TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
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REFERENCES : N° RG 24/03514 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFZN
Minute :
S.A. RATP HABITAT ANCIENNEMENT DENOMMEE LOGIS TRANSPORTS
Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035
C/
Madame [X] [N]
Monsieur [B] [N]
Copie Exécutoire délivrée à :
Me Antoine BENOIT-GUYOD
Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [X] [N],
Monsieur [B] [N]
Le
Jugement du 30 juillet 2024
Jugement contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montruil-sous-Bois en date du 30 Juillet 2024;
par Madame Hélène DUBREUIL, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 30 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL,juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEURS :
S.A. RATP HABITAT ANCIENNEMENT DENOMMEE LOGIS TRANSPORTS, demeurant 158 rue de Bagnolet - 75020 PARIS
représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS:
Madame [X] [N], demeurant 25, Boulevard de Chanzy - 93100 MONTREUIL
comparante,
Monsieur [B] [N], demeurant 25, Boulevard de Chanzy - 93100 MONTREUIL
comparant,
D'AUTRE PART
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 29 novembre 2017, RATP HABITAT a donné à bail à Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] un logement et d'un emplacement de stationnement sis 25 boulevard de Chanzy 93100 Montreuil, moyennant un loyer mensuel de 1003,36 euros, et 265,96 euros de provision sur charges pour l'appartement et 29,25€ pour le parking.
Le 11 janvier 2024, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4915,81 euros au titre des loyers et charges impayés .
Le 4 janvier 2024, RATP HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte d’huissier en date du 10 avril 2024, RATP HABITAT a assigné Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- dire que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion
- condamner Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] solidairement au paiement des sommes suivantes :
* 6448 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 1er mars 2024, échéance de mars 2024 incluse ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;
* 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 15 avril 2024.
A l'audience du 30 mai 2024, RATP HABITAT, représenté par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 16 mai 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6822,84 euros. RATP HABITAT n'est pas opposé aux délais de paiement.
Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.
Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] , qui comparaissent, ne contestent pas le principe de la dette et sollicitent des délais de paiement à hauteur de 180 euros par mois en plus du loyer courant.
Il résulte de l'enquête sociale que Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] ont trois enfants âgés de 10, 13 et 15 ans, deux enfants souffrent d'un handicap, ils sont scolarisés au centre de référence pour l'évaluation neuropsychologique de l'enfant CERENE, ils règlent 1500€ par mois pour [U] et 1550€ par mois pour [R].
Les revenus du couple s'élèvent à la somme totale de 5868€.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] ayant comparu à l'audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 15 avril 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, RATP HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 10 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 novembre 2017, du commandement de payer délivré le 11 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 16 mai 2024 que RATP HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Par conséquent, Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 6822,84 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] le 11 janvier 2024.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à six semaines.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 22 février 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 29 novembre 2017 à compter du 23 février 2024.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.
Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années".
En l'espèce, Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation financière et personnelle et sont donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] selon les modalités précisées au dispositif.
En conséquence, il y a lieu de rappeler à Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si les locataires s’acquittent des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.
Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 février 2024.
Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l'octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Il y a donc lieu de condamner Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] au paiement de cette indemnité à compter du 23 février 2024 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 16 mai 2024.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 janvier 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX Il convient également de condamner in solidum Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] à verser à RATP HABITAT la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable la demande de RATP HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 novembre 2017 entre RATP HABITAT d'une part et Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] d'autre part, concernant les locaux situés 25 boulevard de Chanzy 93100 Montreuil, sont réunies à la date du 23 février 2024,
CONDAMNE Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] à payer solidairement à RATP HABITAT la somme de 6822,84 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 16 mai 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4915,81€ à compter du commandement de payer, sur la somme de 6448€ à compter de l'assignation et sur la somme de 6822,84€ à compter de la présente décision,
AUTORISE Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] à s’acquitter de la dette en plusieurs fois, en procédant à 35 versements de 180 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] à payer solidairement à RATP HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 23 février 2024, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 16 mai 2024, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances,
CONDAMNE Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] à payer in solidum à RATP HABITAT la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [X] [N] et Monsieur [B] [N] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 11 janvier 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier
Le greffier Le juge
