| France, Tribunal judiciaire de Bordeaux, Ppp référés, 15 mars 2024, 23/01216

Du 15 mars 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 23/01216 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YAHK

[T], [X] [H],

[N], [B] [M] épouse [H]

C/

[S] [Y]

- Expéditions délivrées à
Me Charlotte BOUYER
Me Anaïs PERIER

- FE délivrée à
Me Charlotte BOUYER

Le 15/03/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 mars 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [T], [X] [H]
né le 08 Août 1935 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Madame [N], [B] [M] épouse [H]
née le 12 Septembre 1938 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Tous deux représentés par Me Charlotte BOUYER, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [S] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-004009 du 11/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentée par Me Anaïs PERIER, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :
Audience publique en date du 19 Janvier 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Mai 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Suivant acte d’assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 26 mai 2023 à comparaître à l’audience du 1er septembre 2023 à neuf heures auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions de Monsieur [T] [H] et de Madame [N] [M] épouse [H], il est demandé au tribunal à l’encontre de Madame [S] [Y] de constater le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du logement situé au [Adresse 5], premier étage situé sur la commune de [Localité 8], d’ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef et de la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 6840 euros à la date du 27 avril 2023 inclus à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dus avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2022, date du commandement de payer.

Il est sollicité également sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle de 760 € à compter du 10 novembre 2022 égale au montant des loyers et charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié jusqu’à libération effective des lieux loués et une indemnité de procédure de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance en ce compris le coût de commandement de payer et du congé pour motif légitime et sérieux.

À l’audience du 19 janvier 2024 Monsieur [T] [H] et Madame [N] [M] épouse [H] maintiennent leurs demandes formulées dans l’acte introductif d’instance tendant à l’expulsion de la défenderesse estimant que l’arriéré des loyers et charges s’élève à la somme de 2950 € à la date du 13 novembre 2023.

Madame [S] [Y] conclut à la nullité du commandement de payer délivré le 27 avril 2022 en l’absence de décompte de la dette, du rappel de la clause résolutoire contenue dans le bail et du caractère inexact des charges provisionnelles mentionnées dans l’acte ainsi que du congé pour motif sérieux et légitime du 5 mai 2022 et au rejet de la demande d’expulsion.

Elle demande à titre subsidiaire à verser la somme de 3945,20 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges moyennant un délai de paiement sur une durée de cinq mois soit en plus du loyer courant le versement de la somme de 800 € par mois sur quatre mois et le solde à régler le dernier mois sans encourir des majorations d’intérêts ou pénalités de retard, de constater qu’elle a respecté son obligation de justification de l’assurance contre les risques locatifs et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus et que cette clause soit réputée n’avoir jamais joué si les modalités de paiement accordées ont été respectées par la locataire.

Il convient pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties de se référer expressément à leurs dernières conclusions écrites développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique avec accusé de réception du 26 mai 2023 soit dans le délai légal avant la date de l’audience.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 avril 2022 conformément à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc régulière et recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans la limite de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Or en l’espèce il est constant que par acte du 27 avril 2022 il a été signifié un commandement de payer à Madame [S] [Y] aux fins de résiliation du bail pour la somme au total de 4766,98 euros.

Ce commandement de payer est régulier et valide dans la mesure où l’acte comporte bien un décompte précis des impayés de loyers et charges pour un total de 4560 € ainsi que la clause résolutoire du bail clairement énoncée dans le commandement à la page 9 ainsi que le montant exact des charges provisionnelles lesquelles peuvent être légèrement supérieures à celles mentionnées dans le bail et arrondies à 10 € par mois.

Le congé pour motif sérieux et légitime délivré le 5 mai 2022 est tout aussi valable peu important qu’il ait été délivré avant l’expiration du délai de deux mois visé aux termes du commandement de payer du 27 avril 2022 s’agissant de deux dispositions légales parfaitement indépendantes et distinctes l’une de l’autre.

Il convient de constater que s’il est justifié d’une assurance pour les risques locatifs , en revanche en l’absence de règlement de la totalité de l’arriéré des loyers et charges, le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit s’appliquer à la date du 28 juin 2022 et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef faute par elle d’avoir libéré les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable il peut être accordé une provision au créancier ou ordonné l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Force est de constater en l’espèce que la créance s’établit en deniers ou quittances à la somme de 2950 € à la date du 13 novembre 2023 inclus non contestée par la défenderesse au titre de l’arriéré des loyers et charges de sorte qu’il convient de la condamner au paiement de cette somme à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation dus à la date de l’audience cette somme portant intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Elle sera également tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges avec revalorisation de droit à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Il convient au vu des règlements effectués d’une partie de l’arriéré des loyers et charges et de la reprise du paiement des loyers courants avant la date de l’audience et des ressources actuelles de l’intéressée d’un peu plus de 2000 € par mois à la suite de la liquidation de ses pensions de retraite, de lui accorder un délai de cinq mois pour apurer sa dette locative dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, les bailleurs seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Madame [S] [Y] et de tous occupants de son chef.

Elle sera également tenue dans cette hypothèse au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges avec revalorisation de droit et ce jusqu’à libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

L’équité commande de la condamner à payer à Monsieur [T] [H] et à Madame [N] [M] épouse [H] une indemnité de procédure de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle seront mis à sa charge y inclus le coût du commandement de payer, du congé pour motif sérieux et légitime.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort.

Déclare l’action de Monsieur [T] [H] et Madame [N] [M] épouse [H] régulière, recevable et partiellement fondée.

Déclare réguliers et valides le commandement de payer du 27 avril 2022 et le congé pour motif sérieux légitime du 5 mai 2022.

Constate à la date du 28 juin 2022 la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire du logement situé à [Adresse 5], premier étage situé sur la commune de [Localité 7].

Condamne Madame [S] [Y] à payer à Monsieur [T] [H] et à Madame [N] [M] épouse [H] en deniers ou quittance valable la somme de 2950 € euros à la date du 13 novembre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Accorde à Madame [S] [Y] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 5 mois à raison de 4 mensualités égales de 700 € chacune suivies d’une cinquième et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et des frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance.

Dit que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais et s’il y a lieu.

Ordonne en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail.

Dit que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué.

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges, de l’indemnité d’occupation ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail.

Dit que dans ce cas et à défaut d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier deux mois après la délivrance commandement de quitter les lieux conformément dispositions des articles L 411–1 et L412–1 du code des procédures civiles d’exécution.

Dit que dans ce cas il sera dû une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées.

La condamne en tant que de besoin au paiment de ces sommes.

La condamne à payer à Monsieur [T] [H] et à Madame [N] [M] épouse [H] une indemnité de procédure de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamne également à payer les dépens de l’instance recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle comprenant le coût du commandement de payer et du congé pour motif sérieux légitime.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le greffierLe juge des contentieux de la protection