TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 5]
[Localité 7]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
N° RG 24/00896 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFTU
Minute :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Du : 23 Juillet 2024
Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT
C/
Monsieur [M] [G] [O]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Après débats à l'audience publique du 11 Juin 2024, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 23 Juillet 2024 ;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;
DEMANDEUR :
Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT
Anciennement OPH DE [Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par M. [S] [W] [T], muni d’un pouvoir spécial
DÉFENDEUR :
Monsieur [M] [G] [O]
[Adresse 3]
[Localité 8]
comparant en personne
Copie exécutoire délivrée le :
à :
OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Monsieur [M] [G] [O]
Expédition délivrée à :
Préfet de la Seine-Saint-Denis
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 22 mai 2013, l'OPH de [Localité 8] aux droits duquel vient l'OPH Est Ensemble Habitat a donné en location à Monsieur [M] [G] [O] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 405,42 €, outre provisions sur charges.
Le 28 décembre 2023, l'OPH Est Ensemble Habitat a fait délivrer à Monsieur [M] [G] [O] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 261,39 € selon décompte arrêté au 15 décembre 2023.
Par courrier du 2 janvier 2024, l'OPH Est Ensemble Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 29 mars 2024, l'OPH Est Ensemble Habitat a attrait Monsieur [M] [G] [O] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
L'OPH Est Ensemble Habitat a demandé à la présente juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [G] [O] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à l'OPH Est Ensemble Habitat, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [M] [G] [O] ;De condamner Monsieur [M] [G] [O] au paiement des sommes suivantes :2 913,88 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 mars 2024, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.Le 29 mars 2024, l'OPH Est Ensemble Habitat a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 11 juin 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Lors de l'audience, l'OPH Est Ensemble Habitat représenté par Monsieur [S] [W] [T] en vertu d'un pouvoir régulier en date du 10 juin 2024, maintient ses demandes sauf concernant l'assurance locative qui a été fournie et à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 10 juin 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 4 080,71 €. Il indique qu'un mois de loyer a été payé.
Monsieur [M] [G] [O] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il explique avoir rencontré des difficultés dans le renouvellement de sa carte de séjour et qu'il a dû déposer une nouvelle demande. Il indique l'avoir fait il y a plus de huit mois mais ne pas avoir de réponse ni de délai estimé de traitement de la part de la préfecture. De ce fait, il expose n'avoir actuellement aucune ressource à l'excepté d'une aide financière reçue de sa mère et de la vente de certains de ses biens. Il déclare ne pas être en capacité de reprendre le paiement du loyer et mettre en place un échéancier.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2023.
MOTIFS DE LA DECISION :
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 28 décembre 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).
Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public).
Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 16) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.
En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.
En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.
Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle.
Par ailleurs, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n'est d'ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d'impayés qui auraient pu se résoudre à l'amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d'acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu'elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d'occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.
Enfin, il ne peut qu'être constaté qu'un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant une délai de deux mois pour solder l'arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.
Il découle de tout ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 29 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article "résiliation pour défaut de paiement") aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [M] [G] [O] le 28 décembre 2023, pour un montant principal de 1 261,39 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Monsieur [M] [G] [O] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées. Il n'a pas sollicité de délais de paiement au regard de sa situation financière.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 février 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Monsieur [M] [G] [O] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour l'OPH Est Ensemble Habitat, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [G] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser l'OPH Est Ensemble Habitat, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [G]
[O].
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l'espèce, l'OPH Est Ensemble Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 10 juin 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 4 080,71 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'OPH Est Ensemble Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [M] [G] [O] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat la somme de 4 080,71 € actualisée au 10 juin 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 261,39 € à compter du 28 décembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Monsieur [M] [G] [O] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l'OPH Est Ensemble Habitat qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s'élève à la somme de 570,27 €.
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [M] [G] [O] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 570,27 € et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [G] [O] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 décembre 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité justifie de rejeter la demande de l'OPH Est Ensemble Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par l'OPH Est Ensemble Habitat ;
CONSTATONS que le contrat signé le 22 mai 2013 entre l'OPH Est Ