TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00343 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZRL
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 AOUT 2024
MINUTE N° 24/02312
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 04 juillet 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
Le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 9] sis [Adresse 3] - [Localité 7], représenté par son syndic, le Cabinet DWELLING,
dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 6]
représentée par Me Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0726
ET :
Madame [X] [H],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]
représentée par Maître Carine LE BRIS-VOINOT de la SELARL LBVS - Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0334
Madame [J] [K],
demeurant [Adresse 1] - [Localité 7]
non comparante, ni représentée
Monsieur [U] [K],
demeurant [Adresse 1] - [Localité 7]
non comparant, ni représenté
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 20 février 2024 (RG 24/00343), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Localité 8], [Adresse 3], a assigné en référé devant le président de ce tribunal Madame [X] [H], propriétaire de l’appartement correspondant au lot n°112016 (anciennement n°2016), situé au 7ème étage, afin qu’elle soit condamnée à :
faire procéder à la dépose de la fenêtre coulissante installée sans autorisation sur la façade de l’immeuble, et à la rétablir en son état initial, et ce sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; remettre en état à ses frais les parties communes qui auraient été endommagées par la pose et la dépose de la fenêtre litigieuse, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; la parfaite remise en état des parties communes étant contrôlée par le syndic assisté, le cas échéant, par l’architecte de la copropriété ; et le juge des référés se réservant la liquidation de l’astreinte ; lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre à régler les entiers dépens de l’instance.
Par acte du 17 avril 2024 (RG 24/00727), Madame [X] [H] a assigné en intervention forcée devant le président de ce tribunal Madame [J] [K] et Monsieur [U] [K], ses locataires occupant l’appartement en cause, afin qu’ils soient condamnés solidairement à la relever et garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre et le cas échéant, condamner solidairement Monsieur et Madame [K] à remettre les lieux en leur état d’origine ou à défaut à procéder au remplacement des ouvrants installés en violation du règlement de copropriété par des ouvrants « à la française ».
Elle a sollicité en outre la jonction des deux procédures, que la décision à intervenir soit déclarée commune à Monsieur et Madame [K] et qu’ils soient condamnés in solidum à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
A l'audience du 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses prétentions, portant à 3.000 euros la demande formée au titre des frais irrépétibles.
Il explique que malgré les relances adressées à Madame [H] et la résolution en ce sens votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 octobre 2022, la fenêtre non conforme n’a pas été remplacée.
Il ajoute que la pose d’une fenêtre sur la façade de l’immeuble sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires, a fortiori lorsqu’elle diffère des existantes, constitue un trouble manifestement illicite en ce qu’elle porte atteinte aux droits des copropriétaires et à l’harmonie de l’immeuble.
En réplique aux moyens soulevés en défense, il explique que :
le règlement de copropriété proscrit expressément le changement des fenêtres sans autorisation du syndicat des copropriétaires, peu important le standing de l’immeuble, sa destination et l’harmonie de la façade ;son action n’est pas prescrite, dès lors que la fenêtre n’a pas pu être posée avant juin 2008, puisque les locataires de Madame [H], auxquels elle impute le changement, ne sont entrés dans les lieux qu’au 1er septembre 2009 ;s’agissant de l’état antérieur des lieux, il suffit de se référer au éléments photographiques produits aux débats pour constater que les fenêtres de l’immeuble, initialement en bois, ont été progressivement remplacées par des fenêtres en PVC du même type, c’est-à-dire avec le même nombre de vantaux et des ouvertures demeurant « à la française », et que seule la fenêtre litigieuse présente une ouverture coulissante ;en tout état de cause, la défenderesse a reconnu le trouble illicite dès lors qu’elle a fait des démarches auprès de ses locataires pour le faire cesser.
