TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 AOUT 2024
Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 23/04044 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XP6D
N° de MINUTE : 24/00473
Madame [J] [W]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Aurélie PARICIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1020
Monsieur [V] [T]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représenté par Me Aurélie PARICIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1020
DEMANDEURS
C/
S.C.I. NDHD II
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Mélanie DUVERNEY PRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1787
Monsieur [Y] [E]
[Adresse 7]
[Localité 8]
représenté par Me Michèle BECIRSPAHIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1377
Maître [L] [C], de l’étude notariale CHEVREUX, SAS, intervenant forcé
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Me Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0025
DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, vice-président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 10 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Août 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN ,vice-président, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié reçu par maître [L] [C] le 8 septembre 2022, la SCI NDHD II a consenti à madame [J] [W] et monsieur [V] [T] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 9], expirant le 10 novembre 2022, moyennant le prix de 405.000 euros, sans condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt ; la mise en relation de la venderesse et des acquéreurs est intervenue par l’intermédiaire de monsieur [Y] [E], agent immobilier.
Par courrier du 17 septembre 2022, soutenant avoir découvert, postérieurement à la promesse, que la chaudière était hors d’usage et avait occasionné un dégât des eaux et que le grenier, visité depuis la promesse, était dans un état déplorable, les consorts [W]-[T] ont indiqué renoncer à la vente à défaut de renégociation du prix.
Par courriel du 27 septembre 2022, monsieur [E] a indiqué à l’étude de maître [C] que les acquéreurs souhaitaient revenir sur leur lettre de rétractation et poursuivre le processus de vente aux conditions initiales de la promesse, et demandé s’il était possible de passer outre la rétractation ou s’il fallait plutôt de nouveau purger le droit de rétractation, ce à quoi le notaire a répondu que la promesse initiale pouvait conserver ses effets à la condition de la notifier à nouveau aux acquéreurs pour qu’ils puissent de nouveau faire valoir leur faculté de rétractation.
La nouvelle notification de la promesse est ainsi intervenue le 27 septembre 2022.
Le 7 octobre 2022, les consorts [W]-[T] ont versé l’indemnité d’immobilisation de 40.500 euros entre les mains du notaire.
Le rendez-vous fixé le 1er décembre 2022 pour la signature de l’acte authentique de vente n’a pas pu intervenir et, courant décembre 2022, les consorts [W]-[T] ont indiqué renoncer à la vente.
Par courrier du 20 janvier 2023, ces derniers ont réclamé du notaire la restitution de l’indemnité
d’immobilisation, en vain.
C’est dans ce contexte que, par actes d’huissier enrôlés le 24 avril 2023, madame [J] [W] et monsieur [V] [T] ont fait assigner la SCI NDHD II et monsieur [Y] [E] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, avant de faire assigner en intervention forcée maître [L] [C] par acte d’huissier enrôlé le 13 septembre 2023.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 26 février 2024, madame [J] [W] et monsieur [V] [T] sollicitent, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
l’anéantissement de la promesse de vente par rétractation, à défaut sa nullité ; la restitution à leur profit de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains de maître [C] d’un montant de 40.500 euros, dans un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2023 ; la condamnation in solidum de la SCI NDHD II, monsieur [E] et maître [C] à leur payer la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts ; à titre subsidiaire :la désignation d’un expert judiciaire ;la condamnation de maître [C] à leur payer la somme de 40.500 euros de dommages et intérêts ; accessoirement, la condamnation in solidum de la SCI NDHD II, monsieur [E] et maître [C] aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de leurs prétentions, ils soutiennent que la promesse litigieuse est nulle et non avenue dans la mesure où ils ont fait usage de leur droit de rétractation conformément à l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation, sans possibilité de la réactiver par la suite ; que le notaire ne pouvait ainsi notifier à nouveau la promesse litigieuse le 27 septembre 2022 et aurait dû exiger un nouvel accord exprès entre parties, d’autant qu’il n’avait été informé de la reprise du processus de vente que par monsieur [E] ; que rien n’établit qu’ils auraient donné leur accord pour poursuivre la vente aux conditions de la promesse initiale, au contraire, puisqu’ils n’ont cessé de réclamer une baisse du prix de vente après leur courrier de rétractation ; qu’il ne leur revenait pas de s’opposer au courriel de monsieur [E], dont madame [W] n’était pas en copie ; que le bien a été vendu dès le début de l’année 2023 ; que la promesse est viciée du dol ou de l’erreur, du fait de la dissimulation, nécessairement volontaire, de l’état de la toiture ; que le comportement des défendeurs leur a été préjudiciable, puisqu’ils ont été contraints de rester locataires et de payer un loyer à fonds perdus, et ont été exposé à un stress important, qui a eu des répercussions sur l’état de santé de monsieur [T] ; que, subsidiairement, une expertise judiciaire pourrait être ordonnée afin de déterminer l’état réel de la toiture litigieuse, au visa de l’article 145 du code de procédure civile ; que maître [C] expose sa responsabilité à leur égard sur le fondement de l’article 1240 du code civil à défaut de s’être assuré de leur consentement éclairé à la vente (signature de la promesse sans visite intégrale du bien, inertie face aux désordres découverts postérieurement à la promesse, absence de vérification de leur consentement à la poursuite de la vente aux conditions initiales).
