N° RG 22/09221 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XHGY
7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 05 Avril 2024
50D
N° RG 22/09221
N° Portalis DBX6-W-B7G-XHGY
Minute n° 2024/
AFFAIRE :
[E] [T] [K],
[H] [J] [V] épouse [T] [K]
C/
[F] [N],
S.A.S.U. FAYET IMMOBILIER,
S.C.P. ADRIEN DUTOUR, CYRILLE DE RUL, CHRISTOPHE LACOSTE, SANDRINE PAGES, AUDREY PELLET-LAVEVE, [F] [N], MELODIE REMIA et [X] HUREL
Grosse Délivrée
le :
à
Avocats :
la SELARL EMMANUEL LAVAUD
la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
Me François-Olivier SEVENO
N° RG 22/09221 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XHGY
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente,
statuant en Juge Unique.
Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier
DEBATS :
à l’audience publique du 12 Décembre 2023,
délibéré au 13 février 2024, prorogé au 12 mars 2024, au 26 mars 2024 et au 05 avril 2024.
JUGEMENT :
Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe
DEMANDEURS
Monsieur [E] [T] [K]
né le 09 Décembre 1989 à [Localité 6] - PORTUGAL
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Me François-Olivier SEVENO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
Madame [H] [J] [V] épouse [T] [K]
née le 06 Février 1990 à [Localité 7] (SEINE-MARITIME)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me François-Olivier SEVENO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
DEFENDEURS
Maître [F] [N], notaire associé de la SCP DUTOUR- DE RUL- LACOSTE-PAGES- PELLET-LAVEVE - [N] - REMIA - HUREL
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
S.A.S.U. FAYET IMMOBILIER
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Maître Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
S.C.P. ADRIEN DUTOUR, CYRILLE DE RUL, CHRISTOPHE LACOSTE, SANDRINE PAGES, AUDREY PELLET-LAVEVE, [F] [N], MELODIE REMIA,DELPHINE HUREL, notaires associés
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
********************************
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique en date du 19 juillet 2021 reçu par Maître [X] [D], avec la participation de Maître [F] [N], tous deux notaires à [Localité 2], la SASU FAYET IMMOBILIER a vendu à Monsieur [E] [T] [K] et Madame [H] [J] [V] un bien immobilier constitué d’une maison à usage d’habitation sur une parcelle située [Adresse 3] à [Localité 2].
Par exploit du 24 novembre 2022, les époux [K] ont assigné la venderesse devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en garantie des vices cachés.
Par exploit du 12 septembre 2023, la SASU FAYET IMMOBILIER a assigné en intervention forcée Maître [F] [N] et la SCP ADRIEN DUTOUR, CYRILLE DE RUL, CHRISTOPHE LACOSTE, SANDRINE PAGES, AUDREY PELLET-LAVEVE, [F] [N] MELODIE REMIA ET [X] HUREL, notaires associés, aux fins de les voir condamner à la garantir et relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
Les deux procédures ont été jointes.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 octobre 2023, les époux [K] demandent, au visa des articles 1231-1, 1231-6, 1231-7, 1602, 1641, 1642, 1644 et 1645 du code civil, de voir :
- condamner la société FAYET IMMOBILIER à leur verser la somme de 12.244,70 euros au titre de la restitution partielle du prix de la vente, assortie des intérêts au taux légal à compter de leur mise en demeure du 9 mai 2022 ou, à tout le moins, de l’assignation
- condamner la société FAYET IMMOBILIER à leur verser la somme de 8.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, assortie des intérêts au taux légal à compter de leur mise en demeuredu 9 mai 2022 ou, à tout le moins, de l’assignation
- condamner la société FAYET IMMOBILIER à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral, assortie des intérêts au taux légal à compter de leur mise en demeure du 9 mai 2022 ou, à tout le moins, de l’assignation
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir en ce qu’elle fait droit à leurs prétentions
- condamner la société FAYET IMMOBILIER à leur payer la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner la société FAYET IMMOBILIER aux entiers dépens dont distraction sera faite, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, au profit de Maître François-Olivier SÉVENO, avocat au barreau de Bordeaux.
Ils font valoir que la maison est affectée de vices graves et cachés, à savoir une fragilité de la structure de la charpente, une humidification anormale des bois ayant entraîné le développement de champignons lignivores et une infestation par des insectes xylophages de type capricornes, antérieurs à la vente, qu’ils ne pouvaient déceler et que la société FAYET IMMOBILIER, en sa qualité de marchand de biens, professionnel de l’immobilier, était réputée connaître et pour lesquels elle est tenue de la garantie légale des vices cachés, qu’elle a en tout état de cause manqué à son devoir d’information en sa qualité de vendeur professionnel.
Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 9 novembre 2023, la SASU FAYET IMMOBILIER demande, au visa de l’article 1642 du code civil, de voir :
A titre principal :
- rejeter l’ensemble des demandes des époux [T] [K]
A titre subsidiaire :
- condamner solidairement Maître [F] [N] et la SCP ADRIEN DUTOUR, CYRILLE DE RUL, CHRISTOPHE LACOSTE, SANDRINE PAGES, AUDREY PELLET-LAVEVE, [F] [N] MELODIE REMIA ET DELPHINE HUREL, à la garantir et la relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre
En tout état de cause :
- condamner Monsieur et Madame [T] [K] à lui régler la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens
- condamner solidairement Maître [F] [N] et la SCP ADRIEN DUTOUR, CYRILLE DE RUL, CHRISTOPHE LACOSTE, SANDRINE PAGES, AUDREY PELLET-LAVEVE, [F] [N] MELODIE REMIA ET DELPHINE HUREL à lui régler la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens
- juger que l’exécution provisoire est écartée en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.
Elle soutient que les prétendus vices étaient apparents et ont pu être constatés par les acquéreurs qui ont visité la charpente, accessible et libre d’accès, avant la vente, qu’ayant renoncé à l’établissement d’un diagnostic parasitaire à jour pour ne pas reporter la vente ils sont mal venus à invoquer un prétendu vice caché du fait d’une infestation parasitaire, qu’en tout état de cause la preuve de la réalité, comme de la gravité et de l’étendue des prétendus vices, n’est pas rapportée, pas plus que la preuve de l’étendue des travaux à engager, du préjudice de jouissance ou du préjudice moral et qu’au vu du projet ab initio de refaire l’intégralité de la toiture, charpente et couverture comprises, les époux [K] ne subissent aucun préjudice.
Elle ajoute qu’elle n’a nullement manqué à son devoir d’information dès lors qu’elle n’était pas informée des prétendus vices affectant le bien, qu’elle a fait visiter la charpente aux acquéreurs et que tout a été fait en parfaite transparence.
Elle affirme que son notaire, Maître [F] [N], a engagé sa responsabilité au titre de son obligation de conseil et d’information à son égard en ayant relevé tardivement la caducité du diagnostic termites et en ne l’ayant pas informé sur les conséquences et l’éventuelle responsabilité du vendeur en l’absence de diagnostic mis à jour, de même qu’en ayant ajouté dans l’acte authentique de vente la clause mettant à la charge du vendeur la responsabilité de l’absence de diagnostic termite qui ne figurait pas dans le projet qu’il lui avait précédemment soumis alors qu’il aurait du imposer une clause inverse stipulant que c’est l’acquéreur qui renonce à ce qu’un état parasitaire à jour soit produit.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2023, Maître [F] [N] et la SCP ADRIEN DUTOUR CYRILLE DE RUL CHRISTOPHE LACOSTE SANDRINE PAGES AUDREY PELLET-LAVEVE [F] [N] MELODIE REMIA ET DELPHINE HUREL, notaires associés, demandent de voir :
- ordonner le rabat de la clôture et subsidiairement.
- subsidiairement et à défaut, rejeter les conclusions de la société FAYET IMMOBILIER
- débouter la société FAYET IMMOBILIER de ses demandes à l’encontre de Maître [N]
- condamner la société FAYET IMMOBILIER à payer à Maître [N] une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner la société FAYET IMMOBILIER aux entiers dépens.
Ils font valoir que le notaire a parfaitement satisfait à son obligation d’information à l’égard de la société FAYET IMMOBILIER qui a été informée des conséquences de l’absence de présentation d’un diagnostic termites valide et de sa qualité de vendeur professionnel de l’immobilier qui ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés et qu’en tout état de cause, aucun préjudice n’a pu être entraîné par cette prétendue faute.
En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
La clôture, prononcée le 10 novembre 2023, a été révoquée à l’audience de plaidoirie du 12 décembre 2023 et une nouvelle clôture a été prononcée, avant l’ouverture des débats.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande des époux [K] au titre de la garantie des vices cachés
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
En application de l’article 1643 du même code, le vendeur professionnel est irréfragablement présumé connaître les vices cachés de la chose vendue et il ne peut s’exonérer de la garantie due à ce titre, même au moyen d’une stipulation de non-garantie.
Les époux [K] déplorent une fragilité de la structure de la charpente, une humidification anormale des bois ayant entraîné le développement de champignons lignivores et une infestation par des insectes xylophages de type capricornes découverts postérieurement à la vente.
Ils se fondent sur un rapport d’expertise privé non contradictoire du 29 août 2022, aux termes duquel sont constatés la rupture de deux pannes, des orifices d’envol et des dégradations de capricornes sur les divers éléments de la charpente (pannes, chevrons, poinçons de fermes, jambe de force), une dégradation par des champignons avec présence d’éléments fongiques à la surface des bois et une discoloration du bois symptôme d’une humidification excessive, corroboré par un devis de la SARL B.P.C. du 2 mai 2022 chiffrant le coût du remplacement de deux pannes, une facture pour la sécurisation et les renforts d’une panne de charpente émanant de la SARL B.P.C. du 26 août 2022, un devis pour le remplacement de deux pannes émanant de la société AP CONCEPTION du 9 septembre 2022 et la facture correspondante du 13 avril 2023, une facture pour le traitement curatif contre les capricornes sur les bois de la charpente émanant de la société TERMICAP du 21 octobre 2022 et des courriels et courriers déplorant l’état dégradé des poutres fermes et la présence de capricornes, adressés à la défenderesse les 4 janvier 2022 et 9 mai 2022.