En défense, Madame [X] [H] sollicite du juge des référés qu’il :
ordonne la jonction des deux instances ;déboute le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, le juge des référés n’étant pas compétent pour trancher le litige ;condamne solidairement Monsieur et Madame [K] à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge y compris s’agissant d’une condamnation au titre d’une astreinte, des dépens de procédure ainsi que de l’article 700 du code de procédure civile ;le cas échéant, condamne solidairement Monsieur et Madame [K] à remettre les lieux en leur état d’origine ou à défaut, à procéder au remplacement des ouvrants installés en violation du règlement de copropriété par des ouvrants « à la française » ;condamne la partie succombante à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamne la même aux dépens.Elle fait valoir que :
ce sont ses locataires qui, en violation du contrat de bail, ont fait procéder au changement de la fenêtre litigieuse, et qu’ils ont été mis en demeure de la remplacer par une fenêtre à la française par courrier du 15 octobre 2020 ;la demande du syndicat des copropriétaires se heurtent à une contestation sérieuse en ce qu’il n’est pas possible de déterminer au regard des pièces produites quel est l’état antérieur de l’aspect extérieur de l’immeuble ; qu’il semblerait que la fenêtre litigieuse existait déjà en 2008, ce qui rend prescrite la demande du syndicat des copropriétaires ; qu’il n’est pas possible de déterminer, compte tenu des différences importantes entre les différents types de fenêtres, si celle qui a été remplacée porte finalement atteinte à l’harmonie de la façade ;le juge des référés n’a pas le pouvoir d’apprécier le défaut d’harmonie de la façade ;la fenêtre litigieuse est visible uniquement depuis la [Adresse 11] ; que les photos produites démontrent que la fenêtre qui jouxte celle qui a été remplacée porte davantage atteinte à l’esthétisme que l’ouvrant litigieux ; et que,le reste de l’immeuble est fortement dégradé ;de sorte qu’il n’est aucunement démontré l’existence d’un trouble manifestement illicite.
Madame [J] [K] et Monsieur [U] [K] n’ont pas comparu.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des moyens formés par les parties à l'appui de leurs prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
Le lien existant entre les instances RG 24/00727 et RG 24/00343 justifie, dans l'intérêt d'une bonne justice, qu'elles soient jugées ensemble. Il sera par conséquent ordonné leur jonction en application de l'article 367 du code de procédure civile.
Par ailleurs, l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile prévoit que le juge peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Toutefois, la seule méconnaissance d'une réglementation n'est pas suffisante pour caractériser l'illicéité d'un trouble.
Et le trouble manifestement illicite s'apprécie au jour de l'audience de plaidoiries.
En outre, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble », l’article 25 b) de la même loi précisant que « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […] b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».
En l'espèce, le règlement de copropriété prévoit :
en son article 3 que les fenêtres constituent des parties privatives, en son article 7 - I que le copropriétaire, souhaitant effectuer des travaux dans le lot lui appartenant, devra au préalable obtenir l’autorisation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 25 b) précité lorsque les travaux sont susceptibles d’affecter l’aspect extérieur de l’immeuble.
Il ressort notamment du constat établi par la SELAS CAPEVIDENCE, commissaire de justice à [Localité 10], le 9 mai 2023, qu’une des fenêtres de l’appartement propriété de Madame [H] présente un mode d’ouverture (ouverture coulissante) différent de celui des autres fenêtres de la façade (lesquelles présentent des ouvertures à la française ou des ouvertures oscillo-battantes).
A supposer que l’état initial soit l’ouverture à la française, il doit être relevé sur les photos que la différence d’apparence entre la fenêtre litigieuse et les autres fenêtres de la façade est minime (elles présentent toute un encadrement, et une ou deux séparations centrales selon leur longueur) et que la perspective d’ensemble de la façade n’en est pas affectée, même lorsque la fenêtre objet de la présente procédure est ouverte.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le trouble invoqué n’apparait pas manifestement illicite.
Le syndicat des copropriétaires est par conséquent débouté de ses demandes, décision qui rend sans objet la demande reconventionnelle en garantie formée par Madame [H] à l’encontre de ses locataires.
Partie perdante, le syndicat des copropriétaires est condamné au paiement des dépens.
Et compte tenu des circonstances du litige, il est laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;
Ordonnons la jonction des instances RG 24/00727 et RG 24/00343 sous ce dernier numéro ;
Rejetons les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Localité 8], [Adresse 3] ;
Condamnons le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Localité 8], [Adresse 3] aux dépens ;
Laissons à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ;
Rappelons que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 AOUT 2024.
LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE
