TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 AOUT 2024
Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 23/09408 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YFYB
N° de MINUTE : 24/00481
Madame [G] [B] [U]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Kelly MELLUL de la SELARL CABINET TREF, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 281
DEMANDEUR
C/
S.C.I. [K]
domiciliée : chez Mr et Mme [K]
[Adresse 2]
[Adresse 4]
[Localité 5]
défaillant
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, vice-président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 10 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Août 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN ,vice-président, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte d’huissier enrôlé le 3 octobre 2023, madame [G] [U] a fait assigner la SCI [K] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de condamnation, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
à lui payer la somme de 15.500 euros à titre d’indemnité forfaitaire ; aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de ses prétentions, elle expose qu’elle a consenti à la SCI [K] une promesse synallagmatique de vente, le 30 septembre 2022, sur un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le prix de 155.000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt de 139.500 euros ; que la SCI [K] a toutefois empêché la réalisation de cette condition suspensive, qui doit être réputée réalisée, en ne déposant pas de demandes de prêts ; que les refus de prêt produits en défense sont des faux, comme l’ont confirmé les agences bancaires concernées ; que la défenderesse est ainsi responsable de l’échec de la vente ; qu’elle est fondée à réclamer le paiement de l’indemnité prévue par la clause pénale.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
La SCI [K], citée à étude, n’a pas constitué avocat ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.
La clôture de la mise en état a été fixée au 20 décembre 2023 par ordonnance du même jour.
A l'audience du 10 juin 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 16 août 2024, date du présent jugement.
MOTIFS
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1304-3 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
Il résulte enfin des dispositions de l’article 1231-5 du même code qu’il ne peut être alloué une somme plus forte ni moindre que celle stipulée par la clause pénale, sauf augmentation ou diminution par le juge, même d’office, si la pénalité est manifestement dérisoire ou excessive.
En l’espèce, il est justifié, par la production du contrat litigieux, que madame [G] [U] a effectivement consenti à la SCI [K] une promesse synallagmatique de vente le 30 septembre 2022, sur un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le prix de 155.000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt de 139.500 euros avant le 29 novembre 2022, la vente devant être réitérée le 30 décembre 2022 au plus tard.
Le paragraphe IV.I de la promesse, intitulé « Non réalisation de la condition suspensive », stipule :
« En revanche, si la non obtention de ces prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l’ACQUEREUR comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le VENDEUR pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l’article 1178 du code civil avec attribution de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive des biens à vendre ».
Le paragraphe IX de la promesse, intitulé « Clause pénale » précise également :
« En application de la rubrique « REALISATION » et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit (…). Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.
Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de (…) 15.500 € ».
La SCI [K], à qui incombe sur ce point la charge de la preuve, ne démontre ni avoir satisfait à son obligation de réitérer la vente par acte authentique, ni qu’il existait un obstacle à ladite réitération ; à ce dernier égard, en effet, il y a lieu de considérer la condition suspensive d’obtention d’un prêt réputée réalisée, du fait de la négligence de la SCI [K], qui ne justifie d’aucune démarche en ce sens, les deux lettres de refus de prêt communiquées à la demanderesse étant inauthentiques, comme l’ont confirmé les agences bancaires en cause, selon les courriers électroniques versés au débat.
C’est ainsi à bon droit que madame [G] [U] réclame le paiement de l’indemnité de 15.500 euros prévue par la clause pénale.
Sur les demandes accessoires
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En application de l'article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En conséquence, la SCI [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens, ainsi qu'à payer à madame [G] [U] une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens fixée, en équité et en l'absence de justificatif, à 2.000 euros.
Enfin, il y a lieu de constater l'exécution provisoire, qui est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,
Condamne la SCI [K] à payer à madame [G] [U] la somme de 15.500 euros en application de la clause pénale ;
Condamne la SCI [K] aux dépens ;
Condamne la SCI [K] à payer à madame [G] [U] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
La minute est signée par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
Le greffier, Le president,
