TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
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REFERENCES : N° RG 24/04359 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJXG
Minute :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS
C/
Monsieur [N] [I]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Copie délivrée à :
Le 16 Juillet 2024
AUDIENCE CIVILE
Jugement (qualification) rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montruil-sous-Bois en date du 30 Juillet 2024;
par Madame Hélène DUBREUIL, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection /juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assisté(e) de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 11 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL,juge des contentieux de la protection /juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assisté(e) de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR(S) :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS, demeurant 17 rue Molière - 93100 MONTREUIL
non comparante, ni représentée
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [N] [I], demeurant 130, rue Saint-Denis - Bât 3 Esc 8 Etage 2 Log 76 - 93100 MONTREUIL
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 11 juillet 2012, EST ENSEMBLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [I] un logement sis 130 rue Saint Denis 93100 Montreuil, moyennant un loyer mensuel de 199,98 euros charges en sus.
Le 23 janvier 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2393,39 euros au titre des loyers et charges impayés .
Le 12 février 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte d’huissier en date du 16 avril 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a assigné Monsieur [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique
- condamner Monsieur [N] [I] au paiement des sommes suivantes :
* 3499,47 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 12 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse,
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;
* 200 euros à titre de dommages et intérêts ;
* 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 18 avril 2024.
A l'audience du 11 juin 2024, EST ENSEMBLE HABITAT, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 7 juin 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4224,85 euros, échéance de mars 2024 incluse.
Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [N] [I] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.
Monsieur [N] [I], bien que régulièrement assigné en l'étude de l'huissier, n'est ni présent ni représenté à l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Monsieur [N] [I] a été assigné en l'étude de l'huissier et n'était ni présent ni représenté à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 18 avril 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 juillet 2012, du commandement de payer délivré le 23 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 7 juin 2024 que EST ENSEMBLE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Par conséquent, Monsieur [N] [I] sera condamné à lui payer la somme de 4224,85 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 juin 2024, échéance de mars 2024 incluse.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [N] [I] le 23 janvier 2024.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 23 mars 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 11 juillet 2012 à compter du 24 mars 2024.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [N] [I]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 mars 2024. Monsieur [N] [I] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [N] [I] au paiement de cette indemnité à compter du 24 mars 2024 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 7 juin 2024.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, la demanderesse ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.
Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [I] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 janvier 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX Il convient également de condamner Monsieur [N] [I] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable la demande de EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 juillet 2012 entre EST ENSEMBLE HABITAT d'une part et Monsieur [N] [I] d'autre part, concernant les locaux situés 130 rue Saint Denis 93100 Montreuil, sont réunies à la date du 24 mars 2024,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [N] [I] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de 2 mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [N] [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,
CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 4224,85 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars 2024 incluse,
CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois d'avril 2024 , jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances,
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par EST ENSEMBLE HABITAT,
CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [N] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 23 janvier 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,
DÉBOUTE EST ENSEMBLE HABITAT du surplus de ses demandes.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier
Le greffier Le juge
