TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/02312 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7JZ
Minute : 24/743
S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 150
C/
Monsieur [D] [C]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 août 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 03 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL,
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [D] [C],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
comparant en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2023, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [D] [C] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 303,37euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 105,25 et 11,90 euros, soit un total mensuel de 420,52 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2023, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [D] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1709,72 euros en principal, au titre des loyers impayés au 31/07/2023.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 31 juillet reçue le 3 août 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [D] [C] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, condamner Monsieur [D] [C] au paiement de :la somme de 3850,48 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux, 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, comprenant le cout du ou des commandements et de l’assignationdire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 4 mars 2024.
À l'audience du 3 juin 2024, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9572,53 euros arrêtée au 31 mai 2024, loyer du mois de mai inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement, précisant qu’un supplément de loyer forfaitaire est appliqué.
La SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient que Monsieur [D] [C] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 21 août 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
À l'audience, Monsieur [D] [C] reconnait être redevable des loyers et charges. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 à 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il indique que ses revenus s’élèvent à 1644 euros et qu’il vient de trouver un nouvel emploi en février 2024 et a repris le paiement des loyers. Il explique qu’il n’a pas encore reçu son avis d’imposition rectifié pour 2022 et doit le transmettre au bailleur.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 23 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 4 mars 2024 en vue d'une audience prévue le 3 juin 2024, soit plus de six semaines après.
D'autre part, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er mars 2024.
En conséquence, les demandes de la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande en paiement des loyers et charges :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 janvier 2023, du commandement de payer délivré le 21 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 31 mai 2024 que la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Toutefois, il résulte des articles L441-3 et L441-9 du code de la construction et de l'habitation, que l'imputation du supplément de loyer de solidarité forfaitaire peut être retenue au titre de l'arriéré locatif, si le bailleur justifie avoir adressé une mise en demeure aux locataires de produire leur avis d'imposition et de fournir des renseignements sur l'ensemble des personnes vivant au foyer, qui, si elle est restée infructueuse, permet de liquider provisoirement le supplément de loyer. Le supplément de loyer est liquidé définitivement après communication des informations par le locataire.
Il n'est produit aucun document relatif à l’application et au calcul du supplément de loyer de solidarité, ni aucune mise en demeure. Le bailleur ne justifie donc pas de diligences antérieures à la mise place du supplément forfaitaire. Dès lors, l'existence de la créance au titre du supplément de loyer n’est pas démontrée. En conséquence, le supplément de loyer de solidarité forfaitaire imputé à hauteur de 5 fois 1220,90 euros, soit 6104,50 euros sera déduit de l'arriéré locatif, calculé uniquement en fonction du dernier loyer appelé avant son application.
Il convient également de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 125,91 euros, et trois fois 7,62 euros, soit la somme de 148,77 euros.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [C] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3445,17 euros, au titre des sommes dues au 31 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er mars 2024 sur la somme de 1678,34 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement de payer signifié par huissier en date du 21 août 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Si le commandement de payer vise un délai de six semaines laissé au locataire pour s’acquitter des sommes concernées, il reste néanmoins valable mais produit son effet selon le délai de deux mois, en application du contrat et de la loi qui lui est applicable.
Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 octobre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 janvier 2023 à compter du 22 octobre 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il résulte des observations de Monsieur [D] [C], qui justifie de sa situation personnelle et financière, et des éléments relevés dans l’enquête sociale que le locataire est en mesure de régler la dette locative.
Par ailleurs, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [D] [C] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.
Il convient donc d'accorder à Monsieur [D] [C] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Monsieur [D] [C] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [D] [C] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [C] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [D] [C] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 janvier 2023 entre la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et Monsieur [D] [C] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 22 octobre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
CONDAMNE Monsieur [D] [C] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3445,17 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mai 2024 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 1er mars 2024 sur la somme de 1678,34 euros et du présent jugement sur le surplus,
ACCORDE un délai à Monsieur [D] [C] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Monsieur [D] [C] à s’acquitter de la dette en 35 fois, en procédant à 34 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [D] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE Monsieur [D] [C] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 22 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
CONDAMNE Monsieur [D] [C] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [D] [C] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 août 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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