N° RG 22/05161 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WY2E
7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 09 Avril 2024
50G
N° RG 22/05161
N° Portalis DBX6-W-B7G-WY2E
Minute n° 2024/
AFFAIRE :
S.A.S. LB IMMO
C/
[N] [I]
Grosse Délivrée
le :
à
Avocats :
Me Marianne ATROUS-LEMOUELLIC
l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Madame Anne MURE, Vice-Présidente,
Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente,
Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente,
Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier
DEBATS :
à l’audience publique du 30 Janvier 2024,
Délibéré au 02 Avril 2024 et prorogé au 09 Avril 2024.
JUGEMENT :
Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe
DEMANDERESSE
S.A.S. LB IMMO
[Adresse 7]
[Localité 8]
représentée par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
DEFENDEUR
Monsieur [N] [I]
né le 14 Septembre 1967 à [Localité 12]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Marianne ATROUS-LEMOUELLIC, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant
EXPOSE DU LITIGE
Par acte en date du 21 juillet 2021, il a été conclu entre la société dénommée LB IMMO, vendeur, et Monsieur [N] [I], acquéreur, un compromis de vente pour les lots n°4 et n°6 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 9], cadastré DT [Cadastre 5] pour 72 ca et [Adresse 1] cadastré DT [Cadastre 4] pour 1 a 42 ca, composés d’un local à usage d’habitation au deuxième étage du bâtiment B avec combles d’une superficie de 69,90 m2 et d’une cave au sous-sol du bâtiment B, pour le prix de 212.570 euros payable au moyen d’un prêt bancaire à concurrence de 229.570 euros.
Outre les conditions suspensives habituelles, la vente a été conclue sous la condition suspensive particulière de l’obtention d’un prêt par Monsieur [N] [I].
Contestant la validité juridique du compromis de vente, Monsieur [I] a refusé de procéder à la signature de l’acte d’achat.
Par exploit en date du 7 juillet 2022, la SAS LB IMMO a assigné Monsieur [N] [I] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir dire la vente parfaite et de voir condamner Monsieur [I] à procéder à la réitération de l’acte et au paiement du prix sous astreinte ainsi qu’au paiement de la clause pénale avec intérêt.
Par ordonnance du juge de la mise en état du 9 mai 2023, la clôture de l’instruction a été ordonnée à l’égard du conseil de Monsieur [N] [I] faute d’avoir conclu dans les délais impartis, malgré injonction notifiée par le calendrier de procédure.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 juillet 2023, Monsieur [N] [I] a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture partielle et conclu au fond.
Par ordonnance du 6 septembre 2023, le juge de la mise en état a rétracté l’ordonnance de clôture partielle du 9 mai 2023 et proposé un nouveau calendrier de procédure.
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 novembre 2023, la société LB IMMO demande au tribunal, au visa de l’article 1582 du code civil, de :
- dire que la vente par la Société LB IMMO à Monsieur [I] est parfaite pour le bien sis [Adresse 6], cadastré DT [Cadastre 5] et DT [Cadastre 4] pour une surface de 00 ha 00 a 72 ca, constituant le lot n° 4 au deuxième étage en un local à usage d’habitation pour 194/1000ème des parties communes générales de la copropriété dudit immeuble et ce pour le prix principal de 212 570 euros, frais d’acte en sus
- condamner Monsieur [I] à procéder à la réitération de l’acte et paiement du prix dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 5.000 euros par semaine de retard
- condamner Monsieur [I] au paiement de la clause pénale d’un montant de 21.257 euros avec intérêt à compter de l’assignation
- condamner Monsieur [I] au paiement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont coût des deux sommations délivrées par huissier
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Elle fait valoir qu’il y a eu accord sur la chose et sur le prix et que les conditions suspensives fixées à l’acte sont intégralement levées et notamment la condition suspensive de crédit, de sorte que la vente est parfaite.
