Du 15 mars 2024
5AA
SCI/ld
PPP Référés
N° RG 23/01009 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X5LD
S.A.S. ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES
C/
[Z] [T]
- Expéditions délivrées à avocats
- FE délivrée à Me [F]
Le 15/03/2024
Avocats : Me Sabrina BEUVAIN
la SELARL RACINE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 mars 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ,
GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,
DEMANDERESSE :
S.A.S. ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Maître Jean MONTAMAT de la SELARL RACINE BORDEAUX
DEFENDERESSE :
Madame [Z] [T]
née le 22 Octobre 1984 à LAMBARENE
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Sabrina BEUVAIN (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 02 Février 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Mai 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par un contrat daté du 1er septembre 2009, Madame [B] [L] a donné à bail à Madame [Z] [T] un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 2] avec un loyer mensuel de 540 €, ainsi qu'une avance sur charges, outre une clause d'indexation.
Par exploit de commissaire de justice en date du 29 août 2022, Mme [L] a fait signifier à Mme [T] un congé pour vente.
Le 31 août 2022, Mme [L] a vendu à la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES l'intégralité de l'immeuble sis[Adresse 4]n à [Localité 2], dont elle était propriétaire.
Par exploit de commissaire de justice en date du 1er février 2023, la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES a fait délivrer à Mme [T] un commandement de payer afin d'obtenir le règlement de la somme de 1.698,30 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 5 janvier 2023.
Par assignation en date du 19 mai 2023, dûment notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 24 mai 2023, la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d'une demande en paiement et d'expulsion dirigée contre Mme [T].
A l'audience du 2 février 2024, la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES, représentée par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :
-Déclarer ses demandes recevables ;
-Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;
-Condamner Mme [T] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l'assistance de la force publique;
-Condamner Mme [T] à lui payer la somme de 7.781,92 € au titre des loyers et charges échus au 3 janvier 2024 et non encore réglés avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2023 ;
-Condamner Mme [T] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;
-Débouter Mme [T] de sa demande d'indemnisation ;
-Condamner Mme [T] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu'au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
A titre liminaire, elle soutient que ses demandes sont recevables, dès lors qu'au jour de l'assignation elle était propriétaire du logement occupé par Mme [T] de sorte qu'elle a bien un intérêt à agir en expulsion à son encontre.
Elle plaide également qu'il ne ressort pas des pouvoirs dévolus au juge des référés de se prononcer sur la nullité du congé pour vente en date du 29 août 2022 et elle ajoute qu'en tout état de cause, il n'existe aucun motif justifiant son annulation, tout en soulignant qu'elle fonde ses prétentions sur le commandement de payer du 1er février 2023, et non sur congé pour vente.
De même, elle affirme qu'il ne ressort pas non plus des pouvoirs du juge des référés de prononcer l'annulation de la vente du 31 août 2022, d'autant que Mme [T] n'a jamais eu l'intention de bénéficier de son droit de préemption sur l'appartement, mais qu'il lui est encore loisible de le faire dans la mesure où c'est l'immeuble entier qui lui a été vendu par Mme [L], et non le seul logement occupé par la défenderesse, de sorte que celle-ci ne peut justifier d'aucun grief.
Au soutien de ses propres prétentions, la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l'effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, Mme [T] n'ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 1er février 2023.
La SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES ajoute qu'en tout état de cause, elle est fondée à obtenir la condamnation de Mme [T] à lui payer les sommes lui restant dues, ainsi que son expulsion.
Elle conteste enfin la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle, en plaidant qu'elle n'a commis aucune faute, et que Mme [T] ne souffre d'aucun préjudice.
Mme [T], représentée par son conseil, demande au juge des référés de :
-A titre principal, déclarer les demandes formées par la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES comme étant irrecevables ;
-A titre subsidiaire, débouter la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES de ses prétentions ;
-A titre plus subsidiaire, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire en lui accordant des délais de paiement ;
-En tout état de cause, condamner la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES à lui verser la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts ;
-Condamner la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES à lui verser la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens ;
A titre liminaire, elle plaide l'absence de qualité à agir de la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES, dont elle conteste la qualité de propriétaire du logement au regard de son droit de préemption tiré de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et résultant du congé pour vente du 29 août 2022. Elle ajoute que ces circonstances sont même de nature à justifier l'annulation de la vente du 31 août 2022.
A titre subsidiaire, elle conteste la régularité du congé pour vente du 29 août 2022, dès lors que ce dernier a été signifié à une date trop éloignée du terme du bail (soit le 1er septembre 2024).
A titre plus subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement sur 36 mois au regard de sa situation familiale et financière.
En tout état de cause, elle sollicite la mise en jeu de la responsabilité délictuelle de la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES, compté tenu de l'irrégularité de la procédure d'expulsion initiée par celle-ci et de l'anxiété générée, alors qu'elle est locataire depuis 14 ans.
Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort.
