TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
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[Localité 6]
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REFERENCES : N° RG 24/03308 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEV7
Minute : 24/284
Société SEQENS
Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199
C/
Madame [H] [M]
Monsieur [R] [M]
Madame [Y] [D]
Copie exécutoire : Maître Frédéric CATTONI
Copie certifiée conforme : DEFENDEURS
Le 05 Août 2024
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 05 Août 2024;
Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier;
Après débats à l'audience publique du 14 Mai 2024 le jugement suivant a été rendu :
ENTRE DEMANDEUR :
Société SEQENS, demeurant [Adresse 8]
représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS
ET DÉFENDEURS :
Madame [H] [M], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
Monsieur [R] [M], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne
Madame [Y] [D], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
RAPPEL DES FAITS
Par un contrat du 16 juillet 2015, la société SEQENS, anciennement dénommée FRANCE HABITATION, a donné à bail à Madame [H] [M] un appartement situé [Adresse 3] , pour un loyer mensuel de 397,72 € € et 160,42 € de provision sur charges.
Par un autre contrat du 16 juillet 2015, la société SEQENS, anciennement dénommée FRANCE HABITATION, a donné à bail à Madame [H] [M] une place de stationnement située [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 31,80 € et 8 € de provision sur charges.
Soutenant que Madame [H] [M] n’occuperait plus les lieux depuis le 31 mai 2022, les sous-louerait à son frère, Monsieur [R] [M], qu’une personne dénommée Madame [Y] [D] occuperait également les lieux sans droit ni titre et que des loyers demeureraient impayés, la société SEQENS a fait assigner Madame [H] [M], Monsieur [R] [M] et Madame [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 9 avril 2024 afin d'obtenir le prononcé de la résiliation du bail, l'expulsion des lieux, la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et une indemnisation.
A l’audience du 14 mai 2024, la société SEQENS - représentée par Maître Frédéric CATTONI - reprend les termes de son assignation pour demander de prononcer la résiliation du bail d’habitation et de celui relatif à la place de stationnement ; de constater l’occupation sans droit ni titre de l’appartement par Monsieur [R] [M] et Madame [Y] [D] ; d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [M], de Monsieur [R] [M] et de Madame [Y] [D] ; de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; de condamner in solidum les défendeurs au paiement d’une somme actualisée de 6.790 € au titre de l'arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours majoré de 25 % et d’une somme de 9.200 € correspondant aux sommes perçues par Madame [H] [M] au titre de la sous-location ; et de les condamner enfin in solidum aux entiers dépens, en ce compris le commandement de payer du 27 octobre 2023, ainsi qu’à la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La société SEQENS s’oppose à la demande de délais pour quitter pour les lieux formée en défense.
Monsieur [R] [M] comparaît en personne. Il reconnaît occuper le logement donné à bail à sa soeur depuis le mois de janvier 2024 et explique avoir payé à sa soeur la somme de 400 € pour le mois de janvier 2024, puis la somme mensuelle de 831 € depuis le mois de février 2024. Il précise ne pas connaître Madame [Y] [D]. Il demande à pouvoir rester dans les lieux et sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux.
Bien que convoquées par un acte signifié à son domicile le 9 avril 2024 pour Madame [H] [M] et par un acte déposé à l’étude du commissaire de justice le 9 avril 2024 pour Madame [Y] [D], Madame [H] [M] et Madame [Y] [D] ne sont ni présentes ni représentées.
L'affaire a été mise en délibéré au 5 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
I. SUR LA RESILIATION DES BAUX ET L’EXPULSION DE LA LOCATAIRE :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".
Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience.
Le décompte produit en l'espèce par la société SEQENS révèle que la dette locative s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 6.615,52 € au 13 mai 2024.
Madame [H] [M], non comparante, n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.
La gravité du manquement à l’obligation de payer le loyer est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant, pour cette raison déjà, la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Madame [H] [M] et son expulsion.
Au surplus, il résulte de l’article 5 des deux baux conclus en l’espèce, des articles 2 et 8 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et des articles L.442-8 et R.353-37 du code de la construction et de l’habitation que Madame [H] [M] était tenue d’occuper le logement au moins huit mois par an à titre de résidence principale et qu’il lui était interdit de sous-louer le logement donné à bail.
Or, il ressort des pièces communiquées par la demanderesse, notamment la lettre de la caisse d’allocations familiales de Seine-Saint-Denis, le constat du commissaire de justice du 13 décembre 2023, et les procès-verbaux de signification de l’assignation, ainsi que des débats à l’audience, que Madame [H] [M] n’occupe plus les lieux loués depuis de nombreux mois, qu’elle les sous-loue à Monsieur [R] [M] au moins depuis le mois de janvier 2024, lequel les occupe avec Madame [Y] [D], dont le nom est inscrit sur la boîte aux lettres et dont le domicile a été confirmé par le voisinage auprès du commissaire de justice.
La gravité du manquement à l’obligation d’occuper le logement à titre personnel au moins huit mois par an et à l’interdiction de le sous-louer est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant, pour cette raison encore, la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Madame [H] [M] et son expulsion.
II. SUR L’EXPULSION DES OCCUPANTS SANS DROIT NI TITRE:
Selon les articles L.213-4-3 et R.213-9-3 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.
