N° RG 22/06569 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W7HH
7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 26 Mars 2024
50F
N° RG 22/06569
N° Portalis DBX6-W-B7G-W7HH
Minute n° 2024/
AFFAIRE :
[H] [O],
[S] [Z] épouse [O]
C/
[F] [M] veuve [V]
Grosse Délivrée
le :
à
Avocats :
la SAS DELTA AVOCATS
la SAS MDO AVOCATS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Madame Anne MURE, Vice-Présidente,
Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente,
Madame Sandrine PINAULT, Juge
Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier
DEBATS :
à l’audience publique du 23 Janvier 2024.
JUGEMENT :
Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe
DEMANDEURS
Monsieur [H] [O]
né le 28 Février 1979 à [Localité 7] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Pierre DE OLIVEIRA de la SAS MDO AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
Madame [S] [Z]
née le 29 Août 1982 à [Localité 9] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Pierre DE OLIVEIRA de la SAS MDO AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
DEFENDERESSE
Madame [F] [M] veuve [V]
née le 01 Février 1952 à [Localité 8] (LOT)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Maître Mathieu GIBAUD de la SAS DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Hubert DURANT DE SAINT ANDRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
*****************************
Le 13 avril 2017, Madame [F] [V] a donné mandat de vente à l'Agence immobilière ABBATILLES ARCACHON pour vendre une parcelle de terrain sise [Adresse 2]) pour un prix de 200 000 euros, ramené par avenant du 6 juin 2017 à 180 000 euros.
Monsieur [H] [O] et Madame [S] [O] ont fait le 8 décembre 2017 une proposition d’achat à Madame [V], à hauteur de 165 000 euros, frais d’agence de 10 000 euros compris, qui a été contresignée par Madame [V] sous la mention manuscrite « Bon pour vente ».
Le 14 juin 2019, Madame [V] a adressé à Monsieur et Madame [O] une « contre proposition » à hauteur de 222 000 euros, incluant les frais d'agence, en expliquant que l’augmentation du prix de vente du terrain était relative aux frais engendrés pour procéder à la démolition des biens se trouvant sur le terrain.
Le 2 juillet 2019, Monsieur et Madame [O] ont rejeté cette proposition. Madame [V] n’a pas répondu ensuite à leur invitation à signer le compromis de vente.
Par acte du 25 octobre 2021, une promesse de vente du terrain a été conclue entre Madame [V] et de nouveaux acquéreurs, puis une vente par acte du 9 septembre 2022. La publication de cette vente a été faite le 6 octobre 2022.
Suivant acte signifié le 5 septembre 2022, Monsieur [H] [O] et Madame [S] [O] ont fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire Madame [F] [V] aux fins de déclarer la vente parfaite et d'obtenir réparation d'un préjudice.
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 novembre 2023, Monsieur [H] [O] et Madame [S] [O] demandent au Tribunal de :
Vu les articles 1104, 1113, 1114, 1118, 1121, 1217, 1231-1 et 1583 du code civil,
Vu les articles 1112, 1240 du code civil,
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➢ DECLARER Madame [S] [O] et Monsieur [H] [O] recevables et bien fondés dans l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
A TITRE PRINCIPAL :
➢ DECLARER le caractère parfait de la vente de la parcelle de terrain sise [Adresse 2]) et cadastrée 000 BS [Cadastre 5], constituant le lot 1 de la copropriété appartenant à Madame [F] [V] ; à compter du 8 décembre 2017 ;
➢ JUGER qu’en refusant de poursuivre la vente, Madame [V] a manqué à ses engagements contractuels et engage sa responsabilité ;
➢ JUGER qu’en vendant le bien litigieux à une tierce personne, Madame [V] a manqué à ses engagements contractuels et engage sa responsabilité ;
Et par conséquent,
➢ PRONONCER la résolution du contrat de vente intervenu le 8 décembre 2017 entre Madame [F] [V], Madame [S] [O] et Monsieur [H] [O] aux torts du vendeur ;
➢ CONDAMNER Madame [F] [V] à verser la somme de 55 000 euros à Madame [S] [O] et Monsieur [H] [O] à titre de dommages et intérêts pour inexécution des obligations contractuelles ;
➢ CONDAMNER Madame [F] [V] à verser la somme de 12.000 euros à Madame [S] [O] et Monsieur [H] [O] en réparation de leur préjudice moral ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :
➢ JUGER que Madame [F] [V] engage sa responsabilité délictuelle en ayant mis fin, de manière abusive, aux pourparlers engagés avec les époux [O] ;
Et par conséquent, ➢ CONDAMNER Madame [F] [V] à verser la somme de 55 000 euros à Madame [S] [O] et Monsieur [H] [O] au titre de la rupture abusive des pourparlers ;
➢ CONDAMNER Madame [F] [V] à verser la somme de 8.000 euros à Madame [S] [O] et Monsieur [H] [O] en réparation de leur préjudice moral
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
➢ DEBOUTER Madame [F] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;
➢ CONDAMNER Madame [F] [V] à verser à Madame [S] [O] et Monsieur [H] [O] une indemnité de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
➢ CONDAMNER Madame [F] [V] aux entiers dépens.
