N° RG 22/05045 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WVCK
7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 19 Mars 2024
50F
N° RG 22/05045
N° Portalis DBX6-W- 7G-WVCK
Minute n°2024/
AFFAIRE :
[N] [L]
[Z] [J]
S.C.I. [L]-[J]
C/
S.C.I. LOUVER
[P] [T]
Grosse Délivrée
le :
à
SELARL CGAVOCATS
SAS JEAN-FRANCOIS GAUSSEN
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Madame Anne MURE, Vice-Présidente, Présidente de la 7ème Chambre Civile,
Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente,
Madame Sandrine PINAULT, Juge, Magistrat Rédacteur,
Lors des débats et du prononcé :
Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier
DÉBATS :
à l’audience publique du 16 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2024
JUGEMENT :
Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe
DEMANDEURS
Monsieur [N] [L]
né le 21 Mars 1984 à [Localité 12] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Me Jean-François GAUSSEN de la SAS JEAN-FRANCOIS GAUSSEN, avocat au barreau de BORDEAUX
Monsieur [Z] [J]
né le 11 Janvier 1988 à [Localité 13] (PAS-DE-CALAIS)
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 7]
représenté par Me Jean-François GAUSSEN de la SAS JEAN-FRANCOIS GAUSSEN, avocat au barreau de BORDEAUX
S.C.I. [L]-[J]
[Adresse 14]
[Localité 10]
représentée par Me Jean-François GAUSSEN de la SAS JEAN-FRANCOIS GAUSSEN, avocat au barreau de BORDEAUX
DÉFENDERESSE
S.C.I. LOUVER représentée par son Gérant en exercice, Monsieur [P] [T]
[Adresse 4]
[Localité 8]
et encore
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Coraline GRIMAUD de la SELARL CGAVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
PARTIE INTERVENANTE
Monsieur [P] [T]
né le 09 Janvier 1962 à [Localité 15] (LOT ET GARONNE)
C/O Monsieur [C]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Coraline GRIMAUD de la SELARL CGAVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
EXPOSÉ DU LITIGE
Aux termes d’un acte authentique en date du 10 août 2021, la SCI LOUVER, représentée par son associé unique et gérant monsieur [T], a consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice des consorts [L]-[J] portant sur un bien immobilier situé à [Localité 10], pour un prix principal de 660.000 euros TTC.
Cette promesse unilatérale de vente a été consentie sous plusieurs conditions suspensives portant notamment sur l'obtention d'un permis de construire et d'un prêt bancaire.
Il a été versé une indemnité d’immobilisation de 15.000 €.
En outre, le terme du délai pour lever l'option a été fixé au 30 mars 2022 à 18h inclusivement.
Le 17 mars 2022, au motif de n'avoir reçu aucun justificatif de l'état d'avancement de la réalisation des conditions suspensives, monsieur [T] a souhaité se désengager de sa promesse.
Le 30 mars 2022, la SCI [L]-[J] a fait part de son souhait de lever l'option.
La réalisation de la vente n'a finalement pas eu lieu et le 19 mai 2022 un procès-verbal de carence a été dressé.
C'est dans ce contexte que, par acte du 9 juin 2022, les consorts [L]-[J] et la SCI [L]-[J] ont assigné la société LOUVER devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en vente forcée et paiement de la clause pénale.
Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2023, ils demandent au tribunal de :
-"CONDAMNER solidairement Monsieur [T] et la Société LOUVER à réitérer l’acte de cession, et ce sous astreinte de 1.500 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,
CONDAMNER solidairement Monsieur [T] et la Société LOUVER à indemniser les demandeurs à hauteur de 66.000 €,CONDAMNER solidairement Monsieur [T] et la Société LOUVER à indemniser les demandeurs à hauteur de leur préjudice financier de l’ordre de 392.961 €,CONDAMNER solidairement Monsieur [T] et la Société LOUVER aux entiers dépens ainsi qu’à 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile."
