N° RG 23/00413 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XLI5
7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 06 Mars 2024
50G
N° RG 23/00413
N° Portalis DBX6-W-B7G-XLI5
Minute n° 2024/
AFFAIRE :
[L] [C],
[R] [C],
[O] [C]
C/
[I] [J]
Grosse Délivrée
le :
à
Avocats :
la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES
la SELARL GARDACH ET ASSOCIES
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente,
statuant en Juge Unique.
Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier
DEBATS :
à l’audience publique du 10 Janvier 2024
JUGEMENT :
Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe
DEMANDEURS
Madame [L] [C]
née le 21 Février 1954 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
Monsieur [R] [C]
né le 01 Janvier 1956 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 6]
représenté par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
Monsieur [O] [C]
né le 15 Février 1960 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 3]
représenté par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
DEFENDEUR
Monsieur [I] [J]
né le 12 Janvier 1952 à [Localité 12] (LOT-ET-GARONNE)
de nationalité Française
[Adresse 10]
[Localité 2]
représenté par Maître Marjorie GARY LAFOSSE de la SELARL GARDACH ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
********************************
Aux termes d'un compromis synallagmatique de vente du 13 décembre 2021, Monsieur [I] [J] s’est porté acquéreur d'un bien immobilier dans un ensemble situé [Adresse 5] et [Adresse 8] appartenant à Madame [L] [C], Monsieur [R] [C] et Monsieur [O] [C] pour un prix de 1.060.000 euros.
Aucune condition suspensive particulière, notamment d'obtention d'un prêt, n’a été stipulée.
Une clause pénale a été insérée au compromis de vente. Il était convenu que l'acquéreur s'engage à déposer, au plus tard le 5 janvier 2022 entre les mains du Notaire la somme de 53.000 euros à titre de dépôt de garantie. L'acte authentique de vente devait être signé au plus tard le 13 mars 2022.
Monsieur [J] n'a pas versé le dépôt de garantie dans le délai imparti.
Les consorts [C] lui ont fait sommation de comparaitre par exploit d’huissier du 23 mars 2022 pour signature de l'acte réitératif de vente le 7 avril 2022. A cette date, Monsieur [J] a refusé de signer la réitération en faisant valoir notamment des défauts de conformité. Le Notaire a dressé un procès-verbal de difficultés.
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Les consorts [C] ont finalement vendu le bien immobilier le 3 août 2022 à un autre acquéreur pour un prix de 1.025.000 euros.
Suivant acte signifié le 5 janvier 2023, Madame [L] [C], Monsieur [R] [C] et Monsieur [O] [C] ont fait assigner au fond Monsieur [I] [J] devant le Tribunal judiciaire et et demandent au Tribunal de :
DIRE ET IUGER Madame [L] [C], Monsieur [R] [C] et Monsieur [O] [C] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes,
CONDAMNER Monsieur [I] [J] à verser à Madame [L] [C], Monsieur [R] [C] et Monsieur [O] [C] la somme de 106.000 euros en application de la clause pénale prévue au compromis de vente,
PRONONCER 1’engagement de la responsabilité de Monsieur [I] [J] en raison de son inexécution contractuelle fautive,
En conséquence,
CONDAMNER Monsieur [I] [J] à indemniser Madame [L] [C], Monsieur [R] [C] et Monsieur [O] [C] des préjudices causes par son inexécution contractuelle, à savoir :
- 35.000 euros au titre de la perte de valeur du bien immobilier à la revente
- 2029,41 euros au titre des frais liés à la propriété du bien entre avril et aout 2022
CONDAMNER Monsieur [I] [J] au paiement d’une indemnité de 9.000 euros sur la base des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER Monsieur [I] [J] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CABINET CAPORALE MAILLOT BLATT, Avocats 2-1 la Cour, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
JUGER N’Y AVOIR LIEU A ECARTER l'exécution provisoire du jugement , nonobstant appel ou opposition et sans caution ni garantie.
Régulièrement assigné, Monsieur [J] a constitué avocat mais n'a pas déposé de conclusions.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2023
MOTIFS :
Conformément à l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, la juridiction peut néanmoins statuer sur le fond mais elle ne fait droit à la demande que si elle l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article 1103 du Code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
L’article 1231-5 du même code dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».
L'article 1231-1 du code civil qui dispose que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure », étant rappelé que ce recours de nature contractuelle impose de rapporter l’existence d’un manquement, d'un préjudice et d'un lien causal.
Sur la demande tendant à la mise en œuvre de la clause pénale :
Le compromis de vente prévoit à titre de clause pénale qu'au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies et dans l'hypothèse où l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 106 000 euros à titre de dommages et intérêts (…).
Il n'est pas contesté que Monsieur [J] n'a pas versé le dépôt de garantie et a refusé de signer l'acte réitératif. Lors du rendez-vous de réitération, il a fait valoir devant le Notaire qu'il aurait découvert après la signature du compromis :
- une erreur sur le calcul des millièmes de copropriété et sur le nombre de lots de la copropriété
- l’existence de constructions dans la copropriété sans réception de conformité des autorités administratives
- la non vérification et réception de conformité de ces constructions sous réserve qu’elles aient été autorisées par 1’autorité administrative
Cependant, ses allégations sont contestées par les Consorts [C], elles ne sont étayées par aucun élément produit par Monsieur [J] devant le Notaire ni au cours de la procédure judiciaire alors qu'il n'a pas conclu et rien n'établit qu'elles constitueraient une cause valable d'inexécution de ses obligations contractuelles de la part de l'acquéreur.
Enfin, le compromis ne prévoyait aucune condition suspensive particulière, notamment d'obtention de prêt, Monsieur [J] déclarant financer l'acquisition entièrement sur ses fonds personnels ou assimilés.
Monsieur [J] s'est donc refusé à exécuter son engagement sans aucun motif valable et il est alors de plein droit débiteur du montant de la clause pénale sans qu'il y ait à rechercher s'il a commis d'autres fautes que ce manquement contractuel avéré.
Il a été mis en demeure de payer le montant de la clause pénale le 20 octobre 2022.
Au regard de l'immobilisation du bien pendant presque 4 mois, de sa valeur vénale, de l'absence de toute indication sur la situation financière de Monsieur [J] qui déclarait pouvoir acquérir le bien de plus d'un million d'euros sans emprunt, cette somme n'apparaît pas manifestement excessive et il sera condamné au paiement de la somme de 106.000 euros aux Consorts [C].
Sur la demande de dommages et intérêts :
Les Consorts [C] font valoir que suite à l'inexécution fautive de Monsieur [J], ils ont subi des préjudices dont il doit réparation.
Cette demande se distingue de la clause pénale qui a vocation à indemniser forfaitairement et d'avance le préjudice des vendeurs imputable à l'acquéreur.
Ils soutiennent que ce préjudice consiste en premier lieu dans le différentiel de prix entre la vente conclue avec Monsieur [J] et celle avec le nouvel acquéreur qui est de 35 000 euros moins élevé.
Cependant, ils ne démontrent pas l'existence d'un dommage qui n'est pas entré dans la sphère de la prévision indemnitaire de la clause pénale et que cette diminution du prix est due à Monsieur [J] et ils seront en conséquence déboutés de cette demande.
Les Consorts [C] font valoir également que du fait du retard pris dans la vente, ils ont du s'acquitter de la taxe foncière sur la durée intermédiaire, du contrat d'assurances et des charges de co propriété.
Cependant, le bien a été revenu dès le 3 aout 2022, soit un compromis préalable probablement en mai. Au regard de la rapidité avec laquelle le bien a été revendu et de la clause pénale ci-dessus accordée qui a notamment pour objet de compenser l'immobilisation du bien, il n'est pas établi de préjudice supplémentaire qui justifierait l'octroi de dommage et intérêts.
Les Consorts [C] seront ainsi déboutés de leurs demande de dommages et intérêts en sus de la clause pénale.
Sur les demandes annexes :
Monsieur [J], perdante, sera condamné aux dépens, qui seront recouvrés directement par la SELARL CABINET CAPORALE MAILLOT BLATT, Avocats à la Cour, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Au titre de l'équité, il sera condamné à payer à Madame [L] [C], Monsieur [R] [C] et Monsieur [O] [C] ensemble la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire, par mise à disposition au Greffe :
CONDAMNE Monsieur [I] [J] à payer à Madame [L] [C], Monsieur [R] [C] et Monsieur [O] [C] ensemble la somme de 106 000 euros en application de la clause pénale.
CONDAMNE Monsieur [I] [J] à payer à Madame [L] [C], Monsieur [R] [C] et Monsieur [O] [C] ensemble la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
DEBOUTE Madame [L] [C], Monsieur [R] [C] et Monsieur [O] [C] du surplus de leurs demandes.
CONDAMNE Monsieur [I] [J] aux dépens, qui seront recouvrés directement par la SELARL CABINET CAPORALE MAILLOT BLATT, Avocats à la Cour, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
La présente décision est signée par Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, la Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
