
- condamner Monsieur [T] [C] au paiement à titre provisionnel de la somme de 5.127,49€ arrêtée au 12 septembre 2023 à valoir sur les loyers et charges jusqu'à résiliation du bail
- condamner Monsieur [T] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à vidange effective des lieux
- condamner Monsieur [T] [C], à défaut de libération des lieux loués, au paiement d'une astreinte provisoire de 100€ par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l'expulsion et ce jusqu'à vidange effective des lieux
- condamner Monsieur [T] [C] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil à compter de la délivrance du commandement du 8 juin 2023
- condamner Monsieur [T] [C] au paiement de la somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens par application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 juin 2023, celui de l'assignation, dénonciation au préfet et les frais d'exécution à venir
- ordonner que l'exécution provisoire de l'ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute
A l'audience du 1er décembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 19 janvier 2024 puis au 16 février 2024.
Lors de l'audience du 16 février 2024, Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s'élève désormais à la somme de 6.940,39€ et confirment les termes de leur demande initiale. Ils précisent qu'il n'y a pas de paiement à ce jour pour le mois de février 2024.
En défense, Monsieur [T] [C], représenté par son conseil, sollicite du juge saisi de:
- juger que le commandement de payer du 8 juin 2023 est irrégulier en ce qu'il ne mentionne pas précisément les échéances réclamées au locataire (date et montant restant dû pour chacune d'elles)
- juger qu'il existe une contestation sérieuse sur le quantum des sommes demandées et la réalité de la dette locative exigible non prescrite
- juger irrecevables en conséquence les bailleurs et les débouter de l'ensemble de leurs demandes
Subsidiairement,
- juger que la dette locative reconnue par Monsieur [C] ne saurait excéder la somme de 3.110,52€
- rejeter en conséquence toute demande en paiement provisionnel supérieure à ce montant
- lui allouer les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette par: 35 mensualités de 90€ en sus du loyer outre ◦une 36ème mensualité du solde de la dette
- suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat de bail et dire que ladite clause sera réputée ne pas avoir joué sous réserve du parfait respect de l'échéancier alloué
- juger qu'il n'y a pas lieu de procéder à l'expulsion immédiate du locataire tant que la clause résolutoire est suspendue
- débouter les demandeurs de leurs demandes plus amples
- juger que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles et dépens qu'elle aura exposés.
Il expose que c'est en raison de difficultés financières passagères qu'il s'est trouvé dans l'impossibilité de payer complètement et régulièrement son loyer entre mai et octobre ; que si un arriéré s'est incontestablement formé sur cette période, il est toutefois largement moindre que les sommes sollicitées par les bailleurs. Il soutient que le décompte des bailleurs est incompréhensible puisqu'il est établi depuis l'origine de la location et ne permet pas d'identifier clairement le montant du par le locataire et les paiements faits par lui sur la période non prescrite. Il fait valoir que le juge de céans, juge de l'évidence, constatera que le commandement de payer n'est pas valable faute d'énoncer précisément les échéances réclamées et qu'en outre une contestation sérieuse existe sur le montant des sommes dues et qui ne sont pas atteintes par la prescription. Il sollicite, à titre subsidiaire, des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 90€ en sus du loyer courant expliquant être de bonne foi et âgé de 84 ans.
Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance de Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K].
A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 12 avril 2024.
En cours de délibéré, Maître Thierry FIRINO MARTELL, conseil de Madame et Monsieur [K], a adressé le 14 mars 2024, le décompte actualisé des sommes dues par le locataire certifié conforme au 8 mars 2024 indiquant que les loyers pour les mois de février et mars 2024 n'ont pas été réglés par Monsieur [C].
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 22 septembre 2023, au moins six semaines avant l’audience du 1er décembre 2023.
Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 9 juin 2023.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
En revanche, si les moyens opposés en défense sont inopérants, mal fondés ou insuffisamment prouvés, aucune contestation sérieuse n’existe.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement de payer fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette reste valable pour la partie non contestable de la dette.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Madame et Monsieur [K] ont fait signifier à Monsieur [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.908,18€ au titre des loyers échus suivant exploit du 8 juin 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [C] soutient que le commandement de payer du 8 juin 2023 n'est pas valable, faute d'énoncer précisément les échéances réclamées au locataire.
Il convient de relever que le décompte annexé au commandement de payer comprend 6 colonnes intitulées : date/libellé/débit/ crédit/ solde progressif : débiteur/créditeur.
Ce dernier mentionne expressément pour chaque mois et de manière chronologique les échéances réclamées au locataire distinguant le loyer de la provision pour charges ainsi que les sommes versées par le locataire.
La colonne « solde progressif » permet clairement et sans difficulté de suivre les sommes restant dues par le locataire.
Le décompte est donc parfaitement lisible. Par voie de conséquence, le commandement de payer délivré à Monsieur [C] le 8 juin 2023 est valable.
En outre, s'agissant de la prescription, en vertu de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail se prescrivant par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit, au jour de la délivrance du commandement de payer du 8 juin 2023, Monsieur [C] était donc redevable de la somme de 1.560,90€ au titre des loyers et charges échus, la somme de 347,28€ qui représente le solde au 5 juin 2020 étant prescrite.
