Du 15 mars 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 24/00146 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YX23
Société CDC HABITAT
C/
[D] [G]
- Expéditions délivrées à
Me Anne-Geneviève HAKIM
- FE délivrée à
Me Anne-Geneviève HAKIM
Le
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 mars 2024
PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDERESSE :
Société CDC HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Anne-Geneviève HAKIM, Avocat au barreau de BORDEAUX
DEFENDEUR :
Monsieur [D] [G]
né le 18 Janvier 1983 à
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 16 Février 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Janvier 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Réputée contradictoire et en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique en date du 28 décembre 2011, la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE est devenue propriétaire d'un bien situé [Adresse 3].
Le 2 janvier 2024, Maître [N] [B], Commissaire de justice, mandatée par la société CDC HABITAT anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE, s'est rendue au [Adresse 3] afin de procéder à toutes les constatations utiles relatives à l'occupation sans droit ni titre des lieux. Maître [B] a ainsi dressé procès-verbal de constat aux termes duquel il est mentionné que Monsieur [D] [G] lui a déclaré occuper l'appartement.
Par acte introductif d'instance en date du 30 janvier 2024, la société CDC HABITAT anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE a fait assigner Monsieur [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 16 février 2024 aux fins de voir :
- constater que Monsieur [D] [G] ne peut justifier d'aucun droit ni titre pour occuper le logement d'habitation n°E001 sis [Adresse 3] appartenant à la société CDC HABITAT, lieux dans lesquels il est entré par voie de fait
- le condamner à rendre libres les lieux occupés
- ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [G] du logement n°E001 sis [Adresse 3] ainsi que de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec l'assistance de la force publique et l'aide d'un serrurier
- l'occupant étant rentré dans les lieux par voie de fait, dire ne pas y avoir lieu à application du délai fixé à l'alinéa 1er de l'article L412-1 CPCE ni à l'application du sursis prévu à l'article L412-6 alinéa 1er du CPCE et qu'il pourra être procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef dès la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux
- condamner à titre provisionnel Monsieur [D] [G] à payer à la société CDC HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 680,20€ à compter du 2 janvier 2024 et jusqu'à son départ définitif et de tout occupant de son chef
- condamner Monsieur [D] [G] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 600€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.
Lors de l'audience du 16 février 2024, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale et expose que l'appartement dont elle est propriétaire est occupé illégalement par Monsieur [D] [G] lequel ne dispose d'aucun droit ni titre lui permettant de justifier cette occupation. Elle précise que le commissaire de justice mandaté pour constater cette occupation s'est rendu sur les lieux où il a rencontré Monsieur [G] lequel a confirmé occuper les lieux. Elle fait valoir que cette situation, constitutive d'une voie de fait, engendre pour elle un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin au surplus de façon urgente.
Elle précise que cette occupation lui nuit dès lors qu'elle ne peut pas remettre l'appartement en état pour le proposer de nouveau à la location. Elle sollicite qu'il soit fait application des dispositions des articles L412-1 alinéa 2 et de l'article L412-6 alinéas 2 et 3 du CPCE compte tenu de l'existence d'une voie de fait constituée par l'absence d'autorisation pour entrer dans les lieux et le forçage des serrures. Elle ajoute que le préjudice subi du fait de cette occupation illicite justifie la fixation d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel à compter du 2 janvier 2024, date du procès-verbal permettant l'identification de l'occupant sans droit ni titre.
En défense, Monsieur [D] [G], régulièrement assigné sur le lieu de résidence à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 15 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'absence du défendeur
En l'absence du défendeur, régulièrement cité et en application de l'article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et fondée.
Monsieur [D] [G] ne comparaissant pas et ayant disposé d'un délai suffisant pour préparer sa défense, il convient de statuer, au vu des pièces de la demanderesse, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.
Sur l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article L.213-4-3 du code l'organisation judiciaire prévoit quant à lui que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.
De plus, l'article 544 du code civil prévoit que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
L'expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l'ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l'occupant, protégé par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte portée au droit de propriété.
Il s'ensuit que l'occupation d'un immeuble aux fins d'habitation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d'obtenir en référé l'expulsion des occupants.
En l'espèce, la société CDC HABITAT anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE justifie être propriétaire d'un appartement situé [Adresse 3].
