N° RG 22/00927 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WIB7
7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 12 Mars 2024
50G
N° RG 22/00927
N° Portalis DBX6-W-B7G-WIB7
Minute n° 2024/
AFFAIRE :
[S] [P]
C/
[R] [U] [K],
[X], [F] [L],
LA CAISSE DE CREDIT MUTUEL DES HAUTS DE GARONNE
Grosse Délivrée
le :
à
Avocats :
la SELARL CABINET FORZY - BOCHE-ANNIC - MICHON
la SCP MAATEIS
la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Madame Anne MURE, Vice-Présidente,
Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente, magistrat rédacteur,
Madame Sandrine PINAULT, Juge
Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier
DEBATS :
à l’audience publique du 05 Décembre 2023,
Délibéré au 06 Février 2024 et prorogé au 12 Mars 2024.
JUGEMENT :
Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe
DEMANDERESSE
Madame [S] [P]
née le 12 Août 1950 à [Localité 8] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
DEFENDEURS
Monsieur [R] [U] [K]
né le 27 Juillet 1990 à [Localité 7] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Stéphan DARRACQ de la SCP MAATEIS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
Madame [X], [F] [L]
née le 13 Novembre 1992 à [Localité 9] (VOSGES)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Stéphan DARRACQ de la SCP MAATEIS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
LA CAISSE DE CREDIT MUTUEL DES HAUTS DE GARONNE
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Maître Sylvie MICHON de la SELARL CABINET FORZY - BOCHE-ANNIC - MICHON, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
******************************
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte de Maître [E], notaire à [Localité 7], en date du 19 mars 2021, Madame [S] [P], venderesse et Monsieur [R] [K] et Madame [X] [L], acquéreurs, ont signé un compromis de vente portant sur deux lots au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] comprenant un appartement situé au 1er étage du bâtiment D portant le numéro 13 et un parking.
Le prix de vente était de 230.000 euros, le total s’établissant à la somme de 257.500 euros comprenant la provision sur frais de l’acte de vente et les honoraires de négociation.
Cette acquisition devait être financée :
- au moyen d’un prêt bancaire à concurrence de 227.500 euros
- au moyen de fonds personnels pour 30.000 euros.
L’acte prévoyait des conditions suspensives particulières et notamment une condition suspensive d’obtention de prêt.
La réitération de la vente n’a pas eu lieu.
Par exploit du 26 janvier 2022, Madame [S] [P] a assigné Monsieur [R] [K] et Madame [X] [L] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en paiement de la clause pénale, perte du dépôt de garantie en sa faveur et indemnisation de son préjudice.
Par exploit délivré le 12 octobre 2022, Monsieur [R] [K] et Madame [X] [L] ont appelé la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DES HAUTS DE GARONNE en garantie.
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Les deux procédures ont été jointes le 25 octobre 2022.
Par ordonnance en date du 8 avril 2022, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire.
Par courrier du 18 août 2022, la médiatrice a informé le tribunal que les parties n’étaient pas parvenues à un accord.
Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 février 2023, Madame [S] [P] demande, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1106, 1194, 1217, 1218, 1304-3, 1304-6 du code civil, de voir :
- débouter Monsieur [K] et Madame [L] de l’intégralité de leurs demandes
- condamner Monsieur [R] [K] et Madame [X] [L] à lui verser la somme de 23.000 euros au titre de la clause pénale
- ordonner la perte du dépôt de garantie de 2.000 euros à son profit
- condamner Monsieur [R] [K] et Madame [X] [L] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral
- condamner Monsieur [R] [K] et Madame [X] [L] au paiement de la somme de 2.173 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- les condamner aux entiers dépens d’instance toutes taxes comprises.
Elle fait valoir que la condition suspensive s’est trouvée réalisée par l’obtention d’une offre de prêt émise par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CENON le 1er juin 2021 et qu’en n’ayant pas poursuivi la vente, les acquéreurs, qui font état pour en justifier de deux refus de financement répondant à des demandes hors délai et non conformes au compromis et ne pouvant donc pas les libérer de leur obligation d’obtention d’un prêt pour le financement de leur opération immobilière, n’ont pas respecté leurs obligations contractuelles et sont fautifs et qu’ils doivent réparer ses préjudices, tant matériels que moral.
