Du 15 mars 2024
5AA
SCI/LD
PPP Référés
N° RG 23/02216 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YRUO
S.C.I. FONCIERE RU 01/2014
C/
[W] [Y], [C] [J]
- Expéditions délivrées à Avocat et défendeurs
- FE délivrée à Me GONDER
Le 15/03/2024
Avocats : la SELARL GONDER
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 3]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 mars 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ,
GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,
DEMANDERESSE :
S.C.I. FONCIERE RU 01/2014
Représentée par la Société QUADRAL PROPERTY
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER
DEFENDEURS :
Monsieur [W] [Y]
né le 26 Avril 1984 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Présent
Madame [C] [J]
née le 07 Juin 1993 à [Localité 6] (MAROC) [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Absente
DÉBATS :
Audience publique en date du 02 Février 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Novembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Un seul des défendeurs comparait ; la décision étant en premier ressort, l'ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire à l'égard de tous.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par un contrat daté du 4 décembre 2018, la SCI FONCIERE RU 01/2014 a donné à bail à Monsieur [W] [Y] et Madame [C] [J] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 8] ([Adresse 2]) avec un loyer mensuel de 702,53 €, ainsi qu'une avance sur charges, outre une clause d'indexation et une clause de solidarité.
Par exploit d'huissier en date du 4 septembre 2023, la SCI FONCIERE RU 01/2014 a fait délivrer à M. [Y] et Mme [J] un commandement de payer afin d'obtenir le règlement de la somme de 1.941,25 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 16 août 2023.
Par assignation en date du 14 novembre 2023, dûment notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 15 novembre 2023, la SCI FONCIERE RU 01/2014 a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d'une demande en paiement et d'expulsion dirigée contre M. [Y] et Mme [J].
A l'audience du 2 février 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2014, représentée par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :
-Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;
-Condamner M. [Y] et Mme [J] et tous occupants de leur chef à évacuer immédiatement les lieux loués corps et biens, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
-condamner solidairement M. [Y] et Mme [J] à lui payer la somme de 3.425,21 € au titre des loyers et charges échus au 31 janvier 2024 et non encore réglés avec intérêts au taux légal ;
-condamner solidairement M. [Y] et Mme [J] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;
-condamner solidairement M. [Y] et Mme [J] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu'au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Au soutien de ses prétentions, la SCI FONCIERE RU 01/2014 fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l'effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, M. [Y] et Mme [J] n'ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 4 septembre 2023.
La SCI FONCIERE RU 01/2014 ajoute qu'en tout état de cause, elle est fondée à obtenir la condamnation de M. [Y] et Mme [J] à lui payer les sommes lui restant dues, ainsi que leur expulsion.
M. [Y], présent à l'audience, ne conteste pas la créance alléguée par la demanderesse. Il sollicite des délais de paiement, par le biais de versements mensuels de 100 €, en sus du loyer courant, afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. Il précise que le couple va bénéficier de l'aide financière de leurs proches.
Bien que régulièrement cité selon acte signifié à personne, Mme [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort.
MOTIFS DE LA DECISION
I - Sur la demande en paiement des loyers et des charges :
Attendu qu'aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ;
Attendu qu'en l'espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que les locataires doivent verser un loyer mensuel de 702,53 € avec qu'une avance sur charges, et une clause d'indexation, conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 outre une clause de solidarité ;
Qu'il n'est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par les locataires aux termes contractuellement convenus ;
Qu'il résulte en effet du décompte produit aux débats que M. [Y] et Mme [J] restent redevables, à la date du 31 janvier 2024, de la somme de 3.425,21 € ;
Attendu qu'il convient en conséquence de condamner solidairement M. [Y] et Mme [J] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2014 la somme de 3.425,21 € au titre des arriérés dus au 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;
II - Sur la demande de délais de paiement :
Attendu que l'article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l'exception des dettes d'aliments ;
Que l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d'une procédure intentée sur le fondement d'une clause résolutoire contenue dans un bail d'habitation, peut être étendue à 36 mois ;
Attendu que M. [Y] et Mme [J] se sont engagés à régler leur dette par le biais de versements mensuels de 100 €, en sus du loyer courant, notamment grâce au soutien financier de leur famille ;
Attendu que le décompte produit aux débats par la SCI FONCIERE RU 01/2014 laisse apparaitre que M. [Y] et Mme [J] ont repris le paiement régulier du loyer courant ;
