Du 15 mars 2024
5AA
SCI/ld
PPP Référés
N° RG 23/02267 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YS2P
[K] [X]
C/
[W] [J]
- Expéditions délivrées à avocats
- FE délivrée à Me LAYDEKER
Le 15/03/2024
Avocats : Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
Me Nicolas NAVEILHAN
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 mars 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ,
GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,
DEMANDERESSE :
Madame [K] [X]
née le 19 Janvier 1961 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
DEFENDERESSE :
Madame [W] [J]
née le 10 Juin 1962 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Nicolas NAVEILHAN (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 02 Février 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Octobre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par un contrat daté du 25 février 2022, Madame [K] [X] a donné à bail à Madame [W] [J] un appartement sis [Adresse 1] avec un loyer mensuel de 827 €, ainsi qu'une avance sur charges, outre une clause d'indexation.
Par exploit d'huissier en date du 13 juillet 2023, Mme [X] a fait délivrer à Mme [J] un commandement de payer afin d'obtenir le règlement de la somme de 2.094,04 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er juillet 2023.
Par assignation en date du 17 octobre 2023, dûment notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 24 octobre 2023, Mme [X] a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d'une demande en paiement et d'expulsion dirigée contre Mme [J].
A l'audience du 2 février 2024, Mme [X], représentée par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :
-Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;
-Condamner Mme [J] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
-condamner Mme [J] à lui payer la somme de 3.269,17 € au titre des loyers et charges échus au 21 janvier 2024 et non encore réglés avec intérêts au taux légal ;
-condamner Mme [J] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail à compter du 1er octobre 2023 ;
-condamner Mme [J] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Au soutien de ses prétentions, Mme [X] fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l'effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, Mme [J] n'ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 13 juillet 2023.
Mme [X] ajoute qu'en tout état de cause, elle est fondée à obtenir la condamnation de Mme [J] à lui payer les sommes lui restant dues, ainsi que son expulsion.
Mme [J], représentée par son conseil, conteste partiellement la créance alléguée par la demanderesse, en demandant l'exclusion des frais de commissaire de justice. Elle sollicite des délais de paiement, par le biais de versements mensuels en sus du loyer courant, afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle déclare disposer d'un revenu mensuel de 2.300 € et s'oppose à la demande formée par Mme [X] au titre des frais irrépétibles.
Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort.
MOTIFS DE LA DECISION
I - Sur la demande en paiement des loyers et des charges :
Attendu qu'aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ;
Attendu qu'en l'espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que le locataire doit verser un loyer mensuel de 827 € avec qu'une avance sur charges, et une clause d'indexation, conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Qu'il n'est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par le locataire aux termes contractuellement convenus ;
Qu'il résulte en effet du décompte produit aux débats que Mme [J] reste redevable, à la date du 21 janvier 2024, de la somme de 3.135,11 € au titre des loyers et charges échus et impayés, au sens strict ;
Attendu qu'il convient en conséquence de condamner Mme [J] à payer à Mme [X] la somme de 3.135,11 € au titre des arriérés dus au 21 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;
II - Sur la demande de délais de paiement :
Attendu que l'article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l'exception des dettes d'aliments ;
Que l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d'une procédure intentée sur le fondement d'une clause résolutoire contenue dans un bail d'habitation, peut être étendue à 36 mois ;
Attendu que Mme [J] s'est engagée à régler sa dette par le biais de versements mensuels en sus du loyer courant ;
Attendu que le décompte produit aux débats par Mme [X] laisse apparaitre que Mme [J] a repris le paiement régulier du loyer courant ;
Que Mme [X] dispose d'un revenu lui permettant d'assurer à la fois le règlement de ce loyer courant et d'un complément destiné à apurer sa dette ;
Attendu qu'il convient de tenir compte de la nature de la convention en jeu dans le cadre du présent litige, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l'article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit " fondamental ", lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995) ;
Qu'il y a lieu de laisser la possibilité à Mme [J] de sauvegarder son logement en lui permettant d'apurer sa dette selon les modalités indiquées au dispositif de la présente ordonnance ;
Qu'il convient de rappeler aux parties que pendant le cours de ces délais de paiement, les procédures d'exécution sont suspendues en application des dispositions de l'article 1244-2 du Code Civil ;
III - Sur la résiliation du bail et sur la demande en expulsion :
Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 25 février 2022 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que Mme [X] a, par communication électronique en date du 24 octobre 2023 informé la Préfecture de l'assignation en expulsion ;
Attendu que le bailleur a fait signifier, le 13 juillet 2023, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;
Attendu que la partie requise ne s'est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;
Attendu qu'il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 13 septembre 2023 et d'ordonner l'expulsion de Mme [J] ainsi que de tous occupants de son chef ;
Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux ;
Attendu cependant que pendant le cours des délais accordés ci-dessus et en application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;
Que si Mme [J] se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par la présente décision, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et les relations contractuelles entre les parties se poursuivront aux conditions stipulées au bail ;
Qu'en cas de non versement du loyer en cours, de l'avance sur charges et de la quote-part de l'arriéré à la date du 5ème jour de chaque mois, la résiliation de plein droit reprendra plein effet ;
Attendu qu'il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, Mme [J] à verser, jusqu'à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d'occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges.
IV - Sur les demandes accessoires :
Attendu qu'il est fait droit à la demande de Mme [X], il convient de condamner Mme [J] à lui payer la somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l'article 696 du Code de Procédure Civile ;
Qu'il convient de constater l'exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l'article 514 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
LE JUGE DES REFERES,
Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort,
CONSTATONS que le bail liant Madame [K] [X] d'une part, et Madame [W] [J] d'autre part, a été résilié à la date du 13 septembre 2023 ;
CONDAMNONS Mme [J] à payer en derniers et quittances à Mme [X] la somme de 3.135,11 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 21 janvier 2024 ;
AUTORISONS Mme [J] à se libérer de cette condamnation par le biais de versements mensuels de 100 € au plus tard le 5ème de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), avec un dernier versement comprenant outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais ;
DISONS que le loyer et les avances sur charges devront être payés en plus de l'arriéré le 5ème jour de chaque mois ;
DISONS que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu'elle sera réputée n'avoir jamais joué si Mme [J] se libère de sa dette dans les délais accordés ;
DISONS qu'en cas de non-paiement d'une mensualité de l'arriéré, d'un loyer ou d'une avance sur charges à son échéance :
- le solde dû sera immédiatement exigible
- la clause de résiliation de plein droit reprendra plein effet
DANS CE CAS :
ORDONNONS à Mme [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef l'appartement situé [Adresse 1] dans un délai de deux mois suivant la notification d'un commandement de quitter les lieux ;
DISONS qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [J] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;
CONDAMNONS Mme [J] à payer en deniers et quittances à Mme [X] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et de l'avance sur charges normalement dus si le bail s'était poursuivi à compter du 22 janvier 2024 jusqu'à libération effective des lieux ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNONS Mme [J] à payer à Mme [X] la somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNONS Mme [J] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;
CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
