N° RG 23/01918 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XRDC
7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 10 Avril 2024
50D
N° RG 23/01918
N° Portalis DBX6-W-B7H-XRDC
Minute n° 2024/
AFFAIRE :
S.A.R.L. HULIA
C/
S.A.S. DNV FONCIERE
Grosse Délivrée
le :
à
Avocats :
la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA
la SCP LATOURNERIE - MILON - CZAMANSKI - MAZILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats :
Monsieur Laurent QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, magistrat rapporteur
Lors du délibéré :
Madame Anne MURE, Vice-Présidente,
Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente,
Monsieur Laurent QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, magistrat rédacteur
Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier
DEBATS :
à l’audience publique du 14 Février 2024,
Monsieur Laurent QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.
JUGEMENT :
Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe
DEMANDERESSE
S.A.R.L. HULIA
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Aurélie FOGLIA-RAPEAU de la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
DEFENDERESSE
S.A.S.U. DNV FONCIERE
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître David CZAMANSKI de la SCP LATOURNERIE - MILON - CZAMANSKI - MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
*****************************
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 29 juillet 2021, la SARL HULIA faisait l’acquisition auprès de la SAS [Adresse 1] d’un ensemble immobilier composé d’un immeuble ancien R+3 en monopropriété situé [Adresse 1]), désigné « immeuble article 1 » dans l’acte d’acquisition et de fractions de droits dans un immeuble soumis au statut de la copropriété élevé sur 4 étages, situé [Adresse 2], en l’espèce, un garage (lot n°1) et un ascenseur privatif desservant le 22 rue Borie (lot n°3), désignés « immeuble article 2 » dans l’acte d’acquisition.
Ladite vente était effectuée moyennant le prix de 2 600 000 euros.
La société venderesse, SAS « 22 RUE BORIE », a été dissoute le 11 octobre 2022 par Transmission Universelle de Patrimoine au profit de la SASU DNV FONCIERE.
L’acte de vente précisait en page 47 au paragraphe « ASSAINISSEMENT » que, concernant l’immeuble « article 1 », le vendeur déclarait que l’immeuble était raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article 1331-1 du code de la santé publique. Concernant l’immeuble « article 2 », que les biens et droits immobiliers n’étaient pas raccordés à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées, mais que l’immeuble dans lequel se situaient lesdits biens était raccordé au réseau.
Se plaignant en mars 2022, lors de travaux, de ce que l’immeuble acheté n’était pas raccordé au réseau public, et après avoir consulté la SABOM-L’EAU [Localité 6] Métropole, le 6 mai 2022, la SARL HULIA faisait réaliser des travaux aux fins de raccordement de l’immeuble au réseau public.
Faute de solutions amiables, la SARL HULIA faisait assigner la SASU DNV FONCIERE, devant le Tribunal judiciaire de BORDEAUX par acte du 3 mars 2023, aux fins de la voir condamner, au visa de l’article 1641 du code civil, au paiement des sommes de :
- 43 202,00 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au remboursement de diverses factures de désembouage et de travaux de raccordement,
- 5000,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 août 2023, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SARL HULIA maintient ses demandes conformes à la teneur de son assignation.
Elle fonde sa demande sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, elle précise que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés insérée à l’acte d’acquisition ne peut s’appliquer, la venderesse étant marchand de biens. Elle soutient que l’absence de raccordement était indécelable même pour un professionnel de l’immobilier. Elle précise que le non raccordement évoqué à l’acte ne concerne que les droits sur le parking et l’ascenseur de l’immeuble jouxtant le [Adresse 1].
Elle réclame le remboursement des travaux assurant le raccordement, soit 31 466,00 euros, ainsi que le remboursement des interventions de débouchage et inspections réalisées avant les travaux, pour un montant de 11 736,00 euros.
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 juin 2023, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SASU DNV FONCIERE demande au Tribunal de débouter la société HULIA de l’ensemble de ses prétentions, de la condamner au paiement de la somme de 3500,00 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.
Elle expose que la société HULIA avait été informée dans l’acte d’acquisition que l’immeuble dénommé « Article 2 » n’était pas raccordé au réseau public, alors que l’immeuble comporte des logements, qu’il s’en suit qu’HULIA ne peut prétendre aujourd’hui avoir découvert un vice caché.
Elle soutient que l’exclusion de la garantie des vices cachés ne peut être écartée au seul motif que DNV FONCIERE est un professionnel de l’immobilier, dans la mesure où l’acquéreur est lui-même un professionnel de l’immobilier, de sorte que, entre professionnels, la clause d’exclusion a vocation à s’appliquer.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 janvier 2024 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 14 février 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
En application de ce texte, doit être rapportée la preuve par celui qui l'invoque, en l'espèce la SARL HULIA, de l'existence de défauts antérieurs à la vente, cachés et qui rendent la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus, étant précisé que les conditions posées par ce texte sont cumulatives.