En réponse aux moyens adverses, elle soutient que n’ayant pas signé électroniquement l’offre de prêt qui leur a été transmise alors qu’ils en avaient la parfaite possibilité, les consorts [K]-[L] sont malvenus à soutenir qu’ils auraient été empêchés d’accepter l’offre par la banque et à invoquer un cas de force majeure, dont les caractéristiques ne sont nullement réunies, et elle réfute tout défaut d’information à leur égard s’agissant de travaux seulement envisagés par le syndic mais non votés dont le coût n’était pas déterminé, l’ensemble des informations suffisantes et nécessaires pour leurs consentements à l’exécution contractuelle leur ayant été donné et Monsieur [R] [K] l’ayant représentée à l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2021 après laquelle il bénéficiait encore de sa faculté légale de rétractation.
Par conclusions communiquées par voie électronique le 13 janvier 2023, Monsieur [K] et Madame [L] demandent, au visa des articles 1113 et suivants et 1127-1 du code civil, de voir :
A titre principal
- débouter Madame [P] de l’intégralité de ses prétentions dirigées à leur encontre
- ordonner à Maître [E], Notaire à [Localité 7], de restituer le séquestre d’un montant de 2.000 euros
A titre subsidiaire
- à défaut, si le Tribunal considérait la condition suspensive de financement remplie, réduire à de plus justes proportions la clause pénale
- rejeter toute demande indemnitaire supplémentaire
- condamner la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DES HAUTS DE GARONNE à les garantir et les relever intégralement indemnes des condamnations prononcées à leur encontre
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- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir pour toute condamnation qui pourrait éventuellement être prononcée à leur encontre
- condamner la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DES HAUTS DE GARONNE à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure.
Ils soutiennent qu’ils n’ont pas pu réitérer leur volonté par acte authentique faute d’avoir pu obtenir le financement espéré malgré les diligences nécessaires accomplies, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DES HAUTS DE GARONNE ayant retiré son offre émise le 1er juin 2021 à l’évocation de futurs travaux dans la copropriété lors du rendez-vous de signature en agence le 12 juin 2021 soit le jour où la signature est devenue légalement possible et la BANQUE POSTALE ayant refusé le financement demandé, qu’ils n’ont commis aucune faute dans leurs demandes de prêt, s’agissant tant du respect des délais que des conditions du compromis quant aux montants demandés et aux conditions de financement et que la rétractation n’étant pas la conséquence d’un fait fautif de leur part mais d’un cas de force majeure, à savoir le retrait de l’offre qui avait été émise à leur bénéfice, la condition doit être considérée comme non réalisée, que Madame [P] ne leur a pas délivré les informations utiles concernant les travaux à venir sur la copropriété malgré son obligation de son bonne foi, qu’elle ne justifie pas de son soi-disant préjudice moral.
Ils ajoutent que la responsabilité délictuelle de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DES HAUTS DE GARONNE est engagée pour ne pas leur avoir permis de finaliser le contrat en leur soumettant l’original de l’offre à signer alors que, le délai de réflextion étant passé, elle ne pouvait pas librement se rétracter et avait pour obligation de les laisser manifester leur volonté d’accepter l’offre.
Par dernière conclusions communiquées par voie électronique le 21 février 2023, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DES HAUTS DE GARONNE demande de voir :
- débouter Monsieur [K] et Madame [L] de toutes leurs demandes
- condamner Monsieur [K] et Madame [L] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Elle fait valoir que l’offre de prêt émise le 1er juin 2022 n’a jamais été acceptée par les consorts [K]-[L], en l’absence de signature électronique, de sorte qu’elle avait la possibilité de se rétracter dans le délai de trente jours prévu dans l’offre, ce qu’elle a fait le 30 juin 2022 en raison d’un changement dans les capacités financières des emprunteurs lié à l’existence d’une enveloppe de travaux, qu’elle était en tout état de cause tenue d’une obligation d’adaptation de l’offre de crédit aux capacités financières des emprunteurs et qu’il n’est justifié d’aucune faute de sa part autre que le refus de financement du prêt qui n’est pas une faute mais une prérogative qui lui appartient, ni d’un préjudice lié à la prétendue faute par un lien de causalité.