Il ressort de la plainte en date du 15 janvier 2024 que le représentant du propriétaire s'est rendu sur les lieux et a constaté lorsqu'il a ouvert le logement la présence de meubles dans l'appartement alors même que ce logement était vide de tout occupant et de tout meuble et devait être remis en état avant d'être recommercialisable et reloué à l'issue.
En outre, elle produit aux débats un procès-verbal de constat en date du 2 janvier 2024 de Maître [B], commissaire de justice, dont il ressort qu'à la date de sa visite des lieux, Monsieur [D] [G] a confirmé occuper l'appartement.
Il est ainsi établi que Monsieur [D] [G] occupe les lieux et qu'il n'a ni droit ni titre.
Par suite, la société CDC HABITAT est fondée à faire ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [G] et de tous occupants de son chef.
L'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution en sa version applicable à compter du 29 juillet 2023 prévoit que l'expulsion lorsqu'elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement mais que ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, dans le cadre de ses constatations en date du 2 janvier 2024, Maître [B], commissaire de justice, précise que la serrure du portillon a été forcée. Les photographies de la porte annexées au procès-verbal de constat confirment que la serrure a été forcée et que les fixations d'origine de la porte n'assurent d'évidence plus sa fermeture, ce qui confirme d'une part que l'introduction dans les lieux résulte d'une voie de fait, d'autre part que l'occupant actuel, qui n'a pas de titre légal d'occupation, n'a pu se méprendre sur l'origine de l'occupation du bien.
Dès lors, le délai prévu par l'article L.412-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d'exécution ne s'applique pas, et l'expulsion pourra donc être poursuivie immédiatement après la délivrance du commandement de quitter les lieux.
Par ailleurs, au vu de ce qui précède, en application de l'article L412-6 alinéa 2 et 3 du code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de supprimer le sursis à l’expulsion durant la période hivernale.
Sur l'indemnité d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'occupation d'un logement par des tiers dépourvus de titre d'occupation expose le propriétaire à des charges liées à cette occupation, le prive de la jouissance des lieux, et de la possibilité d'en tirer un revenu, ce qui justifie la fixation à la charge de l'occupant d'une indemnité d'occupation.
En l'espèce, si la société CDC HABITAT ne justifie pas pouvoir retirer un revenu des lieux puisqu'elle argue de la volonté de remettre l'appartement en état pour le proposer de nouveau à la location, pour autant elle est privée de la libre disposition des lieux.
Il résulte du contrat de bail du 9 janvier 2013 et du procès-verbal d’expulsion du 27 octobre 2023 que ledit logement a été donné à bail à Madame [V] [K] et Monsieur [S] [K] jusqu'au 27 octobre 2023. L'avis d'échéance du 25 août 2023 mentionne un loyer et des charges à hauteur de 680,20€.
Dans ces conditions, il y a lieu de condamner Monsieur [D] [G] à payer à la société CDC HABITAT à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant de 680,20€ par mois au regard du montant du loyer et des charges acquittés par les derniers locataires et ce, à compter du 2 janvier 2024, l'occupation des lieux ayant été constatée à cette date par le commissaire de justice mandaté pour constater l'occupation illégale des lieux.
Sur les demandes accessoires
Les dépens seront mis à la charge du défendeur qui succombe.
Monsieur [D] [G] sera également condamné sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au paiement d’une indemnité de 400€.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort,
CONSTATONS que Monsieur [D] [G] est occupant sans droit ni titre et par voie de fait de l'immeuble situé [Adresse 3] ;
CONDAMNONS Monsieur [D] [G] à quitter cet immeuble;
DISONS qu'à défaut pour Monsieur [D] [G] de libérer volontairement ces lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique ;
DISONS que le délai prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution n'est pas applicable et que l'expulsion pourra avoir lieu dès délivrance du commandement de quitter les lieux ;
SUPPRIMONS le bénéfice du sursis à l’expulsion durant la période hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELONS que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles ;
CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [D] [G] à payer à la société CDC HABITAT, à compter du 2 janvier 2024 jusqu'à libération complète des lieux, une indemnité d'occupation d'un montant de 680,20€ par mois ;
REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ;
CONDAMNONS Monsieur [D] [G] aux dépens ;
CONDAMNONS Monsieur [D] [G] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION
