Du 15 mars 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 23/02255 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YSWY
[M] [L]
C/
[F] [T],
[K] [T]
- Expéditions délivrées à
Me Maxime GRAVELLIER
- FE délivrée à
Me Maxime GRAVELLIER
Le 15/03/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 mars 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDERESSE :
Madame [M] [L]
née le 19 Juillet 1959 à [Localité 9]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Maxime GRAVELLIER, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES
DEFENDEURS :
Monsieur [F] [T]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Absent
Madame [K] [T]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Absente
DÉBATS :
Audience publique en date du 19 Janvier 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Novembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Réputée contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 6 mars 2018, à effet du 19 mars 2018, Madame [L] [M] a donné à bail à Monsieur [T] [F] et Madame [T] [K] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], Résidence [8] et une place de stationnement n°66 située à la même adresse.
Par acte de commissaire de justice du 21 août 2023, Madame [L] [M] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1482.82 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2023, Madame [L] [M] a assigné Monsieur [T] [F] et Madame [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 19 janvier 2024 aux fins de voir :
- CONSTATER le jeu de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans le délai de deux mois, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail,
- ORDONNER l'expulsion des locataires ainsi que celle de toutes personnes vivant sous leur toit avec, au besoin le concours d'un serrurier et l'assistance éventuelle de la Force Publique, dans les conditions prévues par les Articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8 et R 411-3 et R 412-1 à R 412-4 du Code des Procédures d'exécution,
- CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [T] et Madame [K] [T], au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.965,64€ arrêtée au jour de la présente assignation à valoir sur les loyers et charges jusqu'à résiliation du bail,
- CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [T] et Madame [K] [T], au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à vidange effective des lieux,
- DIRE que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit par application des dispositions de l'Article 1153 alinéa 1er du Code Civil à compter de la délivrance du commandement dû,
- CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [T] et Madame [K] [T], au paiement de la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'Article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens par application des dispositions de l'Article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir.
Lors de l’audience du 19 janvier 2024, Madame [L] [M], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5189.87 euros au 12 janvier 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [T] [F] et Madame [T] [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
Monsieur [T] [F] et Madame [T] [K] n’ont pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution des défendeurs
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 9 novembre 2023, au moins six semaines avant la date de l’audience du 19 janvier 2024.
La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 23 août 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux places de stationnement louées accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la place de stationnement louée par Madame [L] [M] à Monsieur [T] [F] et Madame [T] [K].
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Madame [L] [M] a fait signifier à Monsieur [T] [F] et Madame [T] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 1482.82 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 21 août 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [T] [F] et Madame [T] [K] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 21 août 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 22 octobre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 22 octobre 2023.
Dès lors, Monsieur [T] [F] et Madame [T] [K] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 22 octobre 2023, ce qui constitue pour Madame [L] [M] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [L] [M] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5189.87 euros à la date du 12 janvier 2024.
Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [T] [F] et Madame [T] [K] seront donc condamnés au paiement de la somme de 5189.87 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 12 janvier 2024 – échéance du mois de janvier 2024 incluse. Monsieur [T] [F] et Madame [T] [K] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (741.41 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur la solidarité
Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « en cas de pluralité de locataires, ces derniers seront tenus solidairement à l'accomplissement de l'ensemble des obligations résultant du présent bail, ce qu'ils acceptent ».
Monsieur [T] [F] et Madame [T] [K] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [T] [F] et Madame [T] [K].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [T] [F] et Madame [T] [K] à verser à Madame [L] [M] la somme de 500 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 22 octobre 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [F] et Madame [T] [K] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 6]), [8], Appartement B2310 et la place de stationnement n°66 située à la même adresse ;
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [T] [F] et Madame [T] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (741.41 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [F] et Madame [T] [K] à payer à Madame [L] [M] la somme de 5189.87 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 12 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [F] et Madame [T] [K] à payer à Madame [L] [M], à compter du 1er février 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [F] et Madame [T] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [F] et Madame [T] [K] à payer à Madame [L] [M] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
