TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 23/02385 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YM5N
Minute : 24/724
S.A. d’HLM IMMOBILIER 3 F
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220
C/
Monsieur [L] [B]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 1er Août 2024 par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 13 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A. d’HLM IMMOBILIER 3 F,
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [L] [B],
demeurant [Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 6]
comparant en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2019, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [L] [B] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 447,56 euros.
Par avenant en date du 4 septembre 2019, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [L] [B] un emplacement de stationnement situé [Adresse 8] à [Localité 6], accessoire du logement, pour un loyer mensuel de 23,21 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2021, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [L] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.928,78 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par lettre en date du 26 août 2021 reçue le 30 août 2021, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la caisse d'allocations familiales.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2023, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance du Commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier,
" dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d'exécution,
" fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la reprise effective des lieux,
" condamner Monsieur [L] [B] au paiement des sommes suivantes :
o la somme de 4.000 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 31 août 2021, ainsi qu'au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu'au point de départ de l'indemnité d'occupation,
o une indemnité d'occupation mensuelle à due concurrence,
o la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
o les dépens,
" rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit..
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 14 novembre 2023.
À l'audience du 13 juin 2024, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6.701,32 euros arrêtée au 7 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Elle n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire dans la limite de 36 mois.
La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [L] [B] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 31 août 2021. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F souligne qu'il n'y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant.
Monsieur [L] [B], comparant, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Au soutien de ses prétentions, il explique ses difficultés par son incarcération de mai 2021 à décembre 2021 puis par la perte de son permis en janvier 2023 ce qui a provoqué la perte de son emploi de chauffeur. Monsieur [L] [B] souligne avoir également dû faire face à une saisie du Trésor public. Il déclare percevoir 900 euros d'indemnité chômage et avoir 12 enfants, dont 1 fille à charge, pour lesquels il paye 500 euros de pension alimentaire. Monsieur [L] [B] qu'il n'a pas payé le mois de mai 2023 mais affirme qu'il a payé le loyer d'avril 2024.
À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 1er août 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur la loi applicable aux contrats
Aux termes de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
En l'espèce, le contrat du 24 juillet 2019 porte sur un logement et le contrat du 4 septembre 2019 concerne un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts à des dates différentes, ils ont été conclus entre les mêmes parties et dans des délais rapprochés. En outre, d'une part, le stationnement est situé au sein de la même résidence, et d'autre part, le bailleur mentionne expressément le logement dans le bail de stationnement et se réfère à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.
Dès lors, l'emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 14 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F le 30 août 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 14 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande en paiement
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 juillet 2019, tel que modifié par l'avenant du 4 septembre 2019, du commandement de payer délivré le 31 août 2021 et du décompte de la créance actualisé au 11 juin 2024 que la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 159,57 euros imputée pour des frais.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [B] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 6.541,75 euros, au titre des sommes dues au 11 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 novembre 2023 sur la somme de 1.918,00 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 9, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 31 août 2021.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 31 octobre 2021 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 juillet 2019, tel que modifié par l'avenant du 4 septembre 2019, à compter du 2 novembre 2021, le 1er novembre étant férié.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [L] [B] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il a réglé le terme d'avril 2024, mais n'a pas réglé, au jour de l'audience, le terme de mai 2024.
Néanmoins, bien que consciente de l'absence de reprise du paiement intégral du loyer courant, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F accepte que Monsieur [L] [B] bénéficie de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et renonce ainsi explicitement à ses droits d'opposition en la matière.
Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [L] [B] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l'expulsion de Monsieur [L] [B] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [L] [B]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 novembre 2021, Monsieur [L] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [L] [B] à son paiement à compter de 2 novembre 2021, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [B] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d'allocations familiales.
Il convient également de condamner Monsieur [L] [B] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu'il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 juillet 2019, tel que modifié par l'avenant du 4 septembre 2019, entre la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F d'une part, et Monsieur [L] [B] d'autre part, concernant le logement et l'emplacement situés [Adresse 8] à [Localité 6], sont réunies à la date du 2 novembre 2021,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
CONDAMNE Monsieur [L] [B] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 6.541,75 euros (six mille cinq cent quarante-et-un euros et soixante-quinze centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 11 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023 sur la somme de 1.918,00 euros et du présent jugement sur le surplus,
ACCORDE un délai à Monsieur [L] [B] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Monsieur [L] [B] à s'acquitter de la dette en 33 fois, en procédant à 32 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [L] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Monsieur [L] [B] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à compter du 2 novembre 2021 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
CONDAMNE Monsieur [L] [B] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l'assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et de la saisine de la Caisse d'allocations familiales,
CONDAMNE Monsieur [L] [B] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE JUGE
