Du 15 mars 2024
70C
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 23/02323 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTXT
Société IN CITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES
C/
[C] [G]
- Expéditions délivrées à
Me Claire JACQUIER
- FE délivrée à
Me Claire JACQUIER
Le 15/03/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3] - [Localité 5]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 mars 2024
PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDERESSE :
Société IN CITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES (autrefois dénommée SEML IN CITE [Localité 6] LA CUB)
RCS BORDEAUX N° B 775 584 519
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Maître Claire JACQUIER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SAS SEBAN NOUVELLE AQUITAINE
DEFENDEUR :
Monsieur [C] [G] (occupant sans droit ni titre)
né le [Date naissance 4] 1985
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 16 Février 2024
PROCÉDURE :
Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux en date du 13 Décembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Réputée contradictoire et en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 14 août 2014, la société IN CITE [Localité 6] LA CUB a donné à bail à Monsieur [E] [W] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7].
Par avenant du 30 novembre 2021, suite au décès de Monsieur [E] [W], un transfert de bail au nom de son fils, Monsieur [P] [V] [E] a été opéré, ce dernier devenant seul titulaire du bail.
Arguant du départ du locataire et de la présence d'occupants sans droit ni titre dans le logement, la SEML IN CITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES anciennement dénommée la SEML IN CITE [Localité 6] LA CUB a obtenu, par ordonnance du 7 novembre 2023, la désignation de la SELARL BVM avec pour mission de se rendre sur les lieux, de constater l'état d'occupation du logement et de constater l'identité des occupants en se faisant remettre les pièces d'identité des occupants et leurs éventuels titres d'occupation et l'autorisation pour la SELARL BVM à pénétrer dans le logement si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier.
Le 22 novembre 2023, Maître [K], Huissier de justice de la SELARL BVM, s'est rendue sur les lieux afin de procéder à toutes les constatations utiles relatives à l'occupation sans droit ni titre de l’appartement. Maître [K] a ainsi dressé procès-verbal de constat aux termes duquel il est mentionné que personne ne répond et qu'à l'ouverture de la porte par le serrurier, ont été constatées diverses traces d'occupation des lieux ainsi que la présence de factures au nom de [G] [C] et d'un bail de sous-location signé entre ce dernier et Monsieur [E] [W] daté du 5 avril 2023.
Par acte introductif d'instance en date du 13 décembre 2023, la SEML IN CITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES a fait assigner Monsieur [C] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 16 février 2024 aux fins de voir :
- confirmer la résiliation de plein droit du bail d'habitation conclu entre elle et Monsieur [P] [V] [E] le 17 avril 2023 portant sur l'appartement sis [Adresse 2] à [Localité 7] à la suite de son départ,
- constater que Monsieur [G] [C] est occupant sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 7]
- en conséquence, dire et juger que Monsieur [G] [C] devra quitter les lieux à signification de la décision à intervenir, au besoin, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire, le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin
- le condamner au paiement d'une indemnité de 800€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer
- assortir au vu de l'urgence de la décision de justice à intervenir de l'exécution provisoire conformément à l'article 515 du Code de procédure civile.
Lors de l'audience du 16 février 2024, la SEML IN CITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES, représentée par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale et expose que l'appartement dont elle est propriétaire a été donné en location à Monsieur [E] [W] ; qu'à la suite du décès de ce dernier, elle a conclu avec le fils du défunt, Monsieur [P] [V] [E], un avenant au contrat de location. Elle précise avoir rencontré avec son nouveau locataire des difficultés de paiement en 2022 l'ayant conduit à la signification d'un commandement de payer délivré le 16 décembre 2022 ; qu'elle a été informée de ce que le logement avait été vidé de tout meuble le 17 avril 2023 et qu'elle a également pris connaissance de la présence d'occupants sans droit ni titre dans le logement. Elle soutient que suivant une ordonnance du 7 novembre 2023, un constat d'occupation a pu être dressé le 22 novembre 2023. Elle précise que le commissaire de justice mandaté pour constater cette occupation a constaté diverses traces d'occupation des lieux mais surtout la présente de divers documents parmi lesquels ont été retrouvés des factures éditées au nom d'un certain Monsieur [C] [G] et un contrat de sous-location qui aurait été signé, sans son accord, le 5 avril 2023 entre Monsieur [C] [G] et Monsieur [W] [E] (pourtant décédé). Elle formule ses demandes de résiliation de plein droit du contrat de bail et d'expulsion de Monsieur [C] [G] en application des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989.