Attendu qu'il convient de tenir compte de la nature de la convention en jeu dans le cadre du présent litige, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l'article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit " fondamental ", lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995) ;
Qu'il y a lieu de laisser la possibilité à M. [Y] et Mme [J] de sauvegarder leur logement en leur permettant d'apurer leur dette selon les modalités indiquées au dispositif de la présente ordonnance ;
Qu'il convient de rappeler aux parties que pendant le cours de ces délais de paiement, les procédures d'exécution sont suspendues en application des dispositions de l'article 1244-2 du Code Civil ;
III - Sur la résiliation du bail et sur la demande d'expulsion :
Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 4 décembre 2018 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que la SCI FONCIERE RU 01/2014 a, par communication électronique en date du 15 novembre 2023 informé la Préfecture de l'assignation en expulsion ;
Attendu que la SCI FONCIERE RU 01/2014 a fait signifier, le 4 septembre 2023, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;
Attendu que la partie requise ne s'est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;
Attendu qu'il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 4 novembre 2023 et d'ordonner l'expulsion de M. [Y] et Mme [J] ainsi que de tous occupants de leur chef ;
Attendu que la preuve d'une voie de fait ou que le locataire ait refusé une offre de relogement n'étant pas rapportée, il n'y a pas lieu de supprimer ou de réduire le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution pour faire procéder à l'expulsion ;
Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux ;
Attendu cependant que pendant le cours des délais accordés ci-dessus et en application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;
Que si M. [Y] et Mme [J] se libèrent de leur dette dans le délai et selon les modalités fixées par la présente décision, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et les relations contractuelles entre les parties se poursuivront aux conditions stipulées au bail ;
Qu'en cas de non versement du loyer en cours, de l'avance sur charges et de la quote-part de l'arriéré à la date du 5ème jour de chaque mois, la résiliation de plein droit reprendra plein effet ;
Attendu qu'il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner in solidum, en tant que besoin, M. [Y] et Mme [J] à verser, jusqu'à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d'occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges.
IV - Sur les demandes accessoires :
Attendu qu'il est fait droit à la demande de la SCI FONCIERE RU 01/2014, il convient de condamner in solidum M. [Y] et Mme [J] à lui payer la somme de 350 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l'article 696 du Code de Procédure Civile ;
Qu'il convient de constater l'exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l'article 514 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
LE JUGE DES REFERES,
Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, et rendue en premier ressort,
CONSTATONS que le bail liant la SCI FONCIERE RU 01/2014 d'une part, et Monsieur [W] [Y] et Madame [C] [J] d'autre part, a été résilié à la date du 4 novembre 2023 ;
CONDAMNONS solidairement M. [Y] et Mme [J] à payer en derniers et quittances à la SCI FONCIERE RU 01/2014 la somme de 3.425,21 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 31 janvier 2024 ;
AUTORISONS M. [Y] et Mme [J] à se libérer de cette condamnation par le biais de 35 versements mensuels de 100 € au plus tard le 5ème de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), avec un 36ème versement comprenant outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais ;
DISONS que le loyer et les avances sur charges devront être payés en plus de l'arriéré le 5ème jour de chaque mois ;
DISONS que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu'elle sera réputée n'avoir jamais joué si M. [Y] et Mme [J] se libèrent de leur dette dans les délais accordés ;
DISONS qu'en cas de non-paiement d'une mensualité de l'arriéré, d'un loyer ou d'une avance sur charges à son échéance :
- le solde dû sera immédiatement exigible
- la clause de résiliation de plein droit reprendra plein effet ;
DANS CE CAS :
ORDONNONS à M. [Y] et Mme [J] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous les occupants de leur chef l'appartement situé [Adresse 2] à [Localité 8] ([Adresse 2]) dans un délai de deux mois suivant la notification d'un commandement de quitter les lieux ;
DISONS qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [Y] et Mme [J] et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;
CONDAMNONS in solidum M. [Y] et Mme [J] à payer en deniers et quittances à la SCI FONCIERE RU 01/2014 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et de l'avance sur charges normalement dus si le bail s'était poursuivi à compter du 1er février 2024 jusqu'à libération effective des lieux ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNONS in solidum M. [Y] et Mme [J] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2014 la somme de 350 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNONS in solidum M. [Y] et Mme [J] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;
CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
