TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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REFERENCES : N° RG 24/01234 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2DY
Minute : 24/736
Monsieur [X] [U]
Représentant : Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1445
Madame [L] [M] [D]
Représentant : Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1445
C/
Monsieur [V] [C] [B]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 août 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 03 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEURS :
Monsieur [X] [U],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS
Madame [L] [M] [D] (épouse [U]),
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [V] [C] [B],
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 15 février 2022, Monsieur [X] [U] et Madame [L] [M] [D] épouse [U] ont donné à bail à Monsieur [V] [C] [B] un logement et un emplacement de stationnement [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 1010 euros, et 110 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, Monsieur [X] [U] et Madame [L] [M] [D] ont fait signifier à Monsieur [V] [C] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2306 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 1er novembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, Monsieur [X] [U] et Madame [L] [M] [D] ont fait assigner Monsieur [V] [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,constater que Monsieur [V] [C] [B] est occupant sans droit ni titre, depuis le vendredi 8 décembre 2023, à minuit et à défaut au plus tard au 27 décembre 2023 à minuit, ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [C] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues, condamner Monsieur [V] [C] [B] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4612 euros (arrêtée au mois de janvier 2024) (hors frais d’acte), correspondant aux loyers et charges dus, puis au titre de l’indemnité d’occupation à la date de la résiliation du bail, indemnité à parfaire dans l’attente du jugement à intervenir, à compter de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d'occupation qui sera fixée à la somme de 1153 euros, jusqu’à la reprise effective des lieux, la somme de 233,57 euros au titre des frais d’huissier relatifs au commandement de payer, à parfaire dans l’attente du jugement à intervenir, la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens,rejeter toute demande visant la suspension de la clause résolutoire et la fixation d’un échéancier de paiement ou encore, à l’octroi de délai supplémentaire, ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 31 janvier 2024.
À l'audience du 3 juin 2024, Monsieur [X] [U] et Madame [L] [M] [D], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 10377 euros arrêtée au 30 juin 2024, loyer du mois de juin 2024 inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement d’office.
Monsieur [X] [U] et Madame [L] [M] [D] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [V] [C] [B] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 27 octobre 2023. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [X] [U] et Madame [L] [M] [D] soulignent que les règlements sont irréguliers avec seulement un virement juste avant l’audience.
Monsieur [V] [C] [B], régulièrement assigné à personne, selon les dispositions de l'article 654 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 23 août 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 31 janvier 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, Monsieur [X] [U] et Madame [L] [M] [D] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de Monsieur [X] [U] et Madame [L] [M] [D] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement de payer signifié par huissier en date du 27 octobre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.
En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors, son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).
Or le contrat a été conclu le 15 février 2022, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire et le commandement de payer.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 27 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 février 2022 à compter du 28 décembre 2023.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [C] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Par ailleurs, Monsieur [X] [U] et Madame [L] [M] [D] ne justifient d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.
Il convient en outre de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [V] [C] [B] à son paiement à compter de 28 décembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 février 2022, du commandement de payer délivré le 27 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 30 mai 2024 que Monsieur [X] [U] et Madame [L] [M] [D] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [C] [B] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [L] [M] [D] la somme de 10377 euros, au titre des sommes dues au 30 mai 2024.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [C] [B] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner Monsieur [V] [C] [B] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [L] [M] [D] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de Monsieur [X] [U] et Madame [L] [M] [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 février 2022 entre Monsieur [X] [U] et Madame [L] [M] [D] d'une part, et Monsieur [V] [C] [B] d'autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 décembre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [V] [C] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,
REJETTE la demande de désignation d'un lieu de séquestre,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [V] [C] [B] à compter du 28 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur [V] [C] [B] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [L] [M] [D] la somme de 10377 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 05 juin 2024 échéance de juin 2024 incluse,
CONDAMNE Monsieur [V] [C] [B] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [L] [M] [D] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 06 juin 2024, échéance de juillet 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,
CONDAMNE Monsieur [V] [C] [B] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [L] [M] [D] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [V] [C] [B] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 octobre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
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