TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
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93100 MONTREUIL
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REFERENCES : N° RG 24/04377 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJYC
Minute :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT EX OPH MONTREUILLOIS V. AUX DROITS DE L’OPHLM
C/
Madame [O] [Y]
Copie Exécutoire délivrée à :
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT EX OPH MONTREUILLOIS V. AUX DROITS DE L’OPHLM
Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [O] [Y]
Le
Jugement du 30 juillet 2024
Jugement contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montruil-sous-Bois en date du 30 Juillet 2024;
par Madame Hélène DUBREUIL, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 11 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL,juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT EX OPH MONTREUILLOIS V. AUX DROITS DE L’OPHLM, demeurant 17 rue Molière - 93100 MONTREUIL
représenté
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR(S) :
Madame [O] [Y], demeurant 32 Place le Morillon - Etage 1 Esc 47 Log 415 - 93100 MONTREUIL
non comparante
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 19 juillet 2004, l’OPHLM de Montreuil a donné à bail à Madame [O] [Y] un appartement situé 32 place Le Morillon, 93100 MONTREUIL, pour un loyer mensuel de 299,45 euros, charges en sus.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2023, EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l’OPHLM de Montreuil a fait signifier à Madame [O] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1242,10 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par notification électronique du 21 septembre 2023 EST ENSEMBLE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner Madame [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [O] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [O] [Y] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2142,40 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11 avril 2024la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 16 avril 2024.
À l'audience du 11 juin 2024, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2615,04 euros arrêtée au 7 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.
EST ENSEMBLE HABITAT soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [O] [Y], comparait et ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers. Elle déclare être bénéficiaire de l’AAH et percevoir environ 1560 euros de ressources par mois. Elle a la charge un enfant de 12 ans en résidence alternée.
L'affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 16 avril 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par EST ENSEMBLE HABITAT le 21 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 juillet 2004, du commandement de payer délivré le 21 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 7 juin 2024 que EST ENSEMBLE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [Y] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 2615,04 euros, au titre des sommes dues au 7 juin 2024.
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :
Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.
Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève à 2615,04 euros selon décompte au 7 juin 2024.
L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.
En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail à la date de la présente décision.
Cependant, selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
La locataire justifie à l'audience de sa situation personnelle et financière. En effet elle est bénéficiaire de l’AAH et perçoit 1560 euros de revenus par mois. Elle propose de verser 150 euros en sus de son loyer courant. EST ENSEMBLE HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.
Dès lors, il convient d’accorder un délai à la locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer l’expulsion des lieux loués que pour le cas où elle ne respecterait pas ce délai.
À défaut de règlement d'une des échéances, l’expulsion de Madame [O] [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [O] [Y] :
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié à la date de la présente décision, Madame [O] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [O] [Y] à son paiement à compter de la présente décision jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, EST ENSEMBLE HABITAT ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [Y] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.
Il convient également de condamner Madame [O] [Y] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande d’EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail,
CONDAMNE Madame [O] [Y] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 2615.04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 7 juin 2024 échéance de mai 2024 incluse,
PRONONCE la résiliation du bail conclu entre l’OPHLM de Montreuil et Madame [O] [Y] le 19 juillet 2004 à la date de la présente décision
AUTORISE Madame [O] [Y] à s’acquitter de la dette en 18 fois, en procédant à 17 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :
L’échelonnement sera caduc,la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [O] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE Madame [O] [Y] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués
REJETTE la demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE Madame [O] [Y] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [O] [Y] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 septembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,
DEBOUTE EST ENSEMBLE HABITAT de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.
LE GREFFIER LE JUGE
REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/04377 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJYC
DÉCISION EN DATE DU : 30 Juillet 2024
AFFAIRE :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT EX OPH MONTREUILLOIS V. AUX DROITS DE L’OPHLM
C/
Madame [O] [Y]
EN CONSÉQUENCE
la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire
P/le directeur des services de greffe judiciaires
