TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
[Adresse 3]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77
@ : [Courriel 8]
@ : [Courriel 6]
REFERENCES : N° RG 23/03789 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YTHG
Minute : 24/279
Association GROUPE SOS SOLIDARITES
Représentant : Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0139
C/
Madame [N] [D] veuve [F]
Représentant : Me Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172
Copie exécutoire : Me Anne CAILLET
Copie certifiée conforme : Me Patrick MAYET
Le 05 Août 2024
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 05 Août 2024;
Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 14 Mai 2024 le jugement suivant a été rendu :
ENTRE DEMANDEUR :
Association GROUPE SOS SOLIDARITES, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS
ET DÉFENDEUR :
Madame [N] [D] veuve [F], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne assistée de Me Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
EXPOSE DES FAITS
Par convention d’occupation initiale du 21 septembre 2011 puis par convention d’occupation du 10 février 2015, modifiée par dix avenants dont le dernier en date du 22 mars 2022, l’association GROUPE SOS SOLIDARITES, anciennement dénommée HABITAT ET SOINS, a mis à la disposition de Madame [N] [D] veuve [F] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7].
Soutenant avoir valablement dénoncé la convention d’occupation conclue, l’association GROUPE SOS SOLIDARITES a fait assigner Madame [N] [D] veuve [F] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen, aux fins de validation de la dénonciation, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2023.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mai 2024, après avoir été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.
A l’audience du 14 mai 2024, l’association GROUPE SOS SOLIDARITES -représentée par Maître Patrick MAYET- demande au juge de valider la dénonciation de la convention d’occupation consentie à la défenderesse avec effet au 4 décembre 2023 et subsidiairement de prononcer la résiliation de la convention aux torts de la défenderesse ; ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la défenderesse, ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique ; de condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 665,56 € jusqu’à la libération effective et définitive des lieux par la remise des clés, d’une somme de 1.200 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. L’association GROUPE SOS SOLIDARITES demande également de rejeter toutes les demandes formées par Madame [N] [D] veuve [F].
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement des articles 1709 et suivants du code civil et de l’article 8 de la convention d’occupation, ainsi qu’au visa des articles L.365-1, L.365-4, R.365-1 du code de la construction et de l’habitation et 1103, 1104, 1217, 1224 et suivants du code civil, que la convention d’occupation conclue est régie par le droit commun, à l’exclusion des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; que deux propositions de logement ont été adressées à Madame [N] [D] veuve [F] en 2022 et en 2023 ; que ces propositions de logement étaient adaptées aux besoins que la défenderesse avait portés à la connaissance de l’association ; qu’en particulier, l’association n’était pas informée des difficultés de santé invoquées par la défenderesse à l’appui de ses refus, ni des ressources perçues par l’enfant majeur qu’elle héberge avec elle et qui n’est pas co-signataire de la convention d’occupation ; qu’en refusant les propositions de logement, Madame [N] [D] veuve [F] a manqué aux obligations lui incombant en vertu de la convention d’occupation ; que l’association a, en conséquence, dénoncé la convention par lettre datée du 30 août 2023, signifiée par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2023 ; que Madame [N] [D] veuve [F] avait jusqu’au 4 décembre 2023 pour quitter les lieux ; qu’en s’abstenant de quitter les lieux à cette date, Madame [N] [D] veuve [F] est devenue occupante sans droit ni titre ce qui justifie son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.
En réponse aux demandes reconventionnelles de Madame [N] [D] veuve [F], qui prétend que son logement n’est pas décent, l’association GROUPE SOS SOLIDARITES fait valoir qu’elle n’est pas la bailleresse, puisque le logement ne lui appartient pas et qu’il lui a seulement été donné à bail par les propriétaires dans le cadre du dispositif solibail ; qu’en tout état de cause, elle justifie avoir sollicité et obtenu des bailleurs qu’ils fassent effectuer les travaux préconisés par la ville d’[Localité 7].
