TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 24/00627 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YXBT
Minute : 24/735
S.C.I. PRIMONIAL CAPIMMO
Représentant : Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 216
C/
Monsieur [U] [T] [Z] [C] [B]
Monsieur [Y] [P] [N] [B]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 août 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 03 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.C.I. PRIMONIAL CAPIMMO,
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [U] [T] [Z] [C] [B],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3] - [Localité 6]
non comparant, ni représenté
Monsieur [Y] [P] [N] [B],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3] - [Localité 6]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2022, la SCI PRIMONIAL CAPIMMO a donné à bail à Monsieur [U] [T] [Z] [C] [B] et Monsieur [Y] [P] [N] [B] un logement avec une cave et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3] (lot n°57, rez-de-chaussée, appartement n°220, cave lot n°1093, porte n°232, emplacement de stationnement lot n°2117, emplacement n°261) pour un loyer mensuel de 540 euros, et 90, euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2023, la SCI PRIMONIAL CAPIMMO a fait signifier à Monsieur [U] [T] [Z] [C] [B] et Monsieur [Y] [P] [N] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2201,31 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par acte du même jours elle a fait signifier un commandement d'avoir à justifier de l'assurance du logement.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 23 octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, la SCI PRIMONIAL CAPIMMO a fait assigner Monsieur [U] [T] [Z] [C] [B] et Monsieur [Y] [P] [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [T] [Z] [C] [B] et Monsieur [Y] [P] [N] [B], fixer l’indemnité mensuelle d'occupation au montant de la quittance locative à compter de la résiliation du bail outre la réactualisation et surloyer s’il y a et des provisions pour charges, jusqu’à la reprise effective des lieuxcondamner solidairement Monsieur [U] [T] [Z] [C] [B] et Monsieur [Y] [P] [N] [B] au paiement des sommes suivantes :la somme de 23727,09 euros terme de décembre 2023 inclus avec intérêts de droit à compter de l’assignation en date du 26 décembre 2023, ainsi qu’au paiement des loyers devenus exigibles, jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la quittance locative à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux,la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,rappeler que l’exécution provisoire de la décision à prononcer nonobstant appel est de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 17 janvier 2024.
À l'audience du 3 juin 2024, la SCI PRIMONIAL CAPIMMO, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6122,88 euros arrêtée au 1er juin 2024, loyer du mois de juin 2024 inclus. Elle s’en rapporte à la décision du Tribunal s’agissant de l’octroi de délais de paiement d’office.
La SCI PRIMONIAL CAPIMMO soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [U] [T] [Z] [C] [B] et Monsieur [Y] [P] [N] [B] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 4 octobre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SCI PRIMONIAL CAPIMMO souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant et qu’il n’y a plus de paiement régulier du loyer.
Monsieur [U] [T] [Z] [C] [B] et Monsieur [Y] [P] [N] [B], régulièrement assignés à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 23 août 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 janvier 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SCI PRIMONIAL CAPIMMO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de la SCI PRIMONIAL CAPIMMO aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement de payer signifié par huissier en date du 4 octobre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 4 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 mai 2022 à compter du 5 décembre 2023.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [T] [Z] [C] [B] et Monsieur [Y] [P] [N] [B] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient en conséquence de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [U] [T] [Z] [C] [B] et Monsieur [Y] [P] [N] [B] à son paiement à compter de 5 décembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 mai 2022, du commandement de payer délivré le 4 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er juin 2024 que la SCI PRIMONIAL CAPIMMO rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 543,59 euros (204,47 euros, 230,02 euros et 109,10 euros) imputée pour des frais.
Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [U] [T] [Z] [C] [B] et Monsieur [Y] [P] [N] [B] à payer à la SCI PRIMONIAL CAPIMMO la somme de 5579,29 euros, au titre des sommes dues au 1er juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 décembre 2023 sur la somme de 1647,58 euros et du jugement sur le surplus.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, la SCI PRIMONIAL CAPIMMO ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [T] [Z] [C] [B] et Monsieur [Y] [P] [N] [B] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner in solidum Monsieur [U] [T] [Z] [C] [B] et Monsieur [Y] [P] [N] [B] à payer à la SCI PRIMONIAL CAPIMMO la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SCI PRIMONIAL CAPIMMO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 mai 2022 entre la SCI PRIMONIAL CAPIMMO d'une part, et Monsieur [U] [T] [Z] [C] [B] et Monsieur [Y] [P] [N] [B] d'autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 5 décembre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [U] [T] [Z] [C] [B] et Monsieur [Y] [P] [N] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [U] [T] [Z] [C] [B] et Monsieur [Y] [P] [N] [B] à compter du 5 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [T] [Z] [C] [B] et Monsieur [Y] [P] [N] [B] à payer à la SCI PRIMONIAL CAPIMMO la somme de 5579,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 1er juin 2024 échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter à compter de l'assignation du 26 décembre 2023 sur la somme de 1647,58 euros, et du jugement sur le surplus,
CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [T] [Z] [C] [B] et Monsieur [Y] [P] [N] [B] à payer à la SCI PRIMONIAL CAPIMMO l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 2 juin 2024, échéance de juillet 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,
REJETTE la demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [T] [Z] [C] [B] et Monsieur [Y] [P] [N] [B] à payer à la SCI PRIMONIAL CAPIMMO la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [T] [Z] [C] [B] et Monsieur [Y] [P] [N] [B] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 octobre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
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