Le vice caché se définit comme celui que l'acheteur ne pouvait pas percevoir en appliquant, comme il a dû le faire, toute sa diligence à la réception de la chose.
Il résulte en outre des dispositions de l’article 1643 du même code que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ; ladite stipulation étant privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur caractérisée par la connaissance du vice.
Sur l’application de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés :
En l’espèce, l’acte de vente comporte une clause en page 36 « état du bien », selon laquelle l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours, notamment en raison de vices cachés, cette exonération de garantie ne s’appliquant pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier, sauf dans ce dernier cas, « si l’acquéreur a également cette qualité ».
La qualité de professionnel de l’immobilier des deux parties n’est pas contestée. Il en résulte que la clause d’exclusion de garantie, telle qu’elle est rédigée, a vocation s’appliquer.
Cependant, une jurisprudence bien établie écarte la clause d’exclusion de garantie, y compris lorsque l’acquéreur est un professionnel de l’immobilier, dans les situations où le vice n’était pas décelable sans travaux. En l’espèce, l’acquéreur soutient avoir découvert la non-conformité de l’installation lors de travaux de rénovation, la clause doit par conséquent être écartée.
Sur la description de l’installation à l’acte d’acquisition :
Dans le paragraphe « assainissement », le vendeur déclare que l’immeuble « article 1 » est raccordé à un réseau d’assainissement et que l’immeuble dans lesquels se situent les droits « Article 2 » est également raccordé au réseau. Le débat sur la question de l’existence ou non de logements dans l’immeuble « article 2 » est vain puisqu’aucun logement n’a été acquis dans le second immeuble et le non raccordement d’un parking et d’un ascenseur ne peut être considéré comme un vice caché. Il en résulte que, contrairement à ce qui est affirmé dans les conclusions de la défenderesse, il a bien été affirmé dans l’acte que l’ensemble des biens acquis étaient raccordés à un réseau public.
Il convient de souligner toutefois que l’acte ne mentionne aucune garantie de conformité de l’installation mais seulement son raccordement.
Sur la preuve de défauts antérieurs à la vente :
En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il convient de rappeler que le contrôle des installations, lors d’une vente, n’est obligatoire que pour les assainissements non collectifs, au visa des articles combinés L271-4 du code de la construction et de l’habitation et L1331-11-1 du code de la santé publique.
En l’espèce, il est établi par les pièces et explications versées aux débats qu’aucun contrôle de l’assainissement n’a été effectué lors de la vente litigieuse, ni aucun diagnostic, puisque l’installation était présentée comme raccordée au réseau public.
Au soutien de ses demandes, la SARL HULIA produit une fiche de rapport établie le 24 mars 2022 par l’organisme SABOM-L’EAU [Localité 6] Métropole, laquelle décrit un « rejet indéterminé, suspicion fosse septique », sans plus de précision. Il est également produit une demande de branchement du 6 mai 2022. Il est enfin produit un « rapport technique d’anomalie » du 24 mars 2022, du même établissement, non signé, lequel décrit des « rejets indéterminés, suspicion fosse septique, un équipement non conforme ».
Aucune expertise amiable n’est produite.
Force est de constater que ces documents ne peuvent étayer à eux seuls, de par leur grande imprécision, un vice caché antérieur à la vente. En prenant l’initiative, de faire procéder unilatéralement en août 2022, à des travaux de branchements du bien acquis, la société HULIA a privé la défenderesse de toute contradiction sur les éléments de preuve. La preuve du défaut de raccordement au réseau d’assainissement collectif n’étant pas rapportée, celle du vice allégué ne l’est pas par voie de conséquence.
En outre, il n’est par ailleurs pas justifié que le défaut allégué a rendu le bien impropre à l’usage auquel il était destiné, ni qu’il en a déprécié la valeur (28 605 euros HT pour le raccordement pour 2 600 000 euros d’acquisition).
La SARL HULIA sera dès lors déboutée de ses demandes au titre d’un préjudice matériel.
La SARL HULIA, partie perdante, supportera les dépens et sera condamnée à payer à la SASU DNV FONCIERE une somme qu’il est équitable de fixer à 2000,00 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
DEBOUTE la SARL HULIA de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de la SASU DNV FONCIERE,
CONDAMNE la SARL HULIA à régler à la SASU DNV FONCIERE la somme de 2000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SARL HULIA aux dépens de l’instance,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