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En réponse aux prétentions et moyens adverses, elle réplique qu’au jour du compromis, elle était propriétaire de l’immeuble dans sa totalité de sorte qu’il n’y avait pas juridiquement de copropriété avant la vente, que la copropriété étant nouvelle il n’existe pas d’assemblée générale antérieure, ni de compte antérieur, ni d’impayés de charges de copropriété antérieurs, ni de diagnostic immobilier général et pas encore de syndic tant que plusieurs lots n’ayant pas été vendus, aucun syndic n’est désigné, que l’ensemble des éléments qui auraient prétendument vicié le consentement de l’acquéreur, qui savait qu’il achetait un lot dans un immeuble à rénover et dont la volonté même était d’opérer conjointement avec les autres futurs acquéreurs une rénovation complète et qui était assisté de son propre notaire, étaient inexistants, que Monsieur [I], investisseur averti, a eu le temps de l’avant-contrat, puis de l’acte notarié et de la recherche du crédit pour réfléchir à son opération et que le délai de rétractation n’a pas été utilisé. Elle ajoute que Monsieur [I] se garde bien d’expliquer en quoi ces informations qu’il dit manquantes auraient pu avoir un effet sur son consentement.
Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 octobre 2023, Monsieur [N] [I] conclut au débouté du demandeur dans toutes ses prétentions et à sa condamnation aux dépens.
Il soutient que tous les éléments importants d’informations que le vendeur doit remettre à l’acquéreur dans le cadre d’une vente d’un logement en copropriété à savoir :
• Fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti
• Règlement de copropriété dont l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés
• Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
• Carnet d’entretien de l’immeuble
• Conclusions du diagnostic technique global (DTG)
• Notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété
• Montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur pour les 2 exercices comptables précédant la vente
• Sommes susceptibles d’être dues par l’acheteur au syndicat des copropriétaires
• État global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis à vis des fournisseurs
• Montants de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et de la dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeur lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux,
faisaient défaut, que ces incertitudes font que les informations données par le vendeur ne sont pas exactes et que dans ces conditions, il n’était pas en mesure d’avoir l’éclairage suffisant pour donner pleinement son consentement au contrat, que de plus l’absence de syndic nommé représentait une irrégularité importante, qu’il pouvait dès lors exercer son droit de rétractation à tout moment et qu’au vu des dispositions de l’article 1375 du code civil, la régularité de l’acte, qui n’a pas été fait sous forme informatique, n’est pas acquise en ce qu’il ne mentionne pas le nombre d’originaux.
En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 janvier 2024.
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MOTIFS DE LA DECISION
Sur le caractère parfait de la vente
Aux termes des dispositions de l’article 1582 du code civil, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.
L’article 1583 du même code dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.
Selon l’article 1589, la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Ce consentement, qui n’est soumis à aucune condition de forme, doit également porter sur les éléments essentiels du contrat.
Monsieur [N] [I] a obtenu son prêt auprès de la Caisse d’Epargne Loire-Centre, ainsi qu’il ressort de l’acte reçu par Maître [H] [Y], notaire à [Localité 10] (Charente), le 17 décembre 2021.
La condition suspensive particulière prévue au compromis a ainsi été levée.
Monsieur [N] [I] soutient que son consentement à l’acte aurait été vicié à défaut d’information suffisante quant au bien acquis.
Il est précisé dans le compromis du 21 juillet 2021 que l’ensemble immobilier dont dépendent les lots objets de la vente, dont le vendeur est seul propriétaire, fera l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété au plus tard au jour de la réalisation de la vente.
Parfaitement informé de ce que l’ensemble immobilier ne serait soumis au statut de la copropriété qu’au plus tard au jour de la réalisation de la vente, il ne peut valablement se prévaloir de l’absence des documents devant être remis à l’acquéreur dans le cadre d’une vente d’un logement en copropriété, inexistants à l’exception du projet d’état descriptif de division et règlement de copropriété annexé au compromis.