La preuve de l’existence des vices affectant la charpente est ainsi rapportée, contrairement à ce qu’affirme la société FAYET IMMOBILIER.
De même, l’état de la charpente à la date de l’expertise et l’analyse de l’expert démontrent l’antériorité de ces vices à la vente.
Il ressort toutefois tant du rapport d’expertise du 29 août 2022 que des photographies produites par les deux parties que les ruptures des pannes, les traces de champignons et l’altération des bois due aux capricornes sont visibles à l’œil nu depuis les combles.
Une simple visite des combles aurait ainsi pu révéler aux yeux d’un acquéreur, certes profane en matière immobilière mais normalement diligent, les dégradations et infestation d’insectes affectant la charpente.
Les demandeurs admettent que Monsieur [K] a pu passer la tête par la trappe d’accès aux combles lors d’une visite antérieure à la vente.
Il n’est nullement établi, ni même soutenu, que l’accès aux combles par cette trappe leur aurait été refusé par la société FAYET IMMOBILIER.
En l’état du libre accès aux combles dont ils bénéficiaient, les époux [K] ont eu toute lattitude, avant la vente, pour vérifier par eux-même ou faire vérifier par tout professionnel de leur choix l’état de la charpente.
Ce n’est donc que du fait de leur propre négligence à vérifier l’état de la charpente du bien, ancien de plusieurs décennies et acquis récemment par leur vendeur marchand de biens n’ayant procédé à aucun travaux, qu’ils n’ont pu se convaincre avant la vente des vices apparents qui l’affectent et qui n’ont nullement été cachés par le vendeur.
Ils ne peuvent ainsi valablement prétendre au caractère caché des vices affectant la charpente de la maison au jour de la vente.
L’absence d’information par la venderesse à ce titre étant dès lors sans incidence sur le caractère apparent du vice, l’une des conditions de l’article 1641 du code civil fait défaut et doit conduire au rejet de la demande de garantie.
Sur la demande des époux [K] au titre du manquement à l’obligation d’information
En vertu des dispositions de l’article 1602 du code civil, le vendeur est tenu à l’égard de l’acquéreur d’une obligation d’information relativement au bien vendu.
La société FAYET IMMOBILIER a informé les époux [K] de l’origine du bien et de l’absence de réalisation de travaux depuis son acquisition le 22 février 2021.
A la question posée par Monsieur [K] le 15 mars 2021 quant à savoir si la charpente est métallique ou en bois, le représentant de la société FAYET IMMOBILER a répondu qu’il lui semblait très peu probable que ce soit métallique.
La société venderesse, qui avait acquis le bien pour le revendre après une division de la parcelle, ne possédait manifestement aucun information quant à l’état de la charpente, dont elle ne connaissait pas même le matériau.
Elle n’a ainsi pas pu cacher une information qu’elle n’avait pas à l’acquéreur, qui ne s’est jamais enquis auprès d’elle de l’état de la charpente, qui n’en a nullement fait un élément déterminant de son consentement ou du prix de la vente, qui a pris le bien dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance et qui a envisagé une réfection complète de la toiture, charpente, zinguerie, couverture avant-même de découvrir les vices, ainsi qu’il ressort du devis de la société SMH du 5 octobre 2021.
La demande au titre du manquement à l’obligation d’information sera également rejetée.
Les époux [K] seront en conséquence déboutés de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de la société FAYET IMMOBILIER, tant au titre de la restitution partielle du prix de la vente que du préjudice de jouissance et du préjudice moral.
Sur les autres demandes
L’équité commande de condamner les demandeurs à payer à la société FAYET IMMOBILIER une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner celle-ci à payer à Maître [F] [N] et la SCP ADRIEN DUTOUR CYRILLE DE RUL CHRISTOPHE LACOSTE SANDRINE PAGES AUDREY PELLET-LAVEVE [F] [N] MELODIE REMIA ET [X] HUREL, notaires associés, ensemble, la somme de 1.500 euros sur le même fondement.
Succombant, les époux [K] seront condamnés aux dépens.
Par application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et rien ne justifie de l’écarter sur le fondement de l’article 514-1 du même code.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
DEBOUTE Monsieur [E] [T] [K] et Madame [H] [J] [V] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de la SASU FAYET IMMOBILIER ;
CONDAMNE Monsieur [E] [T] [K] et Madame [H] [J] [V] à payer à la SASU FAYET IMMOBILIER la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SASU FAYET IMMOBILIER à payer à Maître [F] [N] et à la SCP ADRIEN DUTOUR CYRILLE DE RUL CHRISTOPHE LACOSTE SANDRINE PAGES AUDREY PELLET-LAVEVE [F] [N] MELODIE REMIA ET DELPHINE HUREL, notaires associés, ensemble, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [E] [T] [K] et Madame [H] [J] [V] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.
La présente décision est signée par Madame Alice VERGNE, la Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