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er mars 2024, la SCI NDHD II demande au tribunal de rejeter les prétentions des consorts [T]-[W] et d’autoriser maître [C] à libérer l’indemnité d’immobilisation de 40.500 euros à son profit ; subsidiairement, de condamner solidairement monsieur [E] et maître [C] à la garantir de toute condamnation ; accessoirement, de condamner les consorts [T]-[W] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de ses prétentions, elle soutient que la promesse stipule expressément que l’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant en l’absence de réalisation de la vente, sauf dans trois hypothèses, non établies en l’espèce ; que les demandeurs ne peuvent soutenir que la seconde notification de la promesse du 27 septembre 2022 serait irrégulière à défaut de leur accord exprès, dès lors que tout indique qu’ils avaient donné leur accord tacite, notamment le versement de l’indemnité d’immobilisation le 7 octobre 2022 ; que le dol n’est pas démontré, faute de preuve de la dissimulation, qui plus est intentionnelle, d’une quelconque information essentielle ; que l’erreur n’est pas davantage caractérisée, les demandeurs ayant visité le bien à de nombreuses reprises et fait établir des devis de reprise des combles ; que l’expertise réclamée à titre subsidiaire ne repose sur aucun motif légitime, en ce qu’elle est sans rapport avec les demandes présentées, outre qu’il ne saurait s’agir de pallier la carence probatoire des demandeurs ; que l’indemnité d’immobilisation doit lui être attribuée ; qu’en cas de condamnation, elle sera garantie par le notaire et l’agent immobilier sur le fondement de leur responsabilité et de leur obligation de conseil.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 juillet 2023, monsieur [Y] [E] demande au tribunal de rejeter les prétentions des consorts [W]-[T] à son encontre et de condamner ces derniers aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de ses prétentions, il soutient que sa responsabilité ne peut être recherchée par les demandeurs que sur le fondement extracontractuel, pour faute prouvée ; qu’il n’a pas empêché la visite du grenier, puisque le bien a été visité huit fois par les demandeurs ; qu’il n’a pas non plus harcelé les demandeurs, mais simplement demandé à ces derniers de prendre position sur le sort de la vente, conformément à son mandat ; que les demandeurs ont du reste bénéficié de deux délais de rétractation, dont ils n’ont finalement pas fait usage, en connaissance de cause, de sorte qu’ils sont seuls responsables du préjudice qu’ils invoquent ; que le préjudice allégué est sans lien démontré avec le manquement qui lui est reproché ; que la demande d’expertise judiciaire est sans objet, le bien litigieux n’appartenant pas aux demandeurs.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 janvier 2024, maître [L] [C] s’en rapporte sur la demande de mainlevée du séquestre et demande au tribunal de rejeter les prétentions des consorts [T]-[W] à son encontre, en ce incluse la demande d’expertise, et de condamner ces derniers aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de ses prétentions, il soutient que sa mission de séquestre exclut qu’il restitue l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre ses mains sans accord des parties ou décision judiciaire ; qu’aucun défaut de conseil ou de mise en garde ne saurait par ailleurs lui être reproché ; qu’il est en effet acquis que les demandeurs ont pu visiter l’ensemble du bien avant la signature de la promesse, puis bénéficier d’un nouveau délai de rétractation de dix jours après la nouvelle visite du grenier et l’obtention de devis de remise en état de la toiture ; que les demandeurs n’ont jamais contesté être revenus sur leur première intention de se rétracter, leur comportement établissant sans équivoque leur volonté de poursuivre la vente en toute connaissance de cause (versement de l’indemnité d’immobilisation, demande de l’appel de fonds, demande de fixation d’un rendez-vous pour la signature de l’acte de vente) ; que le préjudice invoqué n’est en toute hypothèse justifié ni dans son principe, ni dans son quantum, ni dans son lien causal avec le manquement reproché au notaire ; que l’expertise judiciaire requise à titre subsidiaire ne repose sur aucun motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile et ne saurait avoir pour objet de pallier la carence probatoire des demandeurs.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la mise en état a été fixée au 6 mars 2024 par ordonnance du même jour.
A l'audience du 10 juin 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 16 août 2024, date du présent jugement.
MOTIFS
Sur les demandes principales
Sur le sort de la promesse et de l’indemnité d’immobilisation
Aux termes de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, la promesse unilatérale d’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation est notifiée à l’acquéreur non professionnel, lequel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ou de la remise de celui-ci.