Monsieur [C], n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 8 juin 2023, réglé les causes dudit commandement à hauteur de 1.560,90€, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 9 août 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 9 août 2023, les contestations soulevées par le locataire, ne revêtant aucun caractère sérieux.
Au vu des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, à défaut pour le locataire de démontrer qu'il est en situation de régler sa dette locative et à défaut d’avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, aucun versement n’étant intervenu pour les mois de février et mars 2024 ainsi qu’il résulte du relevé de compte certifié conforme le 8 mars 2024 par FONCIA, produit en cours de délibéré par les bailleurs.
Monsieur [C], autorisé à produire en cours de délibéré la preuve du règlement du loyer pour le mois de février et le mois de mars 2024, n'a pour sa part rien adressé au juge de céans de sorte qu’il ne pourra lui être accordé de délais de paiement.
De même, en application de l'article 24 VII de la loi précitée, à défaut pour le locataire d'avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit ne peuvent pas être suspendus par la juridiction de céans.
Dès lors, Monsieur [C] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 9 août 2023, ce qui constitue pour Madame et Monsieur [K] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ou réduire le délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.
Sur la demande d'astreinte
L'expulsion de l'occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.
De surcroît, aux termes de l'article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessous, il n'y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
A cet égard, s'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.
En outre, en vertu de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Suivant l'article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription.
En l'espèce, les époux [K] sollicitent la condamnation de Monsieur [C] au paiement de l'arriéré locatif et soutiennent lors des débats que leur créance s’établirait à la somme de 6.940,39€ (février 2024 inclus).
En cours de délibéré, ils produisent un décompte actualisé certifié conforme par la société FONCIA BORDEAUX le 8 mars 2024 aux termes duquel leur créance s'élèverait désormais à la somme de 7.764,97€ (mars 2024 inclus).
De son côté, Monsieur [C] soutient que la dette locative ne saurait excéder la somme de 3.110,52€ correspondant à l'absence de paiement des loyers de juin à septembre 2023 et allègue que les loyers pour les mois de février et mars 2024 ont été réglés. Il ajoute que certaines sommes sont prescrites.
Le contrat de bail constituant un contrat à exécution successive par lequel la dette est échue par termes successifs déterminés, une prescription distincte s'applique à chaque créance correspondant à chaque période successive.
En l'occurrence, il ressort du décompte actualisé à la date du 23 novembre 2023 versé aux débats par les bailleurs qu'une créance de loyers et charges y figure pour chaque mois depuis le mois de septembre 2016.
L'action en référé ayant été introduite le 22 septembre 2023, celle-ci n'est alors recevable que pour les arriérés locatifs dus à compter du 22 septembre 2020. Ainsi, Madame et Monsieur [K] sont irrecevables à solliciter le paiement des loyers et charges dus avant le 22 septembre 2020 pour cause de prescription.
A cet égard, le loyer mensuel étant exigible au plus tard le 1er de chaque mois selon le contrat de bail en son paragraphe IV, l'échéance de septembre 2020 est donc dû en son intégralité.
Il s'en évince que la créance des bailleurs s'élève à ce titre à la somme de 7.352,77€ déduction faite de la somme de 412,20€, somme portée au débit du compte de Monsieur [C] au 22 septembre 2020.
Au surplus, il convient de relever que Monsieur [C], qui affirme s'être acquitté des loyers des mois de février et mars 2024, n'en rapporte pas la preuve alors même qu'il a été autorisé à fournir, en cours de délibéré et avant le 15 mars 2024, les justificatifs des versements pour lesdits loyers. Monsieur [C] n'a adressé aucun élément au juge de céans. Les loyers des mois de février et mars 2024 sont donc dus.
Dès lors, cette créance n'étant pas sérieusement contestable, Monsieur [C] sera donc condamné au paiement de la somme de 7.352,77€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 8 mars 2024 – échéance du mois de mars 2024 incluse. Monsieur [C], sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (824,58€ par mois à la date de l'audience) à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer et le coût de la notification de l'assignation au représentant de l’État, ces frais antérieurs à l'engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci, étant ici rappelé que les frais d'assignation sont des débours tarifés compris dans les dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [C]. Les demandeurs sollicitent également la condamnation de Monsieur [C] aux frais d'exécution à venir. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge du débiteur, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.
Il convient de condamner Monsieur [C] à verser à Madame et Monsieur [K] la somme de 400€.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. Madame et Monsieur [K] ne justifient pas de la nécessité telle que prévue à l'article 489 du Code de
procédure civile, d'ordonner que l'exécution de l'ordonnance aura lieu au seul vu de la minute. Partant, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
DECLARONS Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] irrecevables en leur demande en paiement d'une provision au titre des loyers et charges dus avant le mois de septembre 2020 ;
CONSTATONS que Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] ont régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges par commandement de payer en date du 8 juin 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [C] à quitter les lieux loués comprenant un logement ainsi qu'une place de parking situés [Adresse 3]) ;
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [T] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (824,58€ par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [C] à payer à Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] la somme de 7.352,77€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 8 mars 2024 – échéance du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation à compter du 1er avril 2024 jusqu'à libération effective des lieux ;
REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [C] à payer à Madame [B] [K] et Monsieur [S] [K] une indemnité de 400€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et le coût de la notification de l'assignation au représentant de l’État ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION