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juillet 2023, la SCI LOUVER demande au tribunal de :
"Débouter Monsieur [N] [L], Monsieur [Z] [J] et la société [L]-[J] de l’intégralité de leurs demandes en raison de la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties ;
A titre reconventionnel
Recevoir Monsieur [P] [T] en son intervention volontaire principale ;
Condamner in solidum Monsieur [N] [L], Monsieur [Z] [J] et la société [L]-[J] à verser à la société LOUVER la somme de 15 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuellement convenue ;
Condamner in solidum Monsieur [N] [L], Monsieur [Z] [J] et la société [L]-[J] à verser à Monsieur [P] [T] la somme de 10 000 € au titre du préjudice moral subi,
Condamner in solidum Monsieur [N] [L], Monsieur [Z] [J] et la société [L]-[J] à verser à Monsieur [P] [T] la somme correspondant à un taux d’intérêt de 5 % appliqué au montant de 210 332 €, du 9 juin 2022 jusqu’à la date de signification de la décision à intervenir, au titre du préjudice financier subi ;
Condamner in solidum Monsieur [N] [L], Monsieur [Z] [J] et la société [L]-[J] à verser à la société LOUVER et Monsieur [P] [T] la somme de 6 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
Condamner in solidum Monsieur [N] [L], Monsieur [Z] [J] et la société [L]-[J] aux entiers dépens, en ce compris les frais liés à l'exécution de la décision à intervenir, lesquels pourront faire l'objet d'un recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile par la SELARL CGavocats, avocats au Barreau de Bordeaux, représentée par Maître Coraline GRIMAUD".
Dans le cadre de la mise en état continue, le 31 janvier 2023, la clôture de l'instruction a été partiellement ordonnée à l’égard du Conseil des consorts [J] -[L].
Une ordonnance de clôture est intervenue le 29 septembre 2023.
Cette ordonnance de clôture a été révoquée le 16 janvier 2024 par le Juge de la mise en état, qui a également rétracté à cette date la clôture partielle énoncée ci-dessus.
L'instruction a été clôturée le 16 janvier 2024 et le tribunal a autorisé le Conseil de la SCI LOUVER et de monsieur [T] à produire une note en délibéré en réponse aux dernières conclusions des consorts [L]-[J] et de la SCI [L]-[J].
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
MOTIFS
Sur l'intervention volontaire principale de monsieur [T]
L’article 329 du Code civil dispose : «L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention».
En l’espèce, monsieur [P] [T], gérant de la société LOUVER, soutient qu'il a subi, à titre personnel, un important préjudice moral dont il souhaite demander réparation et qu'à ce titre il a intérêt à agir dans le cadre de la présente instance pour former une demande de réparation.
Cette intervention volontaire, qui n'est pas contestée par les requérants, sera déclarée recevable.
Sur la demande de réitération de l'acte de cession sous astreinte
L’article 1103 du Code civil dispose : «Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits».
En l'espèce, la promesse unilatérale de vente prévoit en page 4 un paragraphe intitulé
DUREE ET MODE DE REALISATION DE LA PROMESSE aux termes duquel :
" La réalisation de la présente promesse pourra être demandée par le BENEFICIAIRE JUSQU'AU 30 MARS 2022 A 18H00 INCLUSIVEMENT. (…)
Pour être valable, la levée de l'option devra être accompagnée de la consignation par le BENEFICIAIRE entre les mains du notaire chargé de dresser l'acte d'une somme suffisante pour, avec le montant de l'indemnité d'immobilisation et le montant des prêts, le cas échéant, assurer le paiement total du prix et des frais de l'opération, indiquée par ledit notaire, au moyen d’un virement bancaire exclusivement.
A défaut de cette consignation, l'option sera considérée comme non levée par le BENEFICIAIRE . »
Il est exact que le vendeur ne pouvait rétracter sa promesse le 17 mars 2022 comme il a tenté de le faire, au motif qu'il n'était pas informé de l'état d'avancement de la réalisation des conditions suspensives.
Il est également constant que la SCI [L]-[J], qui s'est substituée aux bénéficiaires de la promesse, a remis aux notaires un courrier contre récépissé le 30 mars 2022 indiquant son souhait de lever l’option.
Toutefois, la SCI [L]-[J] a sollicité par ce même courrier qu’un appel des fonds soit réalisé, de sorte que la consignation n’a pas été réalisée à la date de la levée d'option, ce que confirme l'extrait de comptabilité du notaire du vendeur qui révèle une consignation les 4 et 17 mai 2022.
N° RG 22/05045 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WVCK
C'est à tort que les requérants invoquent la disposition suivante de la promesse selon laquelle : «Si à cette date (30 mars 2022), les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte authentique de vente n’étaient pas encore obtenus par le notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé jusqu’à la réception de l’ensemble des pièces nécessaires. […] L'acte authentique constatant la réalisation de la vente sera reçu par Maître [G] [B], notaire à [Localité 12], avec la participation de Maître [F] [O], notaire à [Localité 11], rédacteur des présentes, choisis d'un commun accord entre les parties, dans le délai maximum de huit (8) jours à compter de la levée de l'option, sous réserve de l'obtention de tous les documents nécessaires à la rédaction de l'acte».
En effet, sauf à dénaturer les termes du contrat, si cette stipulation prévoit effectivement un report de réalisation de la promesse, elle ne prévoit pas un allongement du délai pour lever l'option ou pour consigner les fonds nécessaires à la vente.
Les requérants ne peuvent non plus invoquer avoir été empêchés de consigner par ignorance du montant de la consignation dès lors que la rédaction de la clause est claire (à savoir : «une somme suffisante pour, avec le montant de l’indemnité d’immobilisation et le montant des prêts, le cas échéant, assurer le paiement total du prix et des frais de l’opération, indiquée par ledit notaire ») et qu'il leur appartenait d'interroger le notaire le cas échéant.
Cette prétendue ignorance ne les a d'ailleurs pas empêché de verser hors délai des fonds au notaire.
En conclusion, faute pour la SCI [L]-[J] d’avoir procédé à la consignation dans le délai contractuellement prévu, et faute pour les parties de s’être mises d’accord sur une prorogation du délai d’option au-delà du délai initialement fixé, l’option doit être considérée comme n’ayant pas été levée et la promesse doit être déclarée caduque, conformément aux dispositions contractuelles.
C'est donc à titre surabondant que le tribunal relève qu'en tout état de cause aucune des conditions suspensives n'a été réalisée dans les conditions prévues par la promesse.
Ainsi, les bénéficiaires devaient justifier auprès du promettant du dépôt d'une demande de permis de construire avant le 24 septembre 2021 au moyen d'un récépissé. Or, si le dépôt a bien eu lieu le 23 septembre 2021, la SCI LOUVER n'en a jamais été informée avant de délivrer sa sommation interpellative du 04 mai 2022. Le permis de construire, quant à lui, a été accordé le 31 janvier 2022 et transmis le 11 février 2022 au notaire du vendeur, soit postérieurement au délai du 24 décembre 2021 prévu par la promesse.
Par ailleurs, les offres de prêt ou refus opposés aux demandes de prêt devaient être reçues par le notaire des bénéficiaires au plus tard le 30 décembre 2021. Or, il ressort des pièces du dossier que l’offre de prêt définitive n'a été émise que le 13 février 2022, soit postérieurement au délai contractuellement fixé, et il importe peu que cette date soit antérieure à la date limite de levée de l’option, le 30 mars 2022 qui est une date autonome, et dont le dépassement n'emporte pas les mêmes conséquences. Quant à l'accord de principe de prêt envoyé le 16 décembre 2021, il est constant qu'il n'a pas la valeur juridique d'une offre de prêt et ne pouvait par conséquent satisfaire aux exigences de la clause.
N° RG 22/05045 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WVCK
Aux termes de ces explications, et en raison de la caducité de la promesse unilatérale de vente, les consorts [L]-[J] et la SCI [L]-[J] seront déboutés de leur demande tendant à réitérer l'acte de cession sous astreinte.
Ils seront logiquement, par voie de conséquence déboutés de leurs demandes tendant à voir appliquer la clause pénale et à être indemnisés de leur préjudice financier, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les moyens développés au soutien de ces demandes.
II/ Sur les demandes reconventionnelles de monsieur [P] [T] et de la SCI LOUVER
A/ Sur la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation
La SCI LOUVER prétend à la condamnation in solidum de Monsieur [N] [L], Monsieur [Z] [J] et la SCI [L]-[J] à lui verser la somme de 15.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuellement convenue.
S'il est exact que la SCI [L]-[J] s'est effectivement substituée aux consorts [L]-[J] postérieurement à la promesse de vente, cette substitution n'a pas été formalisée par la signature d'un avenant à ladite promesse, si bien que seuls les consorts [L]-[J] demeurent les signataires de celle-ci et sont liés contractuellement à la SCI LOUVER.
Cette société ne peut donc demander de condamnation à l'égard de la SCI [L]-[J].
La promesse de vente prévoit en pages 21 et 22 que «En considération de la promesse formelle conférée au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, dans les conditions ci-dessus prévues, et en contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour celui-ci en cas de non réalisation des présentes et notamment, par suite de la perte qu'il éprouverait compte tenu de l'obligation dans laquelle il se trouverait d'avoir à rechercher un nouvel acquéreur après l'expiration du délai précité et de recommencer l'ensemble des formalités préalables à l'acte de vente dont s'agit, le BENEFICIAIRE s'oblige à verser en l'étude du notaire rédacteur des présentes, à titre d'indemnité d'immobilisation de l'immeuble objet de la présente promesse de vente, la somme de QUINZE MILLE EUROS (15.000,00 €), dans les dix jours des présentes, à peine de caducité de la promesse».
En l’espèce, il est exact qu'en raison de la caducité de la promesse, la société LOUVER a immobilisé son bien depuis le 10 août 2021 et se retrouve dans l'obligation de trouver un nouvel acquéreur.
Ce préjudice sera réparé par l'allocation à son profit de l'indemnité d’immobilisation contractuellement convenue à hauteur de 15.000 €.
Monsieur [L] et monsieur [J], qui sont co-signataires de la promesse, et ont contribué ensemble à ce préjudice, seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.
N° RG 22/05045 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WVCK
B/ Sur les demandes de dommages et intérêts de monsieur [T]
Monsieur [T], gravement malade, estime avoir été harcelé par les consorts [L]-[J] pour réaliser cette vente et demande donc la réparation d'un préjudice moral.
Il soutient par ailleurs que depuis le 09 juin 2022, date de délivrance de l'assignation, la société LOUVER a été privée de toute possibilité de vendre le bien en raison de la procédure en cours mais qu'il est néanmoins obligé de rembourser les échéances d’emprunt, ce qui lui cause un préjudice financier.
Monsieur [T] fonde ses demandes de dommages et intérêts sur l'article 1217 du Code civil qui sanctionne un manquement contractuel.
Or, ce sont des fautes détachables de la promesse de vente et par conséquent délictuelles qui sont alléguées à l'encontre des défendeurs.
Par conséquent, en raison du principe du non-cumul des responsabilités contractuelles et délictuelles, seul l'article 1240 du Code civil aurait dû être invoqué.
Les demandes doivent donc être rejetées sur le fondement de l'article 1217 du Code civil.
Au demeurant, Monsieur [T] produit un bulletin d'hospitalisation du 02 au 04 juin 2022 qui ne permet pas, à lui seul de démontrer que le litige entourant la vente litigieuse serait à l'origine de ses problèmes de santé.
Par ailleurs, le fait que les consorts [L]-[J] aient fait délivrer à la SCI LOUVER une sommation d'avoir à réaliser la vente, alors même qu'elle était caduque, ne peut être considéré comme un acte de harcèlement, d'autant que monsieur [T] a toujours été assisté d'un Conseil depuis le début du litige et que cet avocat a lui-même délivré le 04 mai 2022 une sommation interpellative au notaire des bénéficiaires de la promesse aux fins d'obtenir un certain nombre de documents.
Monsieur [T] soutient par ailleurs que la vente du bien aurait permis à la société LOUVER de rembourser le compte courant d’associé créditeur de Monsieur [T] à réception du prix de vente et que la procédure en cours est un obstacle à la vente.
Or, l'action diligentée par les consorts [L]-[J] qui ont tenté de faire valoir leurs droits, ne peut être considérée comme une procédure abusive, si bien qu'aucune faute ne peut leur être reprochée à ce titre.
En conséquence, et en tout état de cause, monsieur [T] sera débouté de ses demandes de dommages et intérêts.
III/ Sur les autres demandes
Monsieur [N] [L] et monsieur [Z] [J] qui succombent en partie à l'instance seront in solidum condamnés aux dépens, en ce compris les frais liés à l'exécution de la décision à intervenir, lesquels pourront faire l'objet d'un recouvrement direct en application de l'article 699 du Code de procédure civile par la SELARL CGavocats, avocats au Barreau de BORDEAUX, représentée par Maître Coraline GRIMAUD.
En tant que condamnés aux dépens, ils seront condamnés in solidum à payer à la SCI LOUVER une somme qu'il est équitable de fixer à 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
La SCI [L]-[J] sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, de même que monsieur [P] [T].
La nature de l'affaire, qui porte sur la cession d'un droit réel immobilier, est incompatible avec l'exécution provisoire de droit qui sera, par conséquent, écartée, en application de l'article 514-1 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l'intervention volontaire principale de monsieur [P] [T] ;
DÉBOUTE monsieur [N] [L], monsieur [Z] [J] et la SCI [L]-[J] de l'ensemble de leurs demandes ;
CONDAMNE in solidum monsieur [N] [L] et monsieur [Z] [J] à payer à la SCI LOUVER la somme de 15.000 € à titre d'indemnité d'immobilisation ;
DÉBOUTE la SCI LOUVER et monsieur [P] [T] du surplus de leurs demandes ;
REJETTE toute autre demande ;
CONDAMNE in solidum monsieur [N] [L] et monsieur [Z] [J] à payer à la SCI LOUVER la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
REJETTE les autres demandes sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum monsieur [N] [L] et monsieur [Z] [J] aux dépens, en ce compris les frais liés à l'exécution de la décision à intervenir, lesquels pourront faire l'objet d'un recouvrement direct en application de l'article 699 du Code de procédure civile par la SELARL CGavocats, avocats au Barreau de Bordeaux, représentée par Maître Coraline GRIMAUD ;
ÉCARTE l'exécution provisoire de droit de la décision.
La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, Présidente de la 7ème Chambre Civile, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
