N° RG 22/08974 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XHLW
7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 05 Avril 2024
50G
N° RG 22/08974
N° Portalis DBX6-W-B7G-XHLW
Minute n° 2024/
AFFAIRE :
[P] [L],
[C] [J] épouse [L]
C/
S.A.S. PROMOTION PICHET
Grosse Délivrée
le :
à
Avocats :
la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX
la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente,
statuant en Juge Unique.
Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier
DEBATS :
à l’audience publique du 12 Décembre 2023,
délibéré au 13 Février 2024, prorogé au 12 Mars 2024, au 26 Mars 2024 et au 05 Avril 2024.
JUGEMENT :
Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe
DEMANDEURS
Monsieur [P] [L]
né le 19 Décembre 1970 à [Localité 7] (YVELINES)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Maître Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Guillaume CADIX, associé de L’AARPI GALLICA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Madame [C] [J] épouse [L]
née le 09 Décembre 1970 à [Localité 7] (YVELINES)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Guillaume CADIX, associé de L’AARPI GALLICA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DEFENDERESSE
S.A.S. PROMOTION PICHET
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
*******************************
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 6 juin 2020 reçu par Maître [Z] [N], notaire à [Localité 8], Monsieur [P] [L] et Madame [C] [J], promettants, ont conclu une promesse unilatérale de vente avec la SAS PROMOTION PICHET, bénéficiaire, portant sur un bien immobilier situé [Adresse 2]), cadastré section BM n°[Cadastre 6] au prix de 1.820.000 euros et pour une durée expirant le 31 mai 2021 à 16 heures, sous la condition suspensive particulière de l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire autorisant l’édification d’un ensemble immobilier à usage principal d’habitation d’une surface de plancher d’au moins 2.040 mètres carrés.
Le bénéficiaire s’obligeait à déposer sa demande de permis de construire au plus tard dans les quatre mois de la signature de la promesse et il était notamment stipulé une indemnité d’immobilisation de 91.000 euros que le bénéficiaire s’obligeait à verser au promettant en cas de non réalisation de la promesse due à son fait, toutes les conditions suspensives étant réalisées.
Par un avenant en date du 21 décembre 2020, l’expiration de la promesse de vente a été reportée au 3 décembre 2021 à 16 heures, le bénéficiaire ayant indiqué avoir déposé une demande de permis de construire le 29 octobre 2020.
Reprochant au bénéficiaire sa défaillance dans son obligation de demande de permis de construire, les époux [L] l’ont, par lettre recommandée du 10 juin 2022 avec avis de réception signé le 15 juin 2022, mis en demeure de leur régler l’indemnité d’immobilisation, ce qu’elle a contesté.
Par exploit du 24 novembre 2022, les époux [L] ont assigné la SAS PROMOTION PICHET devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de paiement de la somme de 91.000 euros conformément à l’avant-contrat.
Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 novembre 2023, les époux [L] demandent, sur le fondement des articles 1103 et suivants, 1217 et suivants, 1231-1, 1231-5 et 1582 et suivants du code civil, de voir :
- condamner la société PROMOTION PICHET à leur payer la somme de 91.000 euros, en principal, avec intérêts depuis le 10 juin 2022 et au plus tard depuis l’assignation du 24 novembre 2022 et capitalisation des intérêts
N° RG 22/08974 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XHLW
- condamner la société PROMOTION PICHET aux entiers dépens avec bénéfice à l’avocat constitué du recouvrement direct de l’article 699 du code de procédure civile et à leur payer la somme de 7.200 euros au titre des frais non compris dans les dépens
- dire que les émoluments du commissaire de justice notamment pour la prestation de recouvrement ou d’encaissement de l’article A444-32 du code de commerce (émolument proportionnel avec un maximum de 5.540 euros HT soit 6.648 euros TTC), à la charge, en l’absence de disposition contraire du titre exécutoire, du créancier poursuivant, seront, en cas de recours à une exécution forcée, à la charge de la société PROMOTION PICHET
- rejeter toute prétention contraire
- rappeler que le jugement à intervenir est de droit exécutoire par provisoire.
Ils font valoir que la société PROMOTION PICHET n’a pas fait diligence pour obtenir le permis de construire à sa charge, dès lors qu’elle n’a non seulement pas déposé sa demande dans les quatre mois prévus au contrat, mais encore que sa demande en date du 29 octobre 2020 était incomplète et n’a jamais été complétée malgré la demande et la relance de la Mairie de [Localité 7], qu’elle ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure et qu’elle a en tout état de cause tardé à les aviser du caractère irréalisable du projet, que sa défaillance leur cause un préjudice qui peut être justement évalué au montant de l’indemnité contractuellement fixée.
