TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/01120 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIOO
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 AOUT 2024
MINUTE N° 24/02323
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Nous, Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 24 Juillet 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
LA SOCIETE [Localité 6] ACTIVITES, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Me Judith BENGUIGUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2254
ET :
LA SOCIETE DORON TRAITEUR, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 5]
non comparante, ni représentée
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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé à effet du 14 décembre 2022, la SNC [Localité 6] activités a donné à bail dérogatoire (conclu en application de l'article L.145-5 du code de commerce) à la SAS Doron traiteur divers lots dépendant d'un l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] [Localité 7] moyennant un loyer annuel en principal de 16 997,52 euros hors taxes ainsi que 1 369,20 euros hors taxes pour l'emplacement de stationnement.
Plusieurs loyers étant demeurés impayés, la SNC [Localité 6] a fait délivrer
un commandement de payer la somme de 6 231,44 euros visant la clause résolutoire par exploit d'huissier du 23 juin 2023.
Par ordonnance du 26 avril 2024, le juge des référés du tribunal de céans a notamment :
- rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en sont la conséquence ;
- condamné la SAS Doron traiteur à payer à titre provisionnel à la société [Localité 6] activités la somme de 2 367,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;
- condamné la société Doron traiteur à débarrasser les objets et déchets entreposés dans les voies de circulation du premier étage des locaux situés à [Localité 6], [Adresse 4], au niveau des lots, 34, 34 bis et 36, dans les 15 jours suivants la signification de cette décision ; et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de pendant une durée de 30 jours ;
- dit que le juge des référés se réserve la liquidation de l'astreinte ;
- rejeté le surplus des demandes.
De nouveaux loyers sont demeurés impayés et, par exploit d'huissier du 14 mai 2024, la SNC [Localité 6] activités a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6 469,15 euros.
C'est dans ces conditions que la SNC [Localité 6] activités a, par acte d'huissier des 20 et 21 et 24 juin 2024, fait assigner la SAS Doron traiteur en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
constater le jeu de la clause résolutoire par l'effet dudit commandement ;ordonner en conséquence l'expulsion de la SAS Doron traiteur ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux à usage commercial qu'elle occupe dépendant de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 7] lots numéros 34, 34 bis et emplacement de stationnement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;ordonner la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira à la bailleresse, aux frais et périls de la société locataire ;déclarer mal fondée une éventuelle demande de délais et, subsidiairement, dire que les délais éventuellement accordés le seront, d'une part, en vue du paiement global, non seulement des causes du commandement du 14 mai 2024 mais également des termes venus à échéance postérieurement aux termes visés dans ce commandement et, d'autre part, que lesdits délais seront subordonnés au paiement des termes à échoir aux dates contractuellement convenues, à peine de déchéance ;condamner la SAS Doron traiteur à payer, à titre provisionnel et sauf à parfaire, la somme, arrêtée au 2024 2024, de 2 639,35 euros outre l'indemnité forfaitaire de 10% de 236,93 euros, les intérêts conventionnels de retard, le coût du commandement de 237,71 euros et 162 euros, de l'extrait k-bis et de l'état des privilèges et nantissements de 65,42 €, en application de l'article 10.1 du bail, directement entre les mains de la société requérante ;condamner la SAS Doron traiteur à payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au loyer actuel majoré de vingt pourcent, charges, taxes et prestations en sus, en application de l'article VII du bail et ce, depuis la date d'effet du commandement du mai 2024 et jusqu'à remise effective des clés ;préciser que le présent tribunal se réservera le soin, le cas échéant, de liquider l'astreinte prononcée, condamner la SAS Doron traiteur au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Judith Benguigui, avocat à la Cour.
L'affaire a été appelée à l'audience du 24 juillet 2024.
Avisée à étude, la SAS Doron traiteur n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Le présent jugement, susceptible d'appel, sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 (en cas de défendeur unique) et 474 (en cas d'une pluralité de défendeurs dont un au moins ne comparaît pas) du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 9 août 2024.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par observations orales à l'audience du 24 juillet 2024, la SNC [Localité 6] activités a réitéré ses demandes dans les termes de l'assignation, sauf à préciser que la somme demandée au titre des loyers et charges impayés s'élève maintenant à la somme de 2 239,82, décompte en date du 16 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En application de l'article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans mais si, à l'expiration du bail dérogatoire, le locataire reste et est laissé en possession il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
En outre, l'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1. user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2. payer le prix du bail aux termes convenus.
