Du 15 mars 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 23/02128 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YPNO
Société VILOGIA
C/
[K] [Y],
[U] [P]
- Expéditions délivrées à
Me Annie BERLAND
Mme [K] [Y] et M. [U] [P]
- FE délivrée à
Me Annie BERLAND
Le
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 mars 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDERESSE :
Société VILOGIA, SA D’HLM
RCS LILLE METROPOLE N° B 475 680 815
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Maître Annie BERLAND, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL RACINE BORDEAUX
DEFENDEURS :
Madame [K] [Y]
née le 08 Mars 1989
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Présente
Monsieur [U] [P]
né le 22 Juin 1993
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Présent
DÉBATS :
Audience publique en date du 19 Janvier 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Novembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 10 septembre 2020, à effet au 10 septembre 2020, la SA VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM a donné à bail à Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] un logement situé [Adresse 3]),
Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2023, la SA VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM a fait délivrer à Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] un commandement de payer la somme de 3 616,98 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2023, la SA VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM a assigné Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 19 janvier 2024 aux fins de :
-
●Constater la résiliation du bail par l'effet du commandement en date du 02 janvier 2023
Condamner Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] condamner à quitter, vider et rendre libre de corps et biens ainsi que toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de son chef dans les locaux dont s'agit dans les quarante huit heures de la décision à intervenir.Prononcer l'expulsion si nécessaire avec le concours de la Force publique et d'un serrurierCondamner solidairement Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] à payer la SA VILOGIA une indemnité provisionnelle de 2350,43 euros correspondant aux sommes restant dues au 17 octobre 2023 outre intérêts à taux légal à compter de cette dateCondamner solidairement Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] à payer à la SA VILOGIA au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des locaux.Condamner solidairement Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure CivileRappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenirCondamner solidairement madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U], aux entiers dépens
Lors de l’audience du 19 janvier 2024, la SA VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM, représentée par son conseil expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1140,80 euros au 11 janvier 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas s'opposer aux délais de paiement.
Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] comparaissent et exposent qu’ils ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 39 euros en sus du loyer courant sur une période de 36 mois.
Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 mars 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 06 novembre 2023, deux mois avant la date de l’audience du 19 janvier 2024.
Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 04 janvier 2023
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement, la SA VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM a fait signifier à Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 616,98 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 2 janvier 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989,
Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde la SA VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 3 mars 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que :
– pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
– ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notaMadament suspendre le paiement du loyer et des charges ;
– si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] ont repris le paiement du loyer courant. De plus, Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] sont en situation de reprendre le paiement du loyer courant, compte tenu d’un revenu mensuel de 3 270 euros,
Par suite, et dès lors que le bailleur ne s'y oppose pas, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SA VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (675 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM affirme avoir reçu un virement de 2500 euros le 2 janvier 2024 de Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] de sorte que le reste dû de la créance de 3911,80 euros établie par le décompte du 04 janvier 2023 est au jour de l'audience de 1411,80 euros.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 1411,80 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 11 janvier 2024 – échéance du mois de janvier incluse.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er février 2024.
Sur la solidarité
Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties stipule que « Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] sont solidaires pour l'exécution des obligations découlant du présent contrat »
Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] à verser à la SA VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM la somme de 500 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS la réunion à la date du 3 mars 2023 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 10 septembre 2020 entre Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] et la SA VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM, relatif au logement situé [Adresse 3]) ;
CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] à payer à la SA VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM la somme de 1411,80 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 11 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 36 mois à raison de 36 mensualités successives de 39 euros chacune, suivies d’une 37ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et (indemnité) de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (675 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] à son paiement à compter du 1er février 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [K] et Monsieur [P] [U] à payer à la SA VILOGIA SOCIETE ANONYME D'HLM une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
