TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/02304 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7JG
Minute : 24/741
SA HLM SEQENS
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199
C/
Madame [C] [M] [S]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 août 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 03 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
SA HLM SEQENS,
demeurant [Adresse 8]
[Localité 4]
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [C] [M] [S],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]
comparante en personne et assistée de Madame [W] [I], sa fille
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 11 août 2016, la SA d'HLM DOMAXIS a donné à bail à Madame [C] [M] [S] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 312,95 euros, augmenté des provisions sur charges.
Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 12 juin 2019, la SA d'HLM FRANCE HABITATION a absorbé par suite de fusion la SA d’HLM DOMAXIS et a modifié sa dénomination sociale pour devenir SEQENS.
Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2023, la SA d'HLM SEQENS a fait signifier à Madame [C] [M] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1636,59 euros en principal, au titre des loyers impayés au 12 avril 2023.
La Caisse d’allocations familiales a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 22 mai reçue le 30 mai 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, la SA d'HLM SEQENS a fait assigner Madame [C] [M] [S] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [C] [M] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, condamner Madame [C] [M] [S] au paiement des sommes suivantes :les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation et à compter du 26 juin 2023 jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,la somme de 1947 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte, et à compter de l’assignation sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 6 mars 2024.
À l'audience du 3 juin 2024, la SA d'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2747,86 euros arrêtée au 27 mai 2024, loyer du mois de mai inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement.
La SA d'HLM SEQENS soutient que Madame [C] [M] [S] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 avril 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
À l'audience, Madame [C] [M] [S], assistée de sa fille, Madame [I] [W], reconnait être redevable des loyers et charges. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 600 euros par mois incluant le loyer et les charges, et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle indique qu’elle vit avec sa fille, qui a des revenus. Elle explique avoir dû arrêter de travailler pour des raisons de santé, et percevoir le RSA depuis mai 2023, mais avoir repris les paiements par un versement de 750 euros en mai 2024 et 500 euros à venir.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 23 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 6 mars 2024 en vue d'une audience prévue le 3 juin 2024, soit plus de six semaines après.
D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA d'HLM SEQENS le 30 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er mars 2024. Ainsi la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de la SA d'HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande en paiement des loyers et charges :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 août 2016, du commandement de payer délivré le 25 avril 2023 et du décompte de la créance actualisé au 27 mai 2024 que la SA d'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 123,49 euros, 13 euros et 200,27 euros et 4 fois 7,62 euros au titre de pénalités, soit la somme de 367,24 euros.
En conséquence, il convient de condamner Madame [C] [M] [S] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 2380,62 euros, au titre des sommes dues au 27 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er mars 2024 sur la somme de 336,60 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement de payer signifié par huissier en date du 25 avril 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 juin à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 août 2016 à compter du 26 juin 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [C] [M] [S] justifie de sa situation personnelle et financière. Il ressort des observations à l’audience et des éléments contenus dans l’enquête sociale qu’elle a mis en œuvre divers dispositifs d’aide, et qu’elle bénéficiait de l’aide personnalisée au logement qui pourrait lui être versée à nouveau. Elle est donc en mesure de régler la dette locative.
La lecture des éléments communiqués met en évidence la reprise du paiement intégral du loyer et des charges, ce depuis le mois de mars 2024.
Il convient donc d'accorder à Madame [C] [M] [S] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Madame [C] [M] [S] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner Madame [C] [M] [S] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [M] [S] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM SEQENS les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [C] [M] [S] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SA d'HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 août 2016 entre la SA d'HLM SEQENS d'une part, et Madame [C] [M] [S] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 26 juin 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
CONDAMNE Madame [C] [M] [S] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 2380,62 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 27 mai 2024 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 1er mars 2024 sur la somme de 336,60 euros et du présent jugement sur le surplus,
ACCORDE un délai à Madame [C] [M] [S] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Madame [C] [M] [S] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 66 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [C] [M] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE Madame [C] [M] [S] à payer à la SA d'HLM SEQENS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 26 juin 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
CONDAMNE Madame [C] [M] [S] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [C] [M] [S] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 avril 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,
DEBOUTE la SA d'HLM SEQENS de ses autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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