Ils font valoir que la proposition acceptée vaut vente, qu'à tout le moins il ne s'agit pas d'une promesse unilatérale de vente mais d'achat qui a été acceptée, qu'il ne s'agissait pas d'un engagement perpétuel, qu'il n'existe pas de caducité, que la signature d’un avant-contrat devant s’analyser seulement comme une modalité d’exécution de la vente, la vente a été valablement conclue et que sa résolution doit être prononcée aux torts de Madame [V], que cette résolution leur a causé un préjudice qui doit être indemnisé. A titre subsidiaire, ils font valoir que la responsabilité délictuelle de Madame [V] est engagée au titre de la rupture abusive des pourparlers qui leur a causé un préjudice.
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2023, Madame [F] [M], veuve [V] demande au Tribunal de :
A titre liminaire, JUGER les époux [O] irrecevables dans leur demande de réalisation forcée de l’acte qu’ils ont signé le 8 décembre 2017 avec Madame [V], JUGER qu’ils y ont renoncé par écritures de leur conseil
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A titre principal,Vu l’article 1589-2 du Code civil
JUGER que l’acte du 8 décembre 2017 constitue, à raison du déséquilibre qu’il instaure entre les parties, une promesse unilatérale de vente et qu’en l’absence d’enregistrement dans les dix jours de sa signature, il est nul et de nul effet
Vu l’article L 290-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, ensemble l’article L 490-2 du même code, JUGER qu’en ne prévoyant pas le versement d’une indemnité d’immobilisation, l’acte du 8 décembre 2017, est, faute d’avoir reçu la forme authentique, nul de plein droit
Vu l’article 1591 du Code civil
JUGER que, du fait de l’existence de « conditions suspensives » tenant à des travaux mis à la charge de la venderesse, le prix de vente de l’immeuble présentait un prix indéterminé, et que dans ces conditions, la vente en était frappée de nullité
Vu les articles 1210 et 1211 du Code civil
JUGER que l’acte du 8 décembre 2017 avait le caractère d’un engagement perpétuel prohibé
JUGER en conséquence que madame [V] pouvait le révoquer sans autre condition que de respecter « un délai raisonnable », ce qu’elle a fait
Vu les articles 1103, 1104 et 1589 et du Code civil
JUGER que les consorts [O] n’ont pas respecté les conditions contractuelles de réalisation nécessaires pour donner son plein effet à l’acte qu’ils ont signé le 8 décembre 2017
JUGER que cette carence a rendu la « vente » nulle et de nul effet
A titre subsidiaire
JUGER qu’en n’accomplissant pas les conditions substantielles de réalisation de la vente, les consorts [O] ne peuvent exciper d’aucun préjudice qu’ils n’aient au préalable créé de leur propre chef
A titre infiniment subsidiaire, Vu l’article 1315 ancien du Code civil
JUGER que les consorts [O] n’apportent pas la preuve, qui leur incombe, du préjudice qu’ils allèguent
DEBOUTER en conséquence les consorts [O] de toutes leurs fins et demandes
CONDAMNER Madame et Monsieur [O] à verser à madame [F] [V] une indemnité de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir
CONDAMNER les consorts [O], aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Mathieu GIBAUD, Avocat aux offres de droit, sur son affirmation qu’il en a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile.
Elle fait valoir que l'acte est déséquilibré au profit de Monsieur et Madame [O], qu'il s'agit d'une promesse unilatérale de vente nulle, faute d'avoir été enregistrée dans les 10 jours et d'indemnité d'immobilisation, faute de terme et de prix déterminé. Subsidiairement, elle fait valoir que l'acte est caduque faute de respect de ses conditions et enfin que Monsieur et Madame [O] n'apportent pas la preuve d'un préjudice subi.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 décembre 2023
MOTIFS :
L’article 1104 du Code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »
L’article 1113 du code civil dispose que « Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur ».
L’article 1114 ajoute que « L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. »
L’article 1118 prévoit que « L'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. »
L’article 1121 dispose, quant à lui, que « Le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant. Il est réputé l'être au lieu où l'acceptation est parvenue. »
Enfin, l’article 1583 pose le principe selon lequel la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix »
En vertu de l’article 1217 du Code civil : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »
Selon les dispositions de l’article 1112 du code civil, « l'initiative, le déroulement et la rupture des négociations pré contractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages ».
Sur la perfection de la vente :
La proposition d’achat émanant de Monsieur et Madame [O] comporte des conditions suspensives à la charge du vendeur d'obtention du permis de démolition, d'apurement des droits du locataire et de démolition de tous les bâtiments se trouvant sur le terrain
Elle comprend également pour l'acheteur une condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant de 165 000 euros à un taux maximum de 1,8%.
La proposition mentionne en outre : « en cas d'acceptation, l'accord devra être formulé par tous moyens présentant des garanties équivalentes à la lettre recommandée avec avis de réception, ou remis en main propre au mandataire. Les parties devront alors réitérer leur engagement par la signature d'un avant contrat ».
