TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/01777 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y43H
Minute : 24/737
SA HLM SEQENS
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199
C/
Monsieur [K] [M] [N]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 août 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 03 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
SA HLM SEQENS,
demeurant [Adresse 8]
[Localité 4]
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [K] [M] [N],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
comparant en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 16 octobre 1984, la SA d'HLM LES TROIS VALLEES a donné à bail à Madame [S] [P] [M] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5].
Selon procès verbal de l'assemblée générale des actionnaires du 30 juin 2009, la SA d'HLM LES TROIS VALLEES a modifié sa dénomination sociale pour s'appelle DOMAXIS.
Selon procès-verbal de l'assemblée générale du 5 juin 2019 la SA d'HLM DOMAXIS a été absorbée par suite de fusion par la SA d'HLM FRANCE HABITATION. Selon procès-verbal de l'assemblée générale mixte du 12 juin 2019, la SA d'HLM FRANCE HABITATION a modifié sa dénomination sociale pour devenir SEQENS.
Madame [S] [P] [M] est décédée le 8 janvier 2023.
Par lettre du 12 février reçue le 20 février 2023, Monsieur [K] [M] [N] a demandé le transfert du bail.
La SA HLM SEQENS a refusé le transfert de bail par lettre recommandée du 29 novembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, la SA d'HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [K] [M] [N] aux fins de :
constater la résiliation du bail à la suite du décès de Madame [P] [M] le 8 janvier 2023,constater l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [K] [M] [N],ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [M] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, autoriser l’expulsion dès la signification du commandement de quitter les lieux,supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,condamner Monsieur [K] [M] [N] au paiement des sommes suivantes :à compter du 1er novembre 2023 jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,la somme de 4944,59 euros au titre de la dette locative, au 31 octobre 2023 inclus,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 22 février 2024.
À l'audience du 3 juin 2024, la SA d'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 504,89 euros arrêtée au 27 mai 2024.
La SA d'HLM SEQENS soutient que Monsieur [K] [M] [N] s’est maintenu dans le logement au décès de la locataire, sa mère, alors que le bénéfice du transfert a été refusé à défaut des conditions pour bénéficier du transfert de bail. Elle indique que les conditions du transfert de bail posées par les raticles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L621-2 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas réunies, le logement ne correspondant pas aux besoins de Monsieur [M] [N] et qu’un autre logement lui a été proposé, qu’il a refusé.
À l'audience, Monsieur [K] [M] [N] indique que le logement proposé à [Localité 9], qui ne lui convenait pas, trop éloigné car il souhaite rester soit dans le logement, soit dans la zone. Il indique qu’il vit seul.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 23 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur les demandes principales :
Sur la demande de constat de résiliation du bail :
Il résulte de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré à certaines personnes, notamment aux descendants, aux ascendants, au concubin ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.
Il résulte de ce texte que le transfert du bail à l'occupant qui remplit les conditions est automatique et opère par l'effet même de la loi à la date du décès du locataire.
Selon l’article 40 de la loi, l'article 14 est applicable aux organismes d’habitation à loyer modéré, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.
Aux termes de l’article R353-131 du code de la construction et de l’habitation, les logements conventionnés doivent répondre aux conditions d'occupation suffisante, telles que définies par l'article L621-2 du code de la construction et de l'habitation.
Selon l’article L621-2 du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi no 48-1360 du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Ce texte prévoit que peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré l'occupant et son conjoint, leurs parents et alliés, les personnes à leur charge, les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales et les personnes titulaires d'un contrat de sous-location.
Il appartient à la personne qui entend se prévaloir du transfert du bail de rapporter la preuve, par tous moyens, de sa qualité et qu'il vivait depuis au moins un an dans les lieux loués au décès du locataire.
En l’espèce, il apparaît que la locataire du logement, Madame [P] [M], est décédée le 8 janvier 2023.
Il ressort des pièces communiquées, et des observations des parties que Monsieur [K] [M] [N], son fils, occupe le logement et a sollicité le transfert du bail dès le 12 février 2023.
Il justifie de sa filiation et de l’existence d’une communauté de vie avec sa mère antérieure d'au moins un an au décès de la locataire. Il ressort des observations des parties que ces éléments ne sont pas contestés.
Le transfert du bail a toutefois été refusé le 29 novembre 2023, compte tenu de la taille du logement, ne convenant pas à une seule personne. Néanmoins une proposition de relogement dans un logement plus petit lui a été faite, qu’il a refusé.
Monsieur [K] [M] [N] ne peut donc, seule, bénéficier du transfert du bail compte tenu de la taille du logement, qui comporte 4 pièces, alors que la réglementation prévoit un logement de deux pièces pour une personne seule.
Le logement étant constitué de trois pièces, il est considéré comme sur-occupé par une seule personne.
Il s’ensuit que les conditions du transfert de bail ne sont pas réunies en raison de la dimension du logement.
En conséquence, à défaut de transfert du contrat, il convient de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du décès de la locataire soit le 8 janvier 2023.
En l’absence de tout lien contractuel avec SA d'HLM SEQENS, Monsieur [K] [M] [N] est occupant sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2023.
Il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :
Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, alors que les indemnités d’occupation sont payées, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois. Il convient de rejeter la demande.
Sur la demande en paiement des indemnités d'occupation :
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 janvier 2023, Monsieur [K] [M] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. L'occupation irrégulière constitue une faute à l'égard du propriétaire.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailler, sans majoration, et de condamner Monsieur [K] [M] [N] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.
Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 octobre 1984, et du décompte de la créance actualisé au 27 mai 2024 que la SA d'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré d’indemnités d’occupation.
Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 13 euros et 203,20 euros, soit la somme de 216,20 euros.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [M] [N] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 288,69 euros, au titre des sommes dues au 27 mai 2024.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [M] [N] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM SEQENS les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [K] [M] [N] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu le 16 octobre 1984 entre la SA d'HLM SEQENS d'une part, et Madame [S] [P] [M] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], par le décès de la locataire, à compter du 8 janvier 2023,
DIT que Monsieur [K] [M] [N] est occupant sans droit ni titre,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [K] [M] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [K] [M] [N] à compter du 8 janvier 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur [K] [M] [N] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 288,69 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 27 mai 2024 échéance de mai incluse,
CONDAMNE Monsieur [K] [M] [N] à payer à la SA d'HLM SEQENS l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er juin 2024 échéance de juin, et jusqu'à complète libération des lieux,
CONDAMNE Monsieur [K] [M] [N] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [K] [M] [N] aux dépens de l'instance,
DEBOUTE la SA d'HLM SEQENS de ses autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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