Du 15 mars 2024
5AA
SCI/FH
PPP Référés
N° RG 23/02099 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YPI6
[P] [B]
C/
[I] [X]
- Expéditions délivrées à
Me Sophie LEVY
- FE délivrée à
Me Sophie LEVY
Le 15/03/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 mars 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,
DEMANDEUR :
Monsieur [P] [B]
né le 16 Avril 1962 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Sophie LEVY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL PUYBARAUD - LEVY
DEFENDEUR :
Monsieur [I] [X]
né le 18 Mai 1984 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 19 Janvier 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Octobre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Réputée contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 22 mars 2021, à effet du 25 mars 2021, Monsieur [B] [P] a donné à bail à Monsieur [X] [I] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4].
Par acte de commissaire de justice du 21 août 2023, Monsieur [B] [P] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1527,20 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2023, Monsieur [B] [P] a fait délivrer à Monsieur [X] [I] un congé pour vente.
Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, Monsieur [B] [P] a assigné Monsieur [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 19 janvier 2024 aux fins de voir :
● Constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail consenti par Monsieur [P] [B] à Monsieur [I] [X], à effet du 21 septembre 2023 ;
Ordonner l'expulsion du Monsieur [I] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les 8 jours pour tout délai de la signification de l'ordonnance à intervenir, avec si besoin est, le concours de la force publique,Condamner Monsieur [I] [X] à payer à titre provisionnel la somme de 2648,48 euros, à valoir sur le montant des loyers et charges restant dus arrêtés au 5 octobre 2023,Condamner Monsieur [I] [X] à payer une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 588,14 euros, correspondant au montant du loyer et des charges, à indexer selon les clauses du bail jusqu'à vidange effective des lieux,Valider le congé aux fins de vente délivré le 13 septembre 2023 à Monsieur [I] [X],CONDAMNER Monsieur [I] [X] à payer la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner Monsieur [I] [X] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés qui comprendront notamment le coût du commandement du 21 août 2023 et du congé pour vente du 13 septembre 2023,
Lors de l’audience du 19 janvier 2024, Monsieur [B] [P], représenté par son conseil comparant en personne, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4338,80 euros au 18 janvier 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
Régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [X] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
Monsieur [X] [I] n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution du défendeur
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 23 octobre 2023, six semaines avant la date de l’audience du 19 janvier 2024 .
Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 28 aout 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit – également – l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.
Monsieur [B] [P] a fait signifier à Monsieur [X] [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 1527,20 euros au titre des loyers échus ainsi qu'un commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 21 août 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.
Monsieur [X] [I] n’ayant, ni réglé les causes dudit commandement, ni justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, dans le délai légal de six semaines pour le premier et d’un mois pour le second, à compter de la délivrance du commandement du 21 août 2023, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 22 septembre 2023, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 22 septembre 2023.
Monsieur [X] [I] est par conséquent, déchus de plein droit de tout titre d'occupation à compter du 22 septembre 2023 à défaut d'avoir justifié d'une assurance couvrant les risques locatifs ce qui constitue pour Monsieur [B] [P] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Sur la validation du congé et l'expulsion
L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
En l'espèce, le contrat de location signé le 22 mars 2021, prenant effet le 25 mars 2021 arrive à échéance le 25 mars 2024 à minuit. Un congé pour vente a été notifié à Monsieur [X] [I] par acte délivré le 13 septembre 2023 soit au moins six mois avant la date d'expiration du contrat. Par ailleurs, Monsieur [X] [I] ne s'est pas manifesté dans un délai de deux mois suivant le 13 septembre 2023 pour se fonder acquéreur.
L'acte est régulier en ce qu'il a été délivré plus de six mois avant l'échéance du contrat. Le congé prend donc effet au 25 mars 2024 à minuit.
Toutefois, s'il ne fait aucun doute que le congé est effectivement régulier, ses effets se trouvent annihilés par la résiliation du bail sus-constatée.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [B] [P] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4338,80 euros à la date du 18 janvier 2024.
Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [X] [I] sera donc condamné au paiement de la somme de 4338,80 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 18 janvier 2024 – échéance du mois de janvier incluse. Monsieur [X] [I] sera en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (588,14 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [X] [I].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [X] [I] à verser à Monsieur [B] [P] la somme de 500 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur à la date du 22 septembre 2023 ;
CONSTATONS la régularité du congé pour vente en date du 13 septembre 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [X] [I] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 4] ;
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [X] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (588,14 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Monsieur [X] [I] à payer à Monsieur [B] [P] la somme de 4338,80 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 18 janvier 2024 (échéance du mois de janvier incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS Monsieur [X] [I] à payer à Monsieur [B] [P], à compter du 1er février 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [X] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Monsieur [X] [I] à payer à Monsieur [B] [P] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