En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2023.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2023, Monsieur [K] et Madame [L] rectifient une erreur de frappe sur le nom de Madame dans le corps de leurs écritures et réitèrent leurs demandes à l’identique.
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MOTIFS DE LA DECISION
Il convient à titre liminaire de relever que les dernières conclusions des consorts [K]-[L] ayant été notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture, dont il n’a pas été sollicité la révocation, elles sont irrecevables par application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile.
Sur les demandes de Madame [S] [P] à l’encontre des consorts [K]-[L]
Aux termes des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
La promesse synallagmatique de vente litigieuse conclue le 19 mars 2021 stipule en page 7 aux termes de la clause “Conditions suspensives particulières” que “L’ACQUEREUR déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
• Organisme prêteur : Tout organisme.
• Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT VINGT-SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (227 500,00 EUR).
• Durée maximale de remboursement : 25 ans.
• Taux nominal d’intérêt maximal : 1,50 % l’an (hors assurances).
[...]
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.”
Il est ensuite précisé en page 8 que “ Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’ACQUEREUR de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L 313-24 et suivants du Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes.
La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 1er juin 2021.”
Par ailleurs, aux termes de la clause “Stipulation de pénalité” en page 9, “Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de VINGT-TROIS MILLE EUROS (23 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.”
Enfin, aux termes de la clause “Séquetre”, il est prévu que “L’ACQUEREUR déposera [...] à titre de dépôt de garantie [...] une somme de DEUX MILLE EUROS (2 000,00 EUR).
L’ACQUEREUR ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé [...] que s’il justifie de la non-réalisation , hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l’exercice d’un droit de préemption. Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au VENDEUR [...]”.
Il est justifié et non contesté que les consorts [K]-[L] ont reçu de la part de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DES HAUTS DE GARONNE, le 1er juin 2021, une offre de prêt pour un montant de 230.760 euros, d’une durée de 300 mois, au taux de 1,20 %.
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Dans les rapports entre la venderesse et les acquéreurs, régis par le compromis du 19 mars 2021, la condition suspensive telle que prévue dans l’acte s’est trouvée réalisée à cette date.
L’acte authentique n’a pour autant pas été signé par les acquéreurs dans le délai prévu soit au plus tard le 20 juillet 2021.
Les consorts [K]-[L] se défendent de toute faute contractuelle aux motifs qu’ils auraient été empêchés par la banque, dès le 12 juin 2021, de signer l’offre, laquelle aurait été immédiatement rétractée et leur prêt refusé à l’évocation de travaux futurs dans la copropriété puis qu’ils se seraient heurté à un second refus de prêt, ce cas de force majeure excluant toute défaillance de leur part.
Ils ne justifient pas que la banque les aurait empêchés de signer l’offre lors d’un rendez-vous de signature en agence le 12 juin 2021, nullement établi, ni qu’elle aurait rétracté son offre à cette même date, alors que le courriel de notification de l’offre prévoit une acceptation en ligne et que l’attestation de refus de prêt du 30 juin 2021 qu’ils produisent fait état d’un refus de prêt suite à un entretien du même jour.
Les consorts [K]-[L] n’ont manifestement pas accepté l’offre en ligne dans le délai imparti mais ont plutôt modifié leur plan de financement pour ajouter une enveloppe de travaux supplémentaires, qu’ils ont soumis à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DES HAUTS DE GARONNE ainsi qu’il ressort du courriel de transmission de l’attestation de refus de prêt, ce qui a conduit la banque à rétracter son offre et à refuser le prêt sollicité dès le 30 juin 2021, ainsi qu’à la Banque Postale, qui leur a également refusé son concours.
Il ressort des pièces produites par les parties que les consorts [K]-[L] étaient informés par la venderesse du projet de travaux de rénovation énergétique au sein de la copropriété à la date du compromis.
Ils avaient ainsi prévu pour cela une somme de 10.000 euros dans leur budget, comme il est évoqué dans un courriel de leur notaire du 15 juin 2021.