En réponse aux prétentions et moyens adverses, ils soutiennent que la défenderesse ne rapporte pas la preuve de ce que le dépôt du complément à son dossier de permis de construire n’aurait en tout état de cause pas pu permettre d’obtenir le permis de construire porté en condition suspensive, ni de ce qu’un projet bis recommandé par la Mairie, conservant l’objectif de surface plancher, n’aurait pas obtenu son autorisation, ni qu’une autre conception, conforme aux exigences de la Mairie et permettant d’augmenter la surface de plancher par rapport à la seconde étude élaborée par son architecte, aurait été exclue, qu’elle a été défaillante dans la préparation de son dossier dès lors que les règles d’urbanisme ne sont pas survenues entre la promesse de vente et le dépôt du dossier de permis de construire.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 novembre 2023, la SASU PROMOTION PICHET demande de voir :
- débouter les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes
- condamner les époux [L] à lui verser une somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner les époux [L] aux entiers dépens.
Elle fait valoir qu’elle n’a nullement manqué de diligence dès lors qu’il était vain de compléter la demande de permis de construire déposée le 29 octobre 2020 pour un projet dont la commune a fait savoir de manière réitérée qu’il n’était pas compatible compte tenu de son ampleur de sorte que la défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis d’un construire représentant au moins 2.040 mètres carrés de surface de plancher n’est nullement imputable à l’absence de dépôt des pièces complémentaires évoquées dans le courrier municipal du 18 novembre 2020, que la seconde étude de faisabilité élaborée par son architecte le 11 janvier 2021 démontre qu’il était impossible de développer le projet de 2040 mètres carrés de surface de plancher objet de la condition suspensive une fois les exigences de la commune prises en compte.
Elle ajoute qu’il n’est nullement justifié de la réalisation de l’ensemble des autres conditions suspensives dans le délai de validité de la promesse de vente ou de ce qu’elles auraient pu être levées, qu’elle ne peut être tenue responsable d’avoir porté en condition suspensive un projet qui n’a pu voir le jour, que son projet était tout à fait raisonnable et qu’elle n’avait aucun intérêt à se lancer dans des études qui lui ont coûté près de 90.000 euros en pure perte, si elle savait que son projet était voué à l’échec, qu’elle a informé les demandeurs dès le mois de mars 2021 du rejet de la demande de permis de construire, qu’ils étaient parfaitement informés dans ce contexte qu’elle ne donnerait pas suite au projet et qu’ils n’ont d’ailleurs sollicité de quelconques informations complémentaires et ont manifestement attendu l’expiration de la promesse de vente le 3 décembre 2021 pour entendre réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation.
En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 novembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale
Il ressort de la promesse de vente du 6 juin 2020 que :
- les parties sont convenues d’une condition suspensive particulière, consistant en l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire valant permis de démolir les constructions, permettant l’édification sur les biens d’un ensemble immobilier à usage principal d’habitation d’une surface de plancher d’au moins 2.040 mètres carrés
- la société PROMOTION PICHET s’obligeait à déposer sa demande au plus tard dans les quatre mois de la signature de la promesse
- les parties sont convenues de la fixation d’une indemnité d’immobilisation à la somme de 91.000 euros et de ce que « le Bénéficiaire s’oblige à verser au Promettant en cas de non réalisation de la présente promesse due à son fait, toutes les conditions suspensives ci-après stipulées étant réalisées, une indenmité forfaitaire l’immobilisation résultant des Présentes, d’un montant total de QUATRE VINT ONZE MILLE EUROS (91.000,00 euros) » (page 19).
La société PROMOTION PICHET a déposé sa demande de permis de construire le 29 octobre 2020.
Par courrier du 18 novembre 2020 envoyé par voie électronique, le service urbanisme de la Mairie l’a informée de ce que son dossier était considéré comme incomplet car il manquait des pièces ou informations.
Il est en outre précisé dans ce courrier que « la volumétrie et l’architecture proposée ne correspondant pas aux objectifs de l’OAP (Orientation d’Aménagement et de Programmation) du site de la Giroderie à laquelle le terrain est soumis par un lien de compatibilité » et que si elle souhaite proposer une modification, « celle-ci nécessitera probablement le dépôt d’un nouveau permis de construire car il est probable que les modifications nécessaires soient trop importantes pour être admises en pièces complémentaires ».
La société PROMOTION PICHET disposait de trois mois pour faire parvenir à la Mairie l’intégralité des pièces et informations manquantes.
Par avenant du 21 décembre 2020, les parties sont convenues de reporter la durée de validité de la promesse de vente au 3 décembre 2021 à seize heures, actant que « le BENEFICIAIRE a indiqué avoir déposé une demande de permis de construire le 29 octobre 2020 (récépissé joint), que par courriel électronique reçu le 19 novembre 2020, le service instructeur a demandé des pièces complémentaires et que celles-ci seront remises le 19 février 2021 au plus tard ». (page 3)
Ce faisant, les demandeurs ont accepté que le dépôt de la demande de permis de construire ait été fait au-delà des quatre mois de la signature de la promesse, de sorte qu’ils ne peuvent plus se prévaloir de son caractère tardif.