Ayant eu toutes les informations utiles concernant le bien qu’il s’est engagé à acquérir, il a consenti à l’acte de manière éclairée et a au surplus réitéré son consentement lorsqu’il a donné procuration pour l’acquisition du bien à Maître [D] [T], notaire à [Localité 11] (Alpes Maritimes) le jour de l’obtention de son prêt.
Monsieur [I] se prévaut ensuite de l’irrégularité constituée par l’absence de syndic nommé.
En l’absence de copropriété constituée, il ne peut être désigné de syndic de copropriété.
Cet argument est inopérant.
Monsieur [I] se prévaut enfin de l’irrégularité de l’acte en ce qu’il ne mentionne pas le nombre d’originaux.
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L’exigence d’une pluralité d’originaux posée par l’article 1375 du code civil a une finalité probatoire et n’est pas sanctionnée par la nullité de la convention.
Le compromis du 21 juillet 2021, signé électroniquement par Monsieur [N] [I] qui n’en conteste pas le contenu, est parfaitement valable.
En présence d’un accord des parties sur la chose et sur le prix et les conditions suspensives prévues au compromis étant réalisées, celui-ci emporte vente par application de l’article 1589 du code civil.
La demanderesse est donc fondée à voir déclarer la vente parfaite sur le fondement de l’article 1583 du code civil par application de la clause d’exécution forcée prévue à l’acte.
Monsieur [N] [I] sera en conséquence condamné à procéder à la réitération de l’acte et au paiement du prix dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, puis à l’issue de ce délai, sous une astreinte provisoire de 500 euros par semaine de retard pendant une durée de deux mois.
L’absence de réitération de l’acte de vente étant imputable à Monsieur [N] [I], dont la défaillance malgré l’accomplissement des conditions suspensives et le caractère parfait de la vente et la sommation de passer acte délivrée le 19 janvier 2022 est seule à l’origine du défaut de réitération, il sera fait application à son égard des articles 1231-1 et 1231-5 du code civil et de la clause pénale insérée au compromis de vente.
En l’absence d’élément justifiant de diminuer le montant de la clause pénale, qui n’apparaît pas manifestement excessif au regard des circonstances de l’espèce, Monsieur [I] sera condamné au paiement de la somme de 21.257 euros à titre d’indemnité contractuelle, correspondant à 10 % du prix de vente conformément à la clause du compromis. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur les autres demandes
Monsieur [I], partie perdante, supportera les dépens, en ce compris le coût de la sommation de passer acte du 19 janvier 2022 et paiera à la société LB IMMO une somme que l’équité commande de fixer à 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire, non compatible avec la nature de l’affaire qui porte essentiellement sur une cession de droits réels immobiliers, sera écartée par application de l’article 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
CONSTATE le caractère parfait de la vente intervenue le 21 juillet 2021 entre la S.A.S. LB IMMO d’une part et Monsieur [N] [I] d’autre part, portant sur le bien sis [Adresse 6] à [Localité 9], cadastré DT [Cadastre 5] pour 00 ha 00 a 72 ca et [Adresse 1] à [Localité 9] cadastré DT [Cadastre 4] pour 00 ha 01 a 42 ca, constituant le lot n° 4, un local à usage d’habitation au 2ème étage du bâtiment B avec combles et le lot n° 6, une cave au sous-sol du bâtiment B, de l’ensemble immobilier, moyennant le prix de 212.570 euros ;
ORDONNE la réitération en la forme authentique de la vente ainsi conclue ;
CONDAMNE en conséquence Monsieur [N] [I] à procéder à la réitération de l’acte et au paiement du prix dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, puis à l’issue de ce délai, sous une astreinte provisoire de 500 euros par semaine de retard pendant une durée de deux mois ;
CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer à la S.A.S. LB IMMO la somme de 21.257 euros au titre de la clause pénale ;
DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2022 ;
CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer à la S.A.S. LB IMMO la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la S.A.S. LB IMMO pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [N] [I] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de passer acte du 19 janvier 2022 ;
ECARTE l’exécution provisoire de droit.
La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
