Du 15 mars 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 23/02186 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQTX
[Z] [L],
[F] [S] épouse [L]
C/
[H] [V]
- Expéditions délivrées à
Maître Valérie REDON-REY
M. [H] [V]
- FE délivrée à
Maître Valérie REDON-REY
Le 15/03/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 mars 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDEURS :
Monsieur [Z] [L]
né le 29 Mars 1954 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Madame [F] [S] épouse [L]
née le 31 Mars 1956 à [Localité 10] - ALLEMAGNE
[Adresse 1]
[Localité 6]
Tous deux Représentés par Maître Valérie REDON-REY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ
DEFENDEUR :
Monsieur [H] [V]
[Adresse 3]
[Adresse 9]
[Localité 5]
Présent
DÉBATS :
Audience publique en date du 19 Janvier 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 06 Novembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire et en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2010, Madame et Monsieur [T] [E] ont, par l'intermédiaire de leur mandataire, la société AKERYS SERVICES IMMOBILIERS, donné à bail à effet du 30 novembre 2010 à Madame [O] [W] et Monsieur [H] [V] un logement ainsi qu'un emplacement de stationnement situés [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel révisable de 473,96€ et une provision sur charges mensuelle de 60€.
Par courrier du 23 juin 2020, Madame [O] [W] a indiqué quitter le logement et donner congé, le bail se poursuivant avec pour seul titulaire, Monsieur [H] [V].
Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2023, Madame [F] [S] épouse [L] et Monsieur [Z] [L] venant aux droits de Madame et Monsieur [T] [E] ont fait délivrer à Monsieur [V] un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit, de payer la somme de 1.758,81€ au titre de l’arriéré locatif, incluant l’échéance du mois de juillet 2023.
Par acte introductif d'instance en date du 6 novembre 2023, Madame [F] [S] épouse [L] et Monsieur [Z] [L] ont fait assigner Monsieur [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 19 janvier 2024 aux fins de voir :
juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyersd'ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [V] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serruriercondamner Monsieur [V] au paiement par provision: de la somme de 3.511,77€ au titre des loyers et des charges impayés, quittancement du mois d'octobre 2023 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l'audience à intervenird’une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu'au départ effectif des lieux par ce dernier soit à la somme de 584,32€
dire et juger que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l'occupant n'aura pas quitté les lieux litigieuxdire et juger que les intérêts sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 25 juillet 2023le condamner au paiement de la somme de 500€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens d'instance en ce compris les frais de commandement
Lors de l'audience du 19 janvier 2024, Madame [F] [S] épouse [L] et Monsieur [Z] [L], représentés par leur conseil, exposent que Monsieur [V] a soldé la dette. Ils maintiennent toutefois leur demande d'expulsion. Ils précisent que le loyer résiduel s'élève à la somme de 603€ par mois.
En défense, Monsieur [H] [V] comparaît et expose être au chômage depuis trois mois et percevoir entre 1.100€ et 1.500€ d'allocation chômage. Il précise avoir deux enfants en garde alternée une semaine sur deux. Il ajoute avoir réglé le loyer du mois de janvier 2024.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 15 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 7 novembre 2023, six semaines au moins avant la date de l'audience.
Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 26 juillet 2023.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu'il tient de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en le plaçant dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail.
Il en résulterait une invitation au locataire de demeurer débiteur jusqu'au jour de la décision à seule fin d'obtenir des délais de paiement et sauvegarder l'existence du contrat.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Madame [S] épouse [L] et Monsieur [L] ont fait signifier à Monsieur [V] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.758,81€ au titre des loyers échus suivant exploit du 25 juillet 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [V] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 25 juillet 2023, réglé les causes dudit commandement, les bailleurs étaient fondés au jour de l'assignation à faire constater la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle à la date du 26 septembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
Il résulte toutefois des déclarations des bailleurs que Monsieur [V] a réglé sa dette.
Par conséquent, il y a lieu de dire que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué et de rejeter, ainsi, les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, Madame [S] épouse [L] et Monsieur [L] indiquent que la dette est apurée.
La demande de provision au titre des loyers et charges impayés est donc devenue sans objet.
En outre, au regard de la solution adoptée par la présente juridiction ayant débouté Madame [S] épouse [L] et Monsieur [L] de leurs demandes en constatation de la résiliation du contrat de bail et d'expulsion, la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation sera naturellement rejetée.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, ces frais antérieurs à l'engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [V] dès lors que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans les deux mois du commandement de payer délivré le 25 juillet 2023.
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [V] à verser à Madame [S] épouse [L] et Monsieur [L] la somme de 300€.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
DISONS que Madame [F] [S] épouse [L] et Monsieur [Z] [L] ont régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement ;
CONSTATONS que la dette locative a été réglée en cours de procédure ;
REJETONS la demande en constatation de la résiliation du bail ainsi que les demandes en expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;
REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;
CONDAMNONS Monsieur [H] [V] à payer à Madame [F] [S] épouse [L] et Monsieur [Z] [L] la somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNONS Monsieur [H] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION
