TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
8 allée Baratin
93345 LE RAINCY
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REFERENCES : N° RG 24/01571 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3S5
Minute : 24/709
Office Public SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272
C/
Madame [J] [Z] épouse [O]
Monsieur [E] [O]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 26 juillet 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 16 mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT,
demeurant [Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Madame [J] [Z] épouse [O],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]
comparante en personne
Monsieur [E] [O],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2020, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 986 euros, augmenté des provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2022, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5248,74 euros en principal, au titre des loyers impayés au 25 octobre 2022 et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 28 aout reçue le 31 août 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2023, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] au paiement de la somme de 7720,66 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de août 2023, avec intérêts légaux à compter du 27 octobre 2022, date du commandement de payer,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives perçues dans les mêmes conditions que le loyer et qui subira les mêmes majorations à compter du mois de septembre 2023, à titre de réparation du préjudice subi jusqu'à la libération effective des lieux, par remise des clefs,les condamner solidairement d'avoir à produire l’assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 19 janvier 2024.
À l'audience du 16 mai 2024, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12572,61 euros arrêtée au 13 mai 2024, loyer du mois d’avril inclus. Il n’est pas opposé à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
L'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soutient que Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 octobre 2022, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
À l'audience, Madame [J] [Z] épouse [O] reconnait être redevable des loyers et charges et demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 70 à 80 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle explique que la dette est liée à une situation de chômage et au remboursement d’une dette d’impôts. Elle précise que Monsieur [O] a trouvé un nouvel emploi et qu’elle se trouve en accident du travail depuis juillet 2023 avec une reprise en mi-temps thérapeutique, si bien que leurs revenus s’élèvent à deux SMIC. Elle indique qu’ils ont un enfant à charge et n’ont pas de crédits.
Monsieur [E] [O], régulièrement assigné, à personne, ne comparait pas et n’est pas représenté.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 juillet 2024.
Invitées à confirmer par note en délibéré avant le 15 juin 2023 la communication de l’attestation d’assurance, les parties ne se sont pas manifestées.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 19 janvier 2024 en vue d'une audience prévue le 16 mai 2024, soit plus de six semaines après.
D'autre part, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 décembre 2023.
En conséquence, les demandes de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande en paiement des loyers et charges :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 janvier 2020, du commandement de payer délivré le 27 octobre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 13 mai 2024 que l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il n’est pas communiqué de document prévoyant une clause de solidarité, les extraits des conditions générales du contrat de location communiqués, incomplets, ne comportant pas de stipulation en ce sens.
Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont tenus solidairement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 12572,61 euros, au titre des sommes dues au 13 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 décembre 2023 sur la somme de 2361,10 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement de payer signifié par huissier en date du 27 octobre 2022 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 27 décembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 janvier 2020 à compter du 28 décembre 2022.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O], qui justifient de leur situation personnelle et financière sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.
Par ailleurs, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT n’est pas opposé à la demande.
Il convient donc d'accorder à Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de justification de l’assurance sous astreinte :
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l’espèce, malgré la signification d’un commandement aux fins de justification de l’assurance, les locataires n’ont pas justifié de l’accomplissement de l’obligation de s’assurer et les documents n'ont pas été produits dans le cadre de la présente instance. L'obligation de s’assurer constitue une obligation essentielle du locataire, dont le manquement peut justifier la résiliation du bail.
En conséquence, il convient de condamner les locataires à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement. Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT les frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 janvier 2020 entre l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d'une part, et Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 28 décembre 2022,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
CONDAMNE solidairement Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 12572,61 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 13 mai 2024 échéance d’avril incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 29 décembre 2023 sur la somme de 2361,10 euros et du présent jugement sur le surplus,
ACCORDE un délai à Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] à s’acquitter de la dette en trente-six fois, en procédant à trente-cinq versements de 80 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE in solidum Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 28 décembre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
CONDAMNE Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] à justifier à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de l’assurance contre les risques dont ils doivent répondre en leur qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,
CONDAMNE in solidum Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Madame [J] [Z] épouse [O] et Monsieur [E] [O] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 octobre 2022, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de ses autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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