TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00755 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZC6I
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 JUILLET 2024
MINUTE N° 24/02203
----------------
Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 24 Juin 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
La société SCI FININVEST
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Floriane BOUST, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB192
ET :
La société INSTITUT DE FORMATION DE CONSEIL ET MANAGEMENT ( IFCM)
dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
*********************************************
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2017, modifié par avenant du 1er février 2018, la SCI FININVEST a consenti à la société INSTITUT DE FORMATION DE CONSEIL ET MANAGEMENT un bail commercial portant sur un local lot A70, situé [Adresse 1], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juin 2017.
Par acte du 26 février 2024, la société FININVEST a fait délivrer à la société INSTITUT DE FORMATION DE CONSEIL ET MANAGEMENT un commandement, visant la clause résolutoire prévue à l'article 10 du contrat de bail commercial, pour la production dans le délai d'un mois de son attestation d'assurance.
Le même jour, elle lui a fait délivrer un second commandement visant la même clause résolutoire pour le paiement de la somme en principal de 4.106,89 euros, en règlement des loyers et charges locatives impayées.
Par acte du 16 avril 2024, la société FININVEST a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société INSTITUT DE FORMATION DE CONSEIL ET MANAGEMENT, pour :
faire constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de production de l'attestation d'assurance et du défaut de paiement des loyers ;obtenir l'expulsion de la société et de tous occupants de son chef hors des locaux loués, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;voir assortir cette mesure d'expulsion d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir jusqu'à la libération complète des lieux et remises des clés ;rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;la voir condamner à lui payer à titre provisionnel : une somme de 6.635,41 euros TTC, compte arrêté au terme d'avril 2024 inclus, correspondant aux loyers, charges impayés et à la clause pénale appliquée aux mois de mars et d'avril 2024, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter de la date de l'assignation jusqu'à parfait paiement ;une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant actuel du loyer et charges, à compter de mai 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs, procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;voir la société INSTITUT DE FORMATION DE CONSEIL ET MANAGEMENT condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront les coûts du commandement de payer, du commandement de produire l'attestation d'assurance, et la procédure d'exécution.
L'affaire a été appelée à l'audience du 24 juin 2024.
La société FININVEST a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance.
La société INSTITUT DE FORMATION DE CONSEIL ET MANAGEMENT n'a pas comparu.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.
MOTIFS
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "
Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".
En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement de l'un quelconque des termes du loyer, de toute somme due par le preneur ou en cas d'inexécution de l'une ou l'autre des conditions du bail, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance par le bailleur d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 26 février 2024 pour le paiement de la somme en principal de 4.106,89 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte en date du 27 mars 2024 joint à l'assignation, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 27 mars 2024.
L'obligation de la société INSTITUT DE FORMATION DE CONSEIL ET MANAGEMENT de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, sans qu'il soit besoin d'examiner le moyen tiré du défaut de justification d'une attestation d'assurance qui tend au même but.
Il sera en outre rejeté la demande d'astreinte, la perspective d'une expulsion forcée étant suffisamment comminatoire.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société INSTITUT DE FORMATION DE CONSEIL ET MANAGEMENT causant un préjudice à la société FININVEST du fait d'une occupation des lieux sans contrepartie, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer conventionnel majoré des charges, taxes et accessoires.
La société FININVEST justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé arrêté au 27 mars 2024, que la société INSTITUT DE FORMATION DE CONSEIL ET MANAGEMENT reste lui devoir à cette date une somme de 6.443,85 euros, échéance du mois d'avril 2024 incluse (loyers et indemnités d'occupation), déduction faite de toute autre somme.
Toutefois, elle réclame en outre le paiement d'une somme en application de la clause pénale contractuelle.
Il est relevé à cet égard, en vertu de l'article 1231-5 du code civil, que " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. "
D'autre part, l'article 834 du code de procédure civile prévoit que " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. "
Il ressort de la combinaison de ces textes que la mesure de la disproportion des clauses pénales requiert un degré d'appréciation exclu des pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence, de sorte qu'il n'entre pas dans ses pouvoirs de diminuer le montant desdites clauses, et qu'il ne peut, au contraire, que faire droit à la totalité de la somme réclamée s'il l'estime fondée, ou écarter une pénalité manifestement excessive ou dérisoire.
Au cas présent, la somme réclamée à titre de clause pénale peut par conséquent être réduite par le juge du fond notamment si elle apparait manifestement excessive. Tel pouvant être le cas en l'espèce, la demande formée à ce titre ne relève pas du pouvoir du juge des référés.
Partant, la société INSTITUT DE FORMATION DE CONSEIL ET MANAGEMENT sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.443,85 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Succombante, la société INSTITUT DE FORMATION DE CONSEIL ET MANAGEMENT sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût des deux commandements du 26 février 2024.
Il n'y a pas lieu de se prononcer sur les frais liés à la procédure d'exécution, lesquels sont par nature inclus dans les dépens.
Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société FININVEST l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons la résiliation du bail au 27 mars 2024 ;
Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion de la société INSTITUT DE FORMATION DE CONSEIL ET MANAGEMENT et de tous occupants de son chef, hors du local lot A70, situé [Adresse 1] ;
Condamnons la société INSTITUT DE FORMATION DE CONSEIL ET MANAGEMENT au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges, taxes et accessoires afférents qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;
Condamnons la société INSTITUT DE FORMATION DE CONSEIL ET MANAGEMENT à payer à la société FININVEST la somme provisionnelle de 6.443,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 ;
Disons que le sort des meubles garnissant les lieux loués et facultés mobilières sera régi par les dispositions des articles L. 433-I et suivants du code des procédures civiles d'exécution et R. 433-I et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Rejetons pour le surplus ;
Condamnons la société INSTITUT DE FORMATION DE CONSEIL ET MANAGEMENT à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût des deux commandements du 26 février 2024 ;
Condamnons la société INSTITUT DE FORMATION DE CONSEIL ET MANAGEMENT à payer à la société FININVEST la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 JUILLET 2024.
LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT
