TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 11]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 12]
REFERENCES : N° RG 23/03801 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YTIO
Minute : 24/733
Madame [W] [H] veuve [V]
Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210
Madame [F] [V]
Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210
Madame [C] [V]
Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210
C/
Madame [J] [D]
Madame [O] [P]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 août 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 03 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEURS :
Madame [W] [H] veuve [V],
demeurant [Adresse 7] - [Localité 9]
représentée par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
Madame [F] [V],
demeurant [Adresse 4] - [Localité 10]
représentée par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
Madame [C] [V],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]
représentée par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Madame [J] [D],
demeurant [Adresse 3]-rez-de chaussée à gauche dans le hall
[Localité 8]
non comparante, ni représentée
Madame [O] [P],
demeurant [Adresse 3]-rez-de chaussée à gauche dans le hall
[Localité 8]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié en date du 17 mars 2012, Madame [W] [H] veuve [V], Madame [F] [V] et Madame [C] [V], héritent, par dévolution successorale, d’un ensemble de bien appartenant à Monsieur [G] [V] dont un ensemble immobilier situé [Adresse 3], [Localité 8].
Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2021, Madame [W] [H] veuve [V] a donné à bail à Madame [J] [D] et Madame [O] [P] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3], [Localité 8] (rez-de-chaussée, lot n°1, hall A à gauche, emplacement de parking lot n°54), pour un loyer mensuel de 1058,00 euros, et 105,00 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2023, Madame [W] [H] veuve [V], Madame [F] [V] et Madame [C] [V] ont fait signifier à Madame [J] [D] et Madame [O] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1904,72 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par notification électronique du 26 septembre 2023 Madame [W] [H] veuve [V], Madame [F] [V] et Madame [C] [V] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023, Madame [W] [H] veuve [V], Madame [F] [V] et Madame [C] [V] ont fait assigner Madame [J] [D] et Madame [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [J] [D] et Madame [O] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,condamner solidairement Madame [J] [D] et Madame [O] [P] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3355,58 euros,une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, de décembre 2023 jusqu’au jour de la remise des clés,,la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 19 décembre 2023.
À l'audience du 3 juin 2024, Madame [W] [H] veuve [V], Madame [F] [V] et Madame [C] [V], représentées, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 9829,12 euros arrêtée au 22 mai 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Elles sont opposées à l’octroi de délais de paiement d’office.
Madame [W] [H] veuve [V], Madame [F] [V] et Madame [C] [V] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [J] [D] et Madame [O] [P] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 septembre 2023. À titre subsidiaire, elles soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [J] [D] et Madame [O] [P], régulièrement assignées à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentées.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 23 août 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
En l'espèce, Madame [J] [D] et Madame [O] [P] assignées à l'étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentées à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 19 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, Madame [W] [H] veuve [V], Madame [F] [V] et Madame [C] [V] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de Madame [W] [H] veuve [V], Madame [F] [V] et Madame [C] [V] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement de payer signifié par huissier en date du 25 septembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 25 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 octobre 2021 à compter du 26 novembre 2023.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [J] [D] et Madame [O] [P] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient en conséquence de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Madame [J] [D] et Madame [O] [P] à son paiement à compter de 26 novembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les modalités de l’expulsion
Sur la demande d'astreinte
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [J] [D] et Madame [O] [P] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 octobre 2021, du commandement de payer délivré le 25 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 22 mai 2024 que Madame [W] [H] veuve [V], Madame [F] [V] et Madame [C] [V] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 386,84 euros (154,86 euros et 231,98 euros) imputée pour des frais.
Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [J] [D] et Madame [O] [P] à payer à Madame [W] [H] veuve [V], Madame [F] [V] et Madame [C] [V] la somme de 9442,28 euros, au titre des sommes dues au 22 mai 2024.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, Madame [W] [H] veuve [V], Madame [F] [V] et Madame [C] [V] ne justifient pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [D] et Madame [O] [P] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX familiales.
Il convient également de condamner in solidum Madame [J] [D] et Madame [O] [P] à payer à Madame [W] [H] veuve [V], Madame [F] [V] et Madame [C] [V] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de Madame [W] [H] veuve [V], Madame [F] [V] et Madame [C] [V] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 octobre 2021 entre Madame [W] [H] veuve [V], Madame [F] [V] et Madame [C] [V] d'une part, et Madame [J] [D] et Madame [O] [P] d'autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3], [Localité 8], sont réunies à la date du 26 novembre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [J] [D] et Madame [O] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par Madame [J] [D] et Madame [O] [P] à compter du 26 novembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE solidairement Madame [J] [D] et Madame [O] [P] à payer à Madame [W] [H] veuve [V], Madame [F] [V] et Madame [C] [V] la somme de 9442,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 22 mai 2024 échéance de mai 2024 incluse,
CONDAMNE in solidum Madame [J] [D] et Madame [O] [P] à payer à Madame [W] [H] veuve [V], Madame [F] [V] et Madame [C] [V] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 22 mai 2024, échéance de juin 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,
REJETTE la demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE in solidum Madame [J] [D] et Madame [O] [P] à payer à Madame [W] [H] veuve [V], Madame [F] [V] et Madame [C] [V] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Madame [J] [D] et Madame [O] [P] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 septembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX.
LE GREFFIER LE JUGE
Page