Le compromis du 19 mars 2021 précise, dans une clause “Convention des parties sur les travaux”, que “ une assemblée générale des copropiétaires est prévue en date du 22 mars 2021. L’ACQUEREUR déclare qu’il lui a été transmis l’ordre du jour ainsi que les pouvoirs afin de participer à l’assemblée générale et en faire son affaire personnelle. Les parties ont convenu que les travaux qui pourraient éventuellement être votés lors de cette assemblée générale seraient à la charge de l’acquéreur.”
A la date du compromis, les dits travaux n’avaient pas été votés par les copropriétaires, ni dans leur étendue ni dans leur montant.
Les consorts [K]-[L], qui ont accepté de prendre à leur charge les travaux qui seraient votés postérieurement au 19 mars 2021, et possiblement dès le 22 mars 2021, ne rapportent pas la preuve d’un défaut d’information de la part de la venderesse quant à ces travaux et notamment leur coût, qui les aurait contraints de modifier leur plan de financement lorsqu’ils en auraient eu connaissance postérieurement à la signature du compromis.
Ils ne peuvent pas, dans ces conditions, reprocher à Madame [P] un défaut d’information ni se prévaloir d’un cas de force majeure qui les aurait empêchés d’accepter l’offre de prêt du 1er juin 2021 et de deux refus de prêt malgré des demandes conformes au compromis déposées dans le délai imparti, la demande de prêt soumise à la Banque Postale ayant notamment été déposée le 18 juin 2021, hors délai, pour un montant de 230.000 euros non conforme au compromis.
L’absence de réitération de la vente résulte incontestablement de la défaillance des défendeurs.
Par application de l’article 1103 du code civil, en l’absence de justification d’une éventuelle cause étrangère ne leur ayant pas permis de réitérer l’acte, Monsieur [K] et Madame [L] sont tenus, conformément aux stipulations du compromis de vente, de verser la pénalité prévue à l’acte.
L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. En application de l’alinéa 2, le juge peut toutefois, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Au vu du caractère manifestement excessif du montant prévu contractuellement à titre de pénalité, celui-ci sera réduit de moitié, de telle sorte que Monsieur [K] et Madame [L] seront condamnés au versement de la somme de 11.500 euros à Madame [P].
En application des dispositions contractuelles, la somme de 2.000 euros versée à titre de dépôt de garantie reste acquise à Madame [P].
La demanderesse ne produisant aucun élément de nature à établir la réalité d’un préjudice moral distinct du préjudice résultant de la contrariété et des contraintes de temps et d’organisation résultant de l’échec de la vente et de la présente procédure, d’ores et déjà compensées par la dépôt de garantie qui lui reste acquis, elle sera déboutée de sa demande formée de ce chef.
Sur la demande de garantie des consorts [K]-[L] à l’encontre de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DES HAUTS DE GARONNE :
Monsieur [K] et Madame [L], qui ont incontestablement modifié leur plan de financement soumis à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DES HAUTS DE GARONNE postérieurement à la réception de l’offre de prêt du 1er juin 2021 pour ajouter une enveloppe de travaux supplémentaires, de leur seul fait, ne justifient pas d’une faute commise par la banque.
Ils seront déboutés de leur demande formée à son encontre.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Monsieur [K] et Madame [L] succombant, ils seront condamnés aux dépens et paieront à Madame [P], contrainte d’agir en justice et d’exposer des frais pour faire valoir ses droits, la somme de 2.173 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
L’équité commande de ne pas allouer d’autre somme sur ce fondement.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter comme demandé par Monsieur [K] et Madame [L].
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Monsieur [R] [K] et Madame [X] [L] à payer à Madame [S] [P] la somme de 11.500 euros à titre de pénalité ;
DIT que la somme de 2.000 euros versée à titre de dépôt de garantie reste acquise à Madame [S] [P] ;
DEBOUTE Madame [S] [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;
DEBOUTE Monsieur [R] [K] et Madame [X] [L] de leur demande tendant à voir condamner la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DES HAUTS DE GARONNE à les garantir et les relever intégralement indemnes des condamnations prononcées à leur encontre ;
CONDAMNE Monsieur [R] [K] et Madame [X] [L] à payer à Madame [S] [P] la somme de 2.173 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [R] [K] et Madame [X] [L] aux dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.
La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