Enfin, l'article 1224 du même code prévoit que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire ainsi rédigée :
" à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou d'indemnité d'occupation (y compris charges et prestations), comme de tout complément de loyer ou d'arriéré de loyer, de dépôt de garantie ou de charges découlant d'un accord amiable entre les parties ou d'une décision judiciaire, ou encore en cas d'inexécution d'une seule des conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, un (1) mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré sans effet, sans qu'il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire.
Il suffira d'une simple ordonnance de référé qui constatera seulement l'acquisition de la clause résolutoire, sans que les offres ultérieures puissent en arrêter l'effet pour obtenir l'expulsion des lieux loués et dans ce cas, le dépôt de garantie et les loyers payés d'avance s'il y en a, resteront définitivement acquis au Bailleur sans préjudice de tous dommages et intérêts complémentaires.
Tous frais de procédure, de poursuites ou de mesure conservatoire, ainsi que tous frais de levée d'état ou de notification si celles-ci sont requises, seront à la charge du Preneur et considérées comme suppléments et accessoires du loyer.
A compter de la date où la clause résolutoire sera réputée acquise au Bailleur, l'indemnité d'occupation due jusqu'à libération des locaux sera égale au loyer contractuellement en vigueur majoré de 20%, outre les charges et taxes. En cas de résiliation ou d'expulsion, le montant du dépôt de garantie demeurera acquis au Bailleur à titre de première indemnité, sans préjudice de plus amples dommages et intérêts et des dispositions de l'article 1760 du code civil. "
Le bailleur a fait délivrer au preneur, par acte d'huissier du 14 mai 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire visant un arriéré de loyers de 6 231,44 euros.
Il résulte du décompte produit que, dans le mois suivant, le preneur a bail a payé la somme de 5 700 euros, échouant ainsi à régler les causes du commandement de payer.
Dans ces conditions, la SAS Doron est occupant sans droit, ni titre des locaux litigieux depuis le 15 juin 2024, ce qui caractérise le trouble manifestement illicite.
Il y a donc lieu de faire droit à la demande d'expulsion.
Le maintien dans les lieux de la SAS Doron causant un préjudice à la SNC [Localité 6] activités, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'il aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié.
L'expulsion et le recouvrement des sommes dues s'effectueront selon les dispositions du code des procédures civiles d'exécution. Il est en particulier rappelé que son article L. 412-1 ne s'applique qu'aux locaux portant habitation principale.
Sur la demande de provision
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, il ressort du décompte versé aux débats que la SAS Doron est débitrice de la somme de 2 239,82 euros au titre des loyers arrêtés au mois de juillet 2024 inclus.
Elle sera condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision en application de l'article 1231-7 du code civil.
Les demandes formées au titre de la clause pénale seront rejetées au motif qu'elle peut être réduite si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Cette appréciation échappant au pouvoir du juge des référé, juge de l'évidence, il n'y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.
La demande au titre de l'extrait k-bis et de l'état des privilèges et nantissements sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Les dépens seront mis à la charge de la SAS Doron traiteur, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Autorisation sera donnée de recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Condamnée aux dépens, la SAS Doron traiteur sera condamnée à payer à la SNC [Localité 6] activités la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;
Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;
Par provision, tous moyens des parties étant réservés ;
Constatons l'occupation sans droit ni titre de la SAS Doron des locaux sis [Adresse 4] [Localité 7] à compter du 15 juin 2024 ;
Condamnons la SAS Doron à payer à la SNC [Localité 6] activités la somme provisionnelle de 2 239,82 euros correspondant aux loyers impayés au 16 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
Rejetons les demandes au titre de la clause pénale ;
Rejetons la demande en paiement au titre de l'extrait k-bis et de l'état des privilèges et nantissements ;
Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SAS Doron ou de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 4] [Localité 7] moyennant ;
Condamnons la SAS Doron traiteur à payer à la SNC [Localité 6] activités une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;
Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons la SAS Doron traiteur à supporter la charge des dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamnons la SAS Doron traiteur à payer à la société [Localité 6] activités la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 09 AOUT 2024.
LA GREFFIÈRE
Fatma BELLAHOYEID
LE PRÉSIDENT
David BRACQ-ARBUS