Par un courrier du 1er mars 2021, la Mairie de [Localité 7] a informé la défenderesse du rejet tacite de sa demande de permis de construire en date du 26 février 2021, faute de dépôt des pièces manquantes dans le délai imparti.
La société PROMOTION PICHET, qui admet ne pas avoir remis les pièces manquantes, justifie avoir sollicité de son architecte, ADG ARCHITECTURE, une nouvelle étude de faisabilité prenant en compte les exigences de la Mairie à savoir la forme de maisons de ville, d’une hauteur maximale de rez-de-chaussée plus combles aménagées pour les bâtiments les plus proches de la rue et de rez-de-chaussée plus un étage plus combles aménagées pour les bâtiments du fond du terrain.
Il ressort de cette nouvelle étude datée du 11 janvier 2021 que la prise en compte de l’exigence de la Mairie ne permet, au vu de l’emprise au sol autorisée de 45% de la surface du terrain, que la construction de 12 maisons pour une surface de plancher de 1.660 mètres carrés.
Dès le 18 novembre 2020, il était ainsi acquis que le projet initial de la société PROMOTION PICHET, à savoir la construction de trois bâtiments d’habitat collectif de hauteurs rez-de-chaussée plus un étage, rez-de-chaussée plus deux étages et rez-de-chaussée plus trois étages, ne recevrait pas l’autorisation de la Mairie et la défenderesse a alors envisagé, dans le temps qui lui était imparti, la possibilité d’adapter son projet aux exigences de la Mairie, en vain.
Il ne peut, dans ces conditions, être fait grief à la société PROMOTION PICHET de n’avoir pas déposé les pièces complémentaires dans le cadre de sa demande de permis de construire du 29 octobre 2020, irrémédiablement vouée à être refusée et de n’avoir pas fait diligence pour obternir le permis de construire à sa charge.
La condition suspensive d’obtention d’un permis de construire permettant l’édification d’un ensemble immobilier à usage principal d’habitation d’une surface de plancher d’au moins 2.040 mètres carrés est incontestablement défaillie et cette défaillance ne peut être imputée au bénéficiaire, son projet ne pouvant être ni autorisé, ni adapté aux exigences de la Mairie.
La société PROMOTION PICHET ne saurait en conséquence être tenue au paiement de l’indemnité forfaitaire contractuellement prévue, par application des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1231-5 du code civil.
Aux termes de la promesse de vente, « en cas de non réalisation de la présente condition suspensive, les Parties conviennent de se rapprocher pour décider de la suite à donner à la présente promesse de vente. A défaut d’accord, la présente promesse sera caduque sans indemnité de part ni d’autre si bon semble au Bénéficiaire. En cas de silence du Bénéficiaire, le Promettant pourra mettre en demeure par exploit d’huissier le Bénéficiaire d’avoir à se prononcer sur sa volonté à se prévaloir du défaut de réalisation de ladite condition suspensive ou à y renoncer. A défaut de réponse du Bénéficiaire dans le délai de quinze (15) Jours, son silence vaudra caducité de la promesse sans indemnité de part ni d’autre » (page 25).
Les époux [L], informés de la non réalisation de la condition suspensive par la transmission du courrier de la Mairie du 1er mars 2021, ne justifient pas avoir mis en demeure la société PROMOTION PICHET, par exploit d’huissier, d’avoir à se prononcer sur sa volonté à se prévaloir du défaut de réalisation de ladite condition suspensive ou à y renoncer.
Quand bien même ils l’auraient fait, la sanction du silence de la défenderesse n’aurait eu pour effet que d’entraîner la caducité de la promesse sans indemnité de part ni d’autre.
La responsabilité de la société PROMOTION PICHET ne saurait être engagée par le fait d’avoir inscrit en condition suspensive un projet que la Mairie n’a pas autorisé, pas plus que par une prétendue tardiveté à en informer les époux [L], lesquels ont été informés dès mars 2021 du rejet tacite de la demande de permis de construire et avaient alors la possibilité de mettre en demeure la défenderesse de se prononcer sur sa volonté à se prévaloir du défaut de réalisation de ladite condition suspensive ou à y renoncer afin d’être déliés de leur promesse et de lever l’immobilisation de leur bien.
Monsieur et Madame [L] seront en conséquence déboutés de leur demande en paiement de la somme de 91.000 euros.
Sur les autres demandes
Les époux [L] succombant, ils seront condamnés aux dépens.
L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
DEBOUTE Monsieur [P] [L] et Madame [C] [J] épouse [L] de l’ensemble de leurs demandes ;
REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [P] [L] et Madame [C] [J] épouse [L] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
La présente décision est signée par Madame Alice VERGNE, la Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