Il ressort des pièces communiquées par la demanderesse, notamment la lettre de la caisse d’allocations familiales de Seine-Saint-Denis, le constat du commissaire de justice du 13 décembre 2023, et les procès-verbaux de signification de l’assignation, ainsi que des débats à l’audience, que Monsieur [R] [M] et Madame [Y] [D] occupent l’appartement situé [Adresse 3] sans droit, ni titre. En effet, ainsi qu’il a été précédemment exposé, la sous-location du logement est interdite tant par les stipulations contractuelles, que par la loi.
En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion Monsieur [R] [M] et Madame [Y] [D], occupants sans droit ni titre, de l’appartement situé [Adresse 3].
III. SUR LES DELAIS D’EXPULSION
Selon les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder aux personnes expulsées un délai pour quitter les lieux d’une durée maximale de douze mois. Pour la fixation de ce délai, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
Compte tenu de ces éléments, de la situation de Monsieur [R] [M] telle qu’exposée à l’audience et de l’absence de diligences effectuées en vue de son relogement, il sera débouté de sa demande de délais pour quitter les lieux.
En revanche, rien ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire aux défendeurs pour préparer leur départ et assurer leur relogement. La société SEQENS, qui ne justifie pas de la mauvaise foi des défendeurs ni qu’ils seraient entrés dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, sera donc déboutée de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
IV. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
Il ressort du relevé de compte locatif produit par la société SEQENS, arrêté à la date du 13 mai 2024, que la dette locative s'élève à la somme 6.615,52 €, après déduction des frais de poursuite.
Non comparante, Madame [H] [M] qui n'apporte, par définition, aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamnée au paiement de cette somme de 6.615,52 €.
Par ailleurs, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Rien ne justifie, en effet, en l'espèce, de dépasser la valeur locative du bien loué.
Occupants sans droit ni titre des lieux, Monsieur [R] [M] et Madame [Y] [D] seront condamnés, in solidum entre eux et avec Madame [H] [M], au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2024 et jusqu'à la date de libération effective des lieux. En effet, s'il est justifié que Monsieur [R] [M] et Madame [Y] [D] occupent les lieux depuis le mois de janvier 2024 au moins, le préjudice subi par la demanderesse pour la période comprise entre le mois de janvier 2024 et le mois d'avril 2024 du fait de l'occupation indue de son bien est suffisamment réparé par la condamnation de Madame [H] [M] au paiement de l'arriéré locatif couvrant cette période. La société SEQENS sera, en conséquence, déboutée de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [R] [M] et Madame [Y] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période antérieure au 1er mai 2024.
S'agissant de la demande tendant au paiement de la somme de 9.200 € correspondant aux sommes perçues par Madame [H] [M] au titre de la sous-location, il ressort des articles 545 et 546 du code civil, ensemble l'article 1231-1 du même code, qu'en cas de sous-location interdite, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.
Si la société SEQENS soutient que Madame [H] [M] sous-louerait l'appartement donné à bail depuis le 1er juin 2022, Monsieur [R] [M] n'a reconnu la sous-location que depuis le mois de janvier 2024, soulignant avoir versé à sa soeur la somme de globale de 3.724 € depuis cette date. La société SEQENS n'apporte aucun élement de nature à établir que Madame [H] [M] aurait perçu d'autres sommes au titre de la sous-location, ni pour quel montant le cas échéant. Dans ces conditions, Madame [H] [M] sera condamnée à payer à la société SEQENS cette somme de 3.724 €.
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [H] [M], Monsieur [R] [M] et Madame [Y] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce non compris le coût du commandement de payer du 27 octobre 2023, lequel n'était pas nécessaire pour solliciter le prononcer de la résiliation du bail ; et ils seront condamnés in solidum à verser à la société SEQENS une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que la demanderesse a dû entreprendre.
Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation des baux conclus le 16 juillet 2015 entre la société SEQENS, anciennement dénommée FRANCE HABITATION, et Madame [H] [M] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] et à la place de stationnement située [Adresse 2], aux torts exclusifs de Madame [H] [M] et à la date du 30 avril 2024 ;
CONSTATE l’occupation sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] par Monsieur [R] [M] et par Madame [Y] [D] ;
DEBOUTE Monsieur [R] [M] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;
DIT n’y avoir lieu à supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
ORDONNE en conséquence à Madame [H] [M], Monsieur [R] [M] et Madame [Y] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [H] [M], Monsieur [R] [M] et Madame [Y] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, la société SEQENS pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE Madame [H] [M] à verser à la société SEQENS la somme de 6.615,52 € (selon décompte arrêté au 13 mai 2024 et incluant avril 2024) ;
CONDAMNE in solidum Madame [H] [M], Monsieur [R] [M] et Madame [Y] [D] à verser à la société SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Madame [H] [M] à verser à la société SEQENS une somme de 3.724 €, au titre des sommes perçues dans le cadre de la sous-location interdite ;
CONDAMNE in solidum Madame [H] [M], Monsieur [R] [M] et Madame [Y] [D] à verser à la société SEQENS une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [H] [M], Monsieur [R] [M] et Madame [Y] [D] aux dépens, en ce non compris le coût du commandement de payer en date du 27 octobre 2023 ;
REJETTE le surplus des prétentions ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 5 août 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.
La greffière, La juge,
REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/03308 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEV7
DÉCISION EN DATE DU : 05 Août 2024
AFFAIRE :
Société SEQENS
Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199
C/
Madame [H] [M]
Monsieur [R] [M]
Madame [Y] [D]
EN CONSÉQUENCE
la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire
P/le directeur des services de greffe judiciaires