L’exercice dudit droit de rétractation entraîne l’anéantissement immédiat du contrat, et ne peut donc faire l’objet d’un repentir de la part de l’acquéreur (voir en ce sens Cass, Civ 3, 13 février 2008, 06-20.334 et Cass, Civ 3, 13 mars 2012, 11-12.232).
En l’espèce, et dans ces conditions, dans la mesure où il est constant et justifié que les consorts [W]-[T] ont exercé leur droit de rétractation par courrier du 17 septembre 2022, dans le délai de dix jours imparti par la loi, la promesse unilatérale de vente litigieuse a été immédiatement anéantie, peu important que les consorts [W]-[T] aient, par la suite, renoncé à cette rétractation – à supposer que tel soit le cas, s’agissant d’un point discuté en demande.
La promesse étant anéantie, c’est à bon droit que les consorts [W]-[T] réclament la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 40.500 euros séquestrée entre les mains de l’étude de maître [L] [C], comme le rappelle expressément l’article 11.3.b) de la promesse ; cette restitution interviendra sans délai, sur présentation du présent jugement devenu exécutoire au séquestre ; les intérêts du compte séquestre étant, selon l’article 11.4 de la promesse, acquis à celui à qui l’indemnité d’immobilisation est restituée, la demande d’intérêts présentée par les consorts [W]-[T] est sans objet.
Sur l’indemnisation des consorts [W]-[T]
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, la responsabilité de la SCI NDHD II, promettante, est recherchée sur le fondement de l’erreur, qui n’est pourtant pas un fait générateur de responsabilité civile, et sur celui du dol, qui peut constituer un délit civil, mais qui n’est ici pas opérant dans la mesure où la promesse du 8 septembre 2022 a été immédiatement anéantie par l’effet de la rétractation précitée, dès le 17 septembre 2022, de sorte que le préjudice invoqué (blocage des fonds, stress lié à l’incertitude sur la poursuite du projet), qui procède de ce qui s’est passé postérieurement au 17 septembre 2022, est en réalité sans lien avec le dol reproché, à le supposer établi, s’agissant d’un point discuté par la SCI ; la demande de dommages et intérêts dirigée contre cette dernière sera ainsi rejetée.
En revanche, à l’égard de monsieur [E], dont la qualité d’intermédiaire à la vente n’est pas discutée, et de maître [L] [C], notaire, le fait d’être passés outre la rétractation du 17 septembre 2022, en proposant et effectuant une nouvelle notification de la promesse le 27 septembre 2022, alors que cela était juridiquement inopérant, traduit un manquement de ces deux professionnels de la vente immobilière à leurs obligations, et ce, indépendamment du comportement adopté par les demandeurs.
Ils exposent ainsi leur responsabilité délictuelle à l’égard des consorts [W]-[T], à charge pour ces derniers de rapporter la preuve du préjudice dont ils se prévalent.
A ce titre, s’agissant du préjudice matériel, il n’est pas établi que la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation a empêché les demandeurs d’acquérir un autre immeuble, dans la mesure où les intéressés étaient prêts à acquérir l’immeuble litigieux, sans recours à un prêt, pour un prix de 405.000 euros ; la demande présentée de ce chef sera ainsi rejetée.
En revanche, il n’est pas discutable que la présente situation litigieuse a occasionné des tracas divers aux consorts [W]-[T], ne serait-ce que par l’obligation d’agir en justice, justifiant l’allocation d’une indemnité, pour préjudice moral, de 5.000 euros, étant relevé que le lien entre l’état de santé de monsieur [T] et le présent litige n’est pas suffisamment démontré.
Sur les demandes accessoires
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En application de l'article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En conséquence, la SCI NDHD II, monsieur [E] et maître [C], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu'à payer aux consorts [W]-[T] une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens fixée, en équité et en l'absence de justificatif, à 3.500 euros. Les autres demandes présentées au titre des frais irrépétibles seront en équité rejetées.
Enfin, il y a lieu de constater l'exécution provisoire, qui est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,
Constate l’anéantissement, au 17 septembre 2022, de la promesse unilatérale de vente consentie le 8 septembre 2022 par la SCI NDHD II à madame [J] [W] et monsieur [V] [T] sur une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 9] ;
Dit que l’indemnité d’immobilisation de 40.500 euros séquestrée entre les mains de l’étude de maître [L] [C] devra être restituée, en principal et intérêts produits par le compte séquestre, à madame [J] [W] et monsieur [V] [T], sans délai, sur présentation du présent jugement devenu exécutoire ;
Condamne in solidum monsieur [Y] [E] et maître [L] [C] à payer à madame [J] [W] et monsieur [V] [T] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts ;
Déboute madame [J] [W] et monsieur [V] [T] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;
Condamne in solidum la SCI NDHD II, monsieur [Y] [E] et maître [L] [C] aux dépens ;
Condamne in solidum la SCI NDHD II, monsieur [Y] [E] et maître [L] [C] à payer à madame [J] [W] et monsieur [V] [T] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les autres parties de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
La minute est signée par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.
Le greffier, Le president,
