TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 24/02084 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6IR
Minute : 24/729
SA d’HLM EMMAUS HABITAT
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199
C/
Madame [X] [N] épouse [J]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 01 Août 2024 par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 13 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
SA d’HLM EMMAUS HABITAT,
demeurant [Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [X] [N] épouse [J],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 9]
représentée par Madame [P] [N], sa fille,
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 17 juillet 2007, la SA d'HLM EMMAUS HABITAT a donné à bail à Madame [X] [N] épouse [J] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 359,69 euros, et 188,69 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2023, la SA d'HLM EMMAUS HABITAT a fait signifier à Madame [X] [N] épouse [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1179,47 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par lettre reçue le 16 août 2023 la SA d'HLM EMMAUS HABITAT a saisi la caisse d'allocations familiales.
Par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, la SA d'HLM EMMAUS HABITAT a fait assigner Madame [X] [N] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,
" ordonner l'expulsion de Madame [X] [N] épouse [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique,
" autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais des défendeurs / dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner Madame [X] [N] épouse [J] au paiement des sommes suivantes :
o la somme de 2.154,24 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2023,
o une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel majoré de 25% et augmenté des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux,
o la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
o les dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 29 février 2024.
À l'audience du 13 juin 2024, la SA d'HLM EMMAUS HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3923,89 euros arrêtée au 31 mai 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
La SA d'HLM EMMAUS HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [X] [N] épouse [J] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 5 septembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle souligne que la dette est en augmentation.
Madame [X] [N] épouse [J], représentée par sa fille Madame [P] [N], conteste le montant de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 103 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Au soutien de ses prétentions, elle indique avoir réalisé un paiement de 200 euros le 13 juin 2024, non pris en compte par la bailleresse.
Elle déclare être retraité et percevoir une pension de retraite mensuelle de 1000 euros. Elle indique que ses deux filles vivent dans le logement, l'une percevant un salaire mensuel de 1800 euros et l'autre recherchant du travail, ainsi que son petit-fils de 2 ans. Elle explique avoir fait face à de nombreuses difficultés personnelles et de santé. Elle affirme que malgré les difficultés de santé de chacune, toutes sont mobilisées pour solder la dette.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 1er août 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
Par note en délibéré, autorisée, reçue le 24 juin 2024, la SA d'HLM EMMAUS HABITAT a adressé un décompte actualisé des sommes dues, faisant apparaître le versement de la somme de 200 euros et portant la dette à la somme de 3723,89 euros au 20 juin 2024, terme de mai 2024 inclus.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 29 février 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA d'HLM EMMAUS HABITAT le 16 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 29 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de la SA d'HLM EMMAUS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 juillet 2007, du commandement de payer délivré le 5 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 20 juin 2024 que la SA d'HLM EMMAUS HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 359,47 euros imputée pour des frais.
En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [N] épouse [J] à payer à la SA d'HLM EMMAUS HABITAT la somme de 3364,42 euros, au titre des sommes dues au 31 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 29 février 2024 sur la somme de 724,24 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour du commandement de payer, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit, renvoyant aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sans autre précision de délai.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 5 septembre 2023.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 juillet 2007 à compter du 17 octobre 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [X] [N] épouse [J] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Si elle fait état d'une situation financière précaire, elle démontre aussi bénéficier du soutien financier de l'une de ses filles. En outre, il ressort du décompte que Madame [X] [N] épouse [J] a repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l'audience.
Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [X] [N] épouse [J] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l'expulsion de Madame [X] [N] épouse [J] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [X] [N] épouse [J]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 octobre 2023, Madame [X] [N] épouse [J] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.
Au vu des différents éléments versés aux débats, la majoration de 25% sollicitée apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi et de condamner la locataire au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [N] épouse [J] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d'allocations familiales.
Il convient également de condamner Madame [X] [N] épouse [J] à payer à la SA d'HLM EMMAUS HABITAT la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu'il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de la SA d'HLM EMMAUS HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
DECLARE irrecevable la demandes de la SA d'HLM EMMAUS HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 juillet 2007 entre la SA d'HLM EMMAUS HABITAT d'une part, et Madame [X] [N] épouse [J] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9], sont réunies à la date du 17 octobre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
CONDAMNE Madame [X] [N] épouse [J] à payer à la SA d'HLM EMMAUS HABITAT la somme de 3364,42 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 20 juin 2024, échéance de mai é024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 sur la somme de 724,24 euros et du présent jugement sur le surplus,
ACCORDE un délai à Madame [X] [N] épouse [J] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Madame [X] [N] épouse [J] à s'acquitter de la dette en 33 fois, en procédant à 32 versements de 103 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [X] [N] épouse [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Madame [X] [N] épouse [J] à payer à la SA d'HLM EMMAUS HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 17 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
CONDAMNE Madame [X] [N] épouse [J] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l'assignation, ainsi que le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d'allocations familiales,
CONDAMNE Madame [X] [N] épouse [J] à payer à la SA d'HLM EMMAUS HABITAT la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la SA d'HLM EMMAUS HABITAT de ses autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE JUGE