En défense, Monsieur [C] [G], cité selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, le commissaire de justice ayant constaté que le nom du destinataire de l'acte n'apparaît nulle part et que la boîte aux lettres est au nom d'[E], n'a pas comparu. Le commissaire de justice a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception à la dernière adresse connue du destinataire.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 15 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'absence du défendeur
En l'absence du défendeur, régulièrement cité et en application de l'article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et fondée.
Monsieur [C] [G] ne comparaissant pas et ayant disposé d'un délai suffisant pour préparer sa défense, il convient de statuer, au vu des pièces de la demanderesse, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.
Sur la résiliation du bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :
-au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;
-au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;
-au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité;
-au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.
Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;
-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.
Enfin, aux termes de l'article 16 du Code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
En l'espèce, il est constant que la société IN CITE [Localité 6] LA CUB a donné à bail, par acte sous seing privé du 14 août 2014, à Monsieur [E] [W] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7].
Elle démontre en outre que, par avenant du 30 novembre 2021, suite au décès de Monsieur [E] [W], un transfert de bail au nom de son fils, Monsieur [P] [V] [E] a été opéré.
Au vu de ces éléments, Monsieur [P] [V] [E] est devenu seul titulaire du bail.
Il sera précisé que le bail conclu entre la SEML IN CITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES anciennement dénommée SOCIETE IN CITE [Localité 6] LA CUB et Monsieur [E] [W] prévoit en son article 5 des conditions générales que «l'occupation des locaux loués étant strictement réservée au locataire, qui doit y établir son habitation principale, le présent contrat est incessible et intransmissible. Le locataire ne pourra sous louer les lieux loués, même partiellement. Cependant, en cas d'abandon de domicile par le locataire, ou en cas de décès du locataire, le contrat pourra continuer, dans les conditions définies à l’article 14 de la loi n°89.462 du 6 juillet 1989. A défaut d'ayant droit mentionné par cet article, le contrat est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon de domicile par ce dernier».
La SEML IN CITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES sollicite de voir confirmer la résiliation de plein droit du bail d'habitation conclu entre elle et Monsieur [P] [V] [E] le 17 avril 2023 portant sur l'appartement sis [Adresse 2] à [Localité 7] à la suite de son départ soutenant qu'elle a été informée que le logement avait été vidé de tout meuble le 17 avril 2023 et que des occupants sans droit ni titre occupent le logement.
Il résulte effectivement du procès-verbal de constat du 22 novembre 2023 que Maître [J] [K], Huissier de justice, autorisée à pénétrer au sein du logement par ordonnance du 7 novembre 2023, a constaté diverses traces d'occupation des lieux ; que les lieux sont garnis de meubles. Maître [K] a également constaté la présence de factures au nom de [G] [C] et d'un bail de sous-location signé entre Monsieur [C] [G] et Monsieur [E] [W] concernant le logement litigieux et daté du 5 avril 2023.
Toutefois, il convient de relever que Monsieur [P] [V] [E], locataire en vertu d'un avenant du 30 novembre 2021, n'est pas partie à la procédure, seul Monsieur [C] [G] ayant été assigné par exploit du 13 décembre 2023.
Dans ces conditions, la demande de résiliation de plein droit du bail conclu entre la SEML IN CITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES anciennement dénommée la société IN CITE [Localité 6] LA CUB et Monsieur [P] [V] [E] n'est pas contradictoire à l'égard de ce dernier.
Partant, la SEML IN CITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES est irrecevable en sa demande tendant à voir confirmer la résiliation de plein droit du bail d'habitation conclu entre elle et Monsieur [P] [V] [E] le 17 avril 2023 portant sur l'appartement à la suite de son départ.
Sur l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article L.213-4-3 du code l'organisation judiciaire prévoit quant à lui que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.
De plus l'article 544 du code civil prévoit que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
L'expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l'ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l'occupant, protégé par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte portée au droit de propriété.
Il s'ensuit que l'occupation d'un immeuble aux fins d'habitation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d'obtenir en référé l'expulsion des occupants.
En l'espèce, la SEML IN CITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES justifie être propriétaire de l'appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7].
Elle verse aux débats le contrat du 14 août 2014 aux termes duquel la société IN CITE [Localité 6] LA CUB avait donné à bail à Monsieur [E] [W] le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7].
Comme indiqué ci-avant, l'article 5 des conditions générales dudit contrat stipule que «l'occupation des locaux loués étant strictement réservée au locataire, qui doit y établir on habitation principale, le présent contrat est incessible et intransmissible. Le locataire ne pourra sous louer les lieux loués, même partiellement».
Aussi, la demanderesse fournit l'avenant du 30 novembre 2021 aux termes duquel, suite au décès de Monsieur [E] [W], un transfert de bail au nom de son fils, Monsieur [P] [V] [E] a été opéré. Monsieur [P] [V] [E] est donc devenu seul titulaire du bail.
Néanmoins, elle indique avoir été informée que le logement occupé par Monsieur [P] [V] [E] avait été vidé de tout meuble le 17 avril 2023.
Elle produit aux débats un procès-verbal de constat du 22 novembre 2023 de Maître [K], Huissier de justice, autorisée à pénétrer au sein du logement par ordonnance du 7 novembre 2023 et dont il ressort qu'à la date de sa visite des lieux, elle a constaté diverses traces d'occupation des lieux; que les lieux sont garnis de meubles, les armoires des chambres sont remplies de vêtements; le frigo est plein de denrées alimentaires récentes ; dans la salle de bain, elle a constaté la présence de produits d'hygiène. Elle a également constaté la présence de factures au nom de [G] [C] et d'un bail de sous-location signé entre Monsieur [C] [G] et Monsieur [E] [W] concernant le logement litigieux et daté du 5 avril 2023.
Il est ainsi établi que Monsieur [C] [G] occupe les lieux.
Par ailleurs, il est constant que la sous-location est expressément interdite aux termes du contrat de bail du 14 août 2014 et que la bailleresse n'a jamais donné son accord pour une sous-location. Le contrat de sous-location conclu entre Monsieur [C] [G] et Monsieur [E] [W] trouvé sur les lieux concernant le logement litigieux trouvé sur les lieux et daté du 5 avril 2023 ne constitue donc pas un titre d'occupation valable permettant à Monsieur [C] [G] d'occuper les lieux. De fait, il est établi que Monsieur [C] [G] n'a ni droit ni titre pour justifier de cette occupation.
Par suite, la SEML IN CITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES est fondée à faire ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [G] et de tous occupants de son chef.
L'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution en sa version applicable à compter du 29 juillet 2023 prévoit que l'expulsion lorsqu'elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement mais que ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, les éléments versés aux débats et plus précisément les constatations du 22 novembre 2023 de Maître [K], Huissier de justice, ne permettent pas d’établir que Monsieur [C] [G] soit de mauvaise foi ni qu'il soit entré dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, l'huissier de justice ayant trouvé un contrat de sous-location signé entre Monsieur [C] [G] et Monsieur [E] [W].
Dès lors, le délai prévu par l'article L.412-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d'exécution s'applique, et l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement.
Sur les demandes accessoires
Les dépens seront mis à la charge du défendeur qui succombe étant précisé qu'il ne sera pas mis à sa charge les frais de commandement de payer, la SEML IN CITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES ne démontrant pas avoir fait délivré un commandement de payer à Monsieur [C] [G] et surtout de la nécessité de faire délivrer un tel acte comme préalable indispensable à l'engagement de la présente instance.
Monsieur [C] [G] sera également condamné sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au paiement d’une indemnité de 400€.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort,
Déclarons irrecevable la demande de la SEML IN CITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES tendant à voir confirmer la résiliation de plein droit du bail d'habitation conclu entre elle et Monsieur [P] [V] [E] le 17 avril 2023 portant sur l'appartement sis [Adresse 2] à [Localité 7] à la suite de son départ ;
Constatons que Monsieur [C] [G] est occupant sans droit ni titre de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] ;
Condamnons Monsieur [C] [G] à quitter cet immeuble;
Disons qu'à défaut pour Monsieur [C] [G] de libérer volontairement ces lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
Rappelons que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles ;
Rejetons les demandes autres, plus amples ou contraires ;
Condamnons Monsieur [C] [G] aux dépens ;
Condamnons Monsieur [C] [G] à payer à la SEML IN CITE [Localité 6] METROPOLE TERRITOIRES la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION
