TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
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REFERENCES : N° RG 24/04372 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJX3
Minute :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS
C/
Madame [I] [B]
Copie Exécutoire délivrée à :
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS
Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [I] [B],
Le
Jugement du 30 juillet 2024
Jugement contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montruil-sous-Bois en date du 30 Juillet 2024;
par Madame Hélène DUBREUIL, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 11 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL,juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS, demeurant 17 rue Molière - 93100 MONTREUIL
représenté
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [I] [B], demeurant 90, rue Pierre Brosolette - 7ème étage - porte 952 - 93100 MONTREUIL
comparante
D'AUTRE PART
Page
EXPOSE DU LITIGE
Par actes sous seing privé en date du 3 janvier 2022 et du 11 janvier 2022, l'OPH MONTREUILLOIS a donné à bail à Madame [I] [B] un logement et un emplacement de stationnement situé 90 rue Pierre Brossolette, 93100 MONTREUIL, pour un loyer mensuel de 424,98 euros, charges en sus.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 juillet 2023, EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l’OPH MONTREUILLOIS, a fait signifier à Madame [I] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2672,42 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par notification électronique du 3 août 2023, EST ENSEMBLE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner Madame [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [I] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [I] [B] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2824.58 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 avril 2024, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 16 avril 2024.
À l'audience du 11 juin 2024, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2824,58 euros arrêtée au 7 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.
EST ENSEMBLE HABITAT soutient sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [I] [B] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 20 juillet 2023. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [I] [B], comparait, elle ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 180 euros par mois en plus des loyers. Elle déclare exercer en tant que secrétaire médicale.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il fait état du fait que Madame [I] [B] vit avec ses deux enfants dans le logement. La dette s’est créée en raison d’une saisie sur salaire à hauteur de 800 euros sur plusieurs mois entrainant une baisse de revenus. Madame [I] [B] dispose de 1700 euros de salaire par mois, 204,91 euros de prime d’activité par mois, de 193,30 euros de PAJE par mois et de 148,52 euros par mois d’allocations familiales, soit des ressources de 2246,73 euros par mois.
L'affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 16 avril 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par EST ENSEMBLE HABITAT le 3 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 janvier 2022, du commandement de payer délivré le 20 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 7 juin 2024 que EST ENSEMBLE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [B] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 2824,58 euros, au titre des sommes dues au 7 juin 2024.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 juillet 2023.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 20 septembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux conclus le 3 janvier 2022 et le 11 janvier 2022 à compter du 21 septembre 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [I] [B], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée en versant 180 euros par mois en plus du loyer courant. Elle dispose de 2246,73 euros de ressources par mois. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [I] [B] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.
En outre, EST ENSEMBLE HABITAT n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.
Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [I] [B] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de Madame [I] [B] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [I] [B] :
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 septembre 2023, Madame [I] [B] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [I] [B] à son paiement à compter de 21 septembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, EST ENSEMBLE HABITAT ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [B] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.
Il convient également de condamner Madame [I] [B] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux conclus le 3 janvier 2022 et le 11 janvier 2022 entre EST ENSEMBLE HABITAT d'une part, et Madame [I] [B] d'autre part, concernant les locaux situés 90 rue Pierre Brossolette, 93100 MONTREUIL et la place de stationnement n° 21 située au 11 rue Gustave Courbet, 93100 MONTREUIL, sont réunies à la date du 21 septembre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
CONDAMNE Madame [I] [B] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 2824.58 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 7 juin 2024 échéance de mai 2024 incluse,
ACCORDE un délai à Madame [I] [B] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Madame [I] [B] à s’acquitter de la dette en 16 fois, en procédant à 15 versements de 180 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [I] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE Madame [I] [B] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 21 septembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
REJETTE la demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE Madame [I] [B] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [I] [B] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 juillet 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,
DEBOUTE EST ENSEMBLE HABITAT de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.
LE GREFFIER LE JUGE
