TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/02138 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6Q2
Minute : 24/740
S.C.I. FONCIERE OCEANE
Représentant : Me Joanna GABAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
C/
Monsieur [N] [X]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 Août 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 03 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.C.I. FONCIERE OCEANE,
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Joanna GABAY, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [N] [X],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2018, la SCI FONCIERE OCEANE a donné à bail à Monsieur [N] [X] un logement situé [Adresse 2] (appartement B, 1er étage), pour un loyer mensuel de 430 euros, et 20 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2023, la SCI FONCIERE OCEANE a fait signifier à Monsieur [N] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 24984,16 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par notification électronique du 7 septembre 2023 la SCI FONCIERE OCEANE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, la SCI FONCIERE OCEANE a fait assigner Monsieur [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
tenter de concilier les parties, si faire se peut,à défaut, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, ordonner la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, ordonner la suppression du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles aux choix du Commissaire de Justice, aux frais et risques des locataires, condamner Monsieur [N] [X] au paiement des sommes suivantes :la somme de 26938,16 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 septembre 2023 pour la somme principale de 24984,16 euros, et à compter de l’assignation en date du 27 février 2024 pour les loyers et charges échus postérieurement au commandement, une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer actuel augmentés des charges, soit à la somme mensuelle de 977 euros et ce jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens,rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 4 mars 2024.
À l'audience du 3 juin 2024, la SCI FONCIERE OCEANE, représentée, maintient ses demandes. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.
La SCI FONCIERE OCEANE soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [N] [X] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 5 septembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SCI FONCIERE OCEANE souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant et qu’il n’y a pas eu de versement.
Monsieur [N] [X], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 23 août 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
Par note en délibéré, autorisée, reçue 12 juin 2024, la SCI FONCIERE OCEANE communique un décompte de la dette actualisé au 31 mai 2024,à hauteur de 29869,16 euros, loyer du mois de mai 2024 inclus, soulignant qu’il n’y a eu aucun encaissement depuis l’assignation.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 4 mars 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SCI FONCIERE OCEANE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de la SCI FONCIERE OCEANE aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement de payer signifié par huissier en date du 5 septembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.
Toutefois, en l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors, son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).
Or le contrat a été conclu le 14 juin 2018 et tacitement reconduit le 14 juin 2021, soit, avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, mais n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 5 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 juin 2018 à compter du 6 novembre 2023.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient par conséquent de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, sans majoration, et de condamner Monsieur [N] [X] à son paiement à compter de 6 novembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution
Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.
Il convient de rejeter la demande.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 juin 2018, du commandement de payer délivré le 5 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 31 mai 2024 que la SCI FONCIERE OCEANE rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [X] à payer à la SCI FONCIERE OCEANE la somme de 29869,16 euros, au titre des sommes dues au 31 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 septembre 2023 sur la somme de 24984,16 euros, de l’assignation du 27 février 2024 sur la somme de 1954 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [X] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner Monsieur [N] [X] à payer à la SCI FONCIERE OCEANE la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SCI FONCIERE OCEANE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 juin 2018 entre la SCI FONCIERE OCEANE d'une part, et Monsieur [N] [X] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 6 novembre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [N] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [N] [X] à compter du 6 novembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur [N] [X] à payer à la SCI FONCIERE OCEANE la somme de 29869,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mai 2024 échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 5 septembre 2023 sur la somme de 24984,16 euros de l'assignation du 27 février 2024 sur la somme de 1954 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Monsieur [N] [X] à payer à la SCI FONCIERE OCEANE l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er juin 2024, échéance de juin 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,
CONDAMNE Monsieur [N] [X] à payer à la SCI FONCIERE OCEANE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [N] [X] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 septembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
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