Madame [N] [D] veuve [F] -représentée par Maître Anne CAILLET- demande au juge de constater qu’elle occupe son logement en vertu d’un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et de débouter en conséquence la demanderesse de l’intégralité de ses demandes. Subsidiairement, elle sollicite que les demandes de l’association GROUPE SOS SOLIDARITES soient déclarées irrecevables et mal-fondées et qu’elles soient, en conséquence, rejetées. A titre infiniment subsidiaire, elle demande un délai pour quitter les lieux à compter de la signification de la décision et jusqu’au 31 août 2024. En tout état de cause, elle sollicite qu’il soit enjoint à l’association GROUPE SOS SOLIDARITES de faire réaliser les travaux de mise en conformité préconisés par le service d’hygiène de la ville d’[Localité 7], sous astreinte de 100 € par jour de retard, que le paiement des loyers soit suspendu jusqu’à la réalisation des travaux, que la demanderesse soit condamnée à lui payer la somme de 1.320,62 € au titre du préjudice de jouissance, outre la somme de 2.000 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi que les entiers dépens. Elle demande également que l’exécution provisoire de la décision soit écartée.
Au soutien du rejet des demandes de l’association GROUPE SOS SOLIDARITES, elle fait valoir que la convention initiale d’occupation en date du 21 septembre 2011 n’est pas versée aux débats, de sorte qu’il est impossible de vérifier qu’elle stipule expressément qu’elle est exclue du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 et que dans ces conditions, il convient d’appliquer les dispositions de cette loi et de rejeter toutes les prétentions de la demanderesse. Subsidiairement, la défenderesse soutient que la lettre de dénonciation du 30 août 2023 n’est pas versée aux débats, de sorte que la demanderesse ne justifie pas avoir dénoncé la convention d’occupation. Elle ajoute que les deux propositions de logement n’étaient pas conformes à ses besoins, la première étant trop éloignée de son lieu de travail, alors qu’elle souffre d’une pathologie l’empêchant d’effectuer de longs trajets, la seconde étant relative à un logement ne comportant que deux chambres, alors qu’elle vit avec sa fille de 27 ans, enceinte et son fils de 16 ans, et que son état de santé nécessite qu’elle bénéficie d’une chambre seule.
A l’appui de ses demandes reconventionnelles, elle soutient, sur le fondement des articles 1719 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989, 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002, qu’il incombe au bailleur de délivrer au preneur un logement décent et en bon état de réparations, autres que locatives. Elle ajoute que le 11 mai 2021, le service d’hygiène de la ville d’[Localité 7] a constaté que le logement occupé par la défenderesse présentait les désordres suivants : mauvais état de la porte-fenêtre en bois du séjour et de la porte-fenêtre de la 2ème chambre ; moisissures dans le séjour au niveau du mur donnant sur l’extérieur entre les deux portes-fenêtres, dans la 1ère chambre en partie basse du mur donnant sur l’extérieur dans la partie située à gauche de la porte-fenêtre, sur le balcon fermé au niveau du mur donnant sur l’extérieur et du plafond ainsi que dans la 2ème chambre au niveau de la porte-fenêtre ; présence d’auréoles jaunâtres en partie haute autour de la colonne d’évacuation des eaux dans la salle d’eau. Elle souligne que le chauffage ne fonctionne pas. Elle en déduit que son logement n’est pas décent et sollicite, en conséquence, la réalisation des travaux prescrits par la ville d’[Localité 7], la suspension du versement du loyer dans l’attente de la réalisation des travaux et l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 15% des loyers sur une période de 36 mois, soit 1.320,62 €.
Au soutien de sa demande de délais pour quitter les lieux, elle fait valoir, sur le fondement des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, qu’elle demande un logement social depuis 2012, qu’elle a été reconnue prioritaire pour être relogée en urgence dans le cadre du DALO le 21 septembre 2016 et que par ordonnance du 22 juin 2017, le tribunal administratif de Montreuil a enjoint au préfet d’assurer son relogement sous astreinte de 750 € par mois de retard. Elle ajoute qu’elle perçoit l’AAH à hauteur de 928,22 € par mois, outre une allocation de soutien familial de 187,24 €, de sorte que son logement dans le parc privé n’est pas envisageable.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe et il en a été donné lecture à l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 5 août 2024.
MOTIVATION
A titre préalable, sur le droit applicable à la convention d’occupation conclueLe présent litige s’inscrit dans le cadre d’un dispositif spécifique dit « d’intermédiation locative » s’appuyant sur une relation tripartite entre, d’une part, un bailleur (particulier, organisme HLM, collectivité publique, société d'économie mixte) et un organisme agréé au titre de l’intermédiation locative et de la gestion locative sociale qui se porte locataire d’un logement donné et, d’autre part, l’organisme agréé et une ou plusieurs personnes en difficulté à qui, dans un but d’insertion, le logement sera sous-loué sur la base d’une convention d’occupation conclue à titre onéreux.
Selon la nature conventionnée ou non - au sens de l’article L.831-1 du code de la construction et de l’habitation (i.e ouvrant droit à l’APL) - du logement loué, le régime juridique applicable à la convention d’occupation conclue entre l’organisme agréé et le sous-locataire du logement échappe, totalement ou en partie seulement, aux dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989.
Les contrats de sous-location portant sur des logements conventionnés resteront soumis aux dispositions des articles de la loi du 6 juillet 1989, dans la mesure précisée au III de son article 40, tandis que les conventions de sous-location portant sur des logements non conventionnés échapperont quant à elles en totalité au régime juridique de la loi précitée du 6 juillet 1989 et relèveront uniquement des dispositions du code civil.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, notamment de la convention conclue entre la demanderesse et les époux [M], bailleurs, ainsi que de l’attestation de paiement délivrée par la caisse d’allocations familiales le 24 janvier 2024 et jointe au diagnostic social et financier, que le logement loué est conventionné. Il est donc soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, dans la mesure précisée au III de son article 40, indépendamment des stipulations de la convention conclue entre les parties. En revanche, et contrairement à ce que soutient la défenderesse, les autres dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas en l’espèce, car si la convention initiale du 21 septembre 2011 n’est pas versée aux débats, une autre convention a été conclue le 10 février 2015, laquelle a été suivie de nombreux avenants, le tout étant expressément soumis au dispositif d’intermédiation locative susvisé.
Les dispositions protectrices de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 étant expressément exclues aux termes de l’article 40 III de la même loi, il n’y a pas lieu d’en faire application en l’espèce, sauf s’agissant des alinéas 13 à 23 du I de l’article 15 dont l’application est expressément prévue par l’article 40 III susvisé. Il ressort de ces alinéas que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement et que le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
En dehors de ces dispositions d’ordre public, ce sont celles du code civil et les stipulations de la convention qui s’appliquent à la dénonciation de la convention invoquée en l’espèce.
Sur la demande tendant à la validation de la dénonciation de la convention
Contrairement à ce que soutient la défenderesse, la lettre de dénonciation du 30 août 2023 est versée aux débats (pièce n° 28 versée aux débats par la demanderesse). Elle est même jointe au diagnostic social et financier. En outre, il ressort du procès-verbal du 4 septembre 2023, que cette lettre du 30 août 2023 a bien été signifiée à la défenderesse le 4 septembre 2023 par acte de commissaire de justice, de sorte que la dénonciation de la convention est conforme aux dispositions précitées de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 applicables en l’espèce.
De plus, il ressort des articles 8 et 9 du dernier avenant conclu entre les parties le 22 septembre 2022, que l’occupant est tenu d’accepter toute proposition de logement adaptée ou de réorientation nécessaire, qu’en cas de refus, la convention est résiliée de plein droit, que la notification de la résiliation doit intervenir au plus tard un mois après la constatation du non-respect de ses obligations par l’occupant et que la résiliation intervient trois mois après la notification par lettre recommandée avec accusé de réception.
En l’espèce, il est constant que la défenderesse a reçu deux propositions de logement le 24 janvier 2022 et le 6 avril 2023 et qu’elle a refusé ces deux propositions. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment la lettre du 26 juillet 2023, que la demanderesse a été informée du refus de ces deux propositions au plus tard le 26 juillet 2023. Elle avait donc jusqu’au 25 août 2023 au plus tard pour notifier à la défenderesse la résiliation de la convention. En attendant le 4 septembre 2023 pour notifier la résiliation de la convention à la défenderesse, l’association GROUPE SOS SOLIDARITES a agi tardivement, étant précisé que si la lettre du 26 juillet 2023 mentionne qu’elle a été adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la forme de cet envoi n’est pas justifiée. Pour cette raison déjà, la demande tendant à la validation de la dénonciation de la convention sera rejetée.
Au surplus, il ressort des quatre certificats médicaux versés aux débats et datés du 20 novembre 2017, du 2 mars 2022, du 11 mai 2023 et du 15 janvier 2024, que l’état de santé de la défenderesse l’empêche d’effectuer de longs trajets et qu’il est impératif qu’elle bénéficie d’une chambre seule, et ce depuis plusieurs années. Madame [N] [D] veuve [F] justifie également qu’à l’époque de la première proposition de logement, elle travaillait pour la ville d’[Localité 7]. Si elle ne justifie pas de l’état de grossesse de sa fille, il est, en outre, constant qu’elle vit avec ses deux enfants de 27 et 16 ans et ce depuis qu’elle occupe le logement. Selon le diagnostic social et financier, ces derniers ne perçoivent aucun revenu. Dans ces conditions, Madame [N] [D] veuve [F] était fondée à refuser la proposition de logement du 24 janvier 2022, portant sur un logement situé à 45 kilomètres de son lieu de travail et celle du 6 avril 2023, portant sur un logement ne comportant que deux chambres. Pour cette raison encore, la demande tendant à la validation de la dénonciation de la convention sera rejetée.
Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire de la convention
Les moyens soulevés par la demanderesse à l’appui de sa demande de résiliation étant identiques à ceux ayant motivé la dénonciation de la convention d’occupation, la demande de résiliation judiciaire sera également rejetée. Le refus des propositions de logement adressées à la défenderesse étant fondé, il ne saurait constituer un manquement justifiant la résiliation du contrat.
Sur les demandes reconventionnelles au titre de l’indécence du logementAinsi qu’il a été précédemment exposé, le présent litige s’inscrit dans le cadre d’un dispositif spécifique dit « d’intermédiation locative » s’appuyant sur une relation tripartite entre un bailleur, en l’espèce les époux [M], un locataire, l’association agréée GROUPE SOS SOLIDARITES et un sous-locataire, Madame [N] [D] veuve [F].
Or, les obligations dont Madame [N] [D] veuve [F] invoque la violation à l’appui de ses demandes au titre de l’indécence du logement incombent au bailleur, en application des dispositions des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989. Elle n’est donc pas recevable en ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de l’association GROUPE SOS SOLIDARITES, locataire du logement sous-loué par la défenderesse.
Au surplus, s’il ressort du rapport de l’inspectrice de salubrité de la ville d’[Localité 7] du 8 juin 2021 que des désordres ont été constatés justifiant que le propriétaire des lieux soit mis en demeure de remettre en état ou remplacer les portes-fenêtres du séjour et de la 2ème chambre, de lutter efficacement et durablement contre le développement des moisissures dans le logement et de rechercher les causes des auréoles jaunâtres dans la salle d’eau pour y remédier, l’association GROUPE SOS SOLIDARITES justifie être intervenue à plusieurs reprises auprès des bailleurs pour qu’ils fassent effectuer les travaux listés dans le rapport du 8 juin 2021. Elle justifie également, par les factures versées aux débats, que les portes-fenêtres du séjour, des chambres et de la cuisine ont été changées en novembre 2022, que la serrure de la porte d’entrée a également été changée en février 2022 et que le système de ventilation de l’appartement a été amélioré par la pose d’une VMI en sus de la VMC au mois de janvier 2023, conformément au diagnostic établi par un technicien à la demande de l’association GROUPE SOS SOLIDARITES afin de lutter contre le développement des moisissures et les traces d’humidité. Il en résulte que les travaux préconisés par la ville d’[Localité 7] ont, en tout état de cause, été réalisés. S’agissant du dysfonctionnement du chauffage invoqué par la défenderesse, il n’est établi par aucune pièce versé aux débats. Irrecevable en ses demandes à l’encontre de l’association GROUPE SOS SOLIDARITES au titre de l’indécence du logement, la défenderesse est, en tout état cause, infondée.
Sur les mesures de fin de jugementSuccombant à l’instance, l’association GROUPE SOS SOLIDARITES sera condamnée aux dépens, outre au paiement d’une somme de 900 € au titre des dispositions des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile.
Rien ne justifiant en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire, le jugement sera de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE l’association GROUPE SOS SOLIDARITES de l’intégralité de ses demandes ;
DECLARE Madame [N] [D] veuve [F] irrecevables en ses demandes formées au titre de l’indécence du logement, en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de l’association GROUPE SOS SOLIDARITES ;
CONDAMNE l’association GROUPE SOS SOLIDARITES aux dépens ;
CONDAMNE l’association GROUPE SOS SOLIDARITES à payer à Maître Anne CAILLET la somme de 900 € au titre des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 5 août 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.
La greffière, La juge,
REFERENCES A RAPPELER : N° RG 23/03789 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YTHG
DÉCISION EN DATE DU : 05 Août 2024
AFFAIRE :
Association GROUPE SOS SOLIDARITE
Représentant : Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0139
C/
Madame [N] [D] veuve [F]
Représentant : Me Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172
EN CONSÉQUENCE
la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire
P/le directeur des services de greffe judiciaires