Monsieur et Madame [O] font valoir que les conditions suspensives à la charge du vendeur ont été réalisées, ce que Madame [V] a elle même indiqué dans sa contre proposition du 14 juin 2019.
Cependant, contrairement à ce qui était prévu expressément dans la proposition d'achat, aucune réitération n'a eu lieu par signature d 'un avant contrat.
De plus alors que la proposition prévoyait pour l'acheteur une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 165 000 euros à un taux maximum de 1,8%, les échanges entre les notaires des deux parties en date du 12 juillet 2018 pour la préparation de la rédaction d'un compromis de vente montrent qu'il était prévu une condition suspensive d'obtention de prêt d'un montant de 500 000 euros outre une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire présentant un certain nombre de caractéristiques définies.
Il en résulte que la proposition d'achat émise par Monsieur et Madame [O] le 8 décembre 2017 et contresignée avec bon pour vente par Madame [V] ne constitue pas une promesse valant vente, les conditions de la vente n'étant pas définitivement fixées entre les parties et celles-ci ayant convenu entre elles que l'engagement devait être réitéré par la signature d'un avant contrat, ce qui n'a pas eu lieu.
La proposition contresignée ne s'analyse pas non plus en une promesse unilatérale de vente dans la mesure où la proposition émane des acquéreurs et où il ne s'agit pas d'un engagement de Madame [V] de leur vendre le bien sous réserve qu'ils lèvent l'option d'achat. De même, elle ne peut être interprétée comme une promesse unilatérale d'achat acceptée dans la mesure où les conditions énoncées par la proposition pour sa validité n'ont pas été remplies.
En conséquence, aucune vente parfaite n'a eu lieu entre Monsieur et Madame [O] et Madame [V].
Il n'y a donc pas lieu à nullité, caducité ou résolution d'une vente ou promesse de vente ou d'achat car aucune vente ou promesse de vente ou d'achat n'a été valablement formée.
Aucune inexécution contractuelle ne peut alors être reprochée à Madame [V] et Monsieur et Madame [O] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts à son encontre sur le fondement d'une résolution à ses torts.
Sur la rupture abusive des pourparlers :
Après la signature de la proposition d'achat, Madame [V] a demandé par mail à l'Agence immobilière le 4 décembre 2018 de transmettre à son avocat les coordonnées du Notaire et le 8 février 2019 indiqué qu'elle attendait une réponse « afin d'avancer sur la vente définitive pour avril ».
Le 14 juin 2019, Madame [V] a informé Monsieur et Madame [O] de ce qu'elle avait fait réaliser les conditions suspensives la concernant et leur a fait une offre de vente pour un montant de 222 000 euros. Par courrier du 2 juillet 2019, Monsieur et Madame [O] ont répondu être très surpris de cette offre et que selon eux elle ne pouvait pas revenir sur son premier engagement. Le 12 juillet 2019, Madame [V] leur a répondu en leur indiquant qu'elle maintenait sa position et ne s'interdisait plus de répondre à toute offre d'achat qui se présenterait.
Le 9 avril 2021, Monsieur et Madame [O] lui ont demandé de signer l'acte de vente et l'ont mis en demeure de le faire par courrier du 12 juillet 2022.
Le 25 octobre 2021, Madame [V] a signé une promesse de vente avec un autre acquéreur.
Il en résulte que les pourparlers entre Monsieur et Madame [O] et Madame [V], matérialisés par 5 courriers particulièrement espacés après la proposition d'achat, sont restés à un stade non aboutis dans la mesure où il n'y a pas eu d'accord entre eux ni sur le prix ni sur la signature de l'acte. En outre, Madame [V] n'a pas fait preuve de mauvaise foi ou de déloyauté dans la rupture de ceux-ci dans la mesure où elle a informé Monsieur et Madame [V] dès le 12 juillet 2019 qu'elle ne souhaitait pas leur vendre le bien au prix qu'ils offraient et qu'elle ne s'interdisait plus de répondre à une autre offre, avant de signer au final une nouvelle promesse bien plus tard, le 21 octobre 2021.
En conséquence, aucun rupture abusive des pourparlers n'est établie et Monsieur et Madame [O] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts sur ce fondement.
Sur les demandes annexes :
Monsieur et Madame [O] qui succombent seront condamnés aux dépens, avec recouvrement direct par Maître Mathieu GIBAUD en application de l’article 699 du Code de procédure civile.
Au titre de l'équité, ils seront condamnés à payer à Madame [V] la somme de 3000 euros sur le fondement au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal,
DEBOUTE Monsieur [H] [O] et Madame [S] [Z] épouse [O] de leurs demandes.
CONDAMNE Monsieur [H] [O] et Madame [S] [Z] épouse [O] à payer à Madame [F] [M], veuve [V] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE Monsieur [H] [O] et Madame [S] [Z] épouse [O] aux dépens avec recouvrement direct par Maître Mathieu GIBAUD en application de l’article 699 du Code de procédure civile.
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