MOTIFS DE LA DECISION
I - Sur la recevabilité des demandes formées par la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES :
Attendu qu'il est constant qu'à la date de délivrance du commandement de payer (soit le 1er février 2023), la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES avait acheté l'ensemble de l'immeuble comportant le logement loué à Mme [T], par acte du 31 août 2022 ;
Que, sauf à remettre en question, par voie d'exception, la régularité de cette vente, ce qui ne relève pas des pouvoirs dévolus au juge des référés, en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, puisque statuer sur une telle question implique manifestement une appréciation au fond, il est ainsi établi qu'à la date du commandement de payer, et donc à la date de l'assignation, et à la date de l'audience, la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES était bien propriétaire du logement objet du présent litige ;
Que, dans ce contexte, la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES dispose bien de la qualité à agir, de sorte que ses demandes, liées à l'exécution du bail portant sur ledit logement, seront déclarées recevables ;
II - Sur la demande en paiement des loyers et des charges :
Attendu qu'aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ;
Attendu qu'en l'espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que le locataire doit verser un loyer mensuel de 540 € avec qu'une avance sur charges, et une clause d'indexation, conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Qu'il n'est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par le locataire aux termes contractuellement convenus ;
Qu'il résulte en effet du décompte produit aux débats que Mme [T] reste redevable, à la date du 3 janvier 2024, de la somme de 7.781,92 € ;
Attendu qu'il convient en conséquence de condamner Mme [T] à payer à la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES la somme de 7.781,92€ au titre des arriérés dus au 3 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, compte tenu de la modification de la demande initiale lors de l'audience ;
III - Sur la demande de délais de paiement :
Attendu que l'article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l'exception des dettes d'aliments ;
Que l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d'une procédure intentée sur le fondement d'une clause résolutoire contenue dans un bail d'habitation, peut être étendue à 36 mois ;
Attendu que ces dispositions imposent, à titre de condition liminaire à l'octroi de délais de paiement, la reprise du règlement intégrale du loyer courant ;
Attendu que le décompte produit aux débats par la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES révèle que tel n'est pas le cas, le loyer courant n'étant pas réglé par Mme [T] ;
Que, dans ces conditions, sa demande de délais de paiement sera rejetée ;
IV - Sur la résiliation du bail et sur la demande en expulsion :
Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 1er septembre 2009 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES a, par communication électronique en date du 24 mai 2023 informé la Préfecture de l'assignation en expulsion ;
Attendu que la bailleresse a fait signifier, le 1er février 2023, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;
Attendu que à Mme [T] ne s'est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;
Que la question de l'éventuelle irrégularité du congé signifié à Mme [T] le 29 août 2022 est sans emport sur l'application de la clause résolutoire et la disparition du contrat de bail, sur lesquelles la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES fonde notamment sa demande d'expulsion ;
Attendu qu'il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 1er avril 2023 et d'ordonner l'expulsion de Mme [T] ainsi que de tous occupants de son chef ;
Qu'au surplus, la contestation de la régularité de ce congé suppose, manifestement, une appréciation au fond, et ne relève pas, ainsi, des pouvoirs dévolus au juge des référés en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile ;
Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux ;
Attendu qu'il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, Mme [T] à verser, jusqu'à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d'occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges.
V - Sur la demande en indemnisation formée par Mme [T] :
Attendu que la demande d'indemnisation formée par Mme [T] suppose une appréciation au fond, ne ressort manifestement pas des pouvoirs dévolus au juge des référés en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile ;
Qu'en tout état de cause, il est fait droit aux demandes de la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES de sorte que Mme [T] ne peut valablement soutenir, en l'état, que l'instance initiée par celle-ci était irrégulière ou injustifiée
Qu'en conséquence, la demande sera rejetée ;
VI - Sur les demandes accessoires :
Attendu qu'il est fait droit à la demande de la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES, il convient de condamner Mme [T] à lui payer la somme de 450 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l'article 696 du Code de Procédure Civile ;
Qu'il convient de constater l'exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l'article 514 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
LE JUGE DES REFERES,
Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort,
DECLARONS recevables l'ensemble des demandes formées par la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES à l'encontre de Madame [Z] [T] ;
CONSTATONS que le bail liant la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES d'une part, et Madame [Z] [T] d'autre part, a été résilié à la date du 1er avril 2023 ;
CONDAMNONS Mme [T] à payer en derniers et quittances à la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES la somme de 7.781,92 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 3 janvier 2024 ;
REJETONS la demande de délais de paiement formée par Mme [T] ;
ORDONNONS à Mme [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef l'appartement situé [Adresse 4] dans un délai de deux mois suivant la notification d'un commandement de quitter les lieux ;
DISONS qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [T] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;
CONDAMNONS Mme [T] à payer en deniers et quittances à la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et de l'avance sur charges normalement dus si le bail s'était poursuivi à compter du 4 janvier 2024 jusqu'à libération effective des lieux ;
REJETONS la demande en indemnisation formée par Mme [T] à l'encontre de la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES ;
CONDAMNONS Mme [T] à payer à la SAS ORGANISATION ET CONSTRUCTION JUMELEES la somme de 450 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNONS Mme [T] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;
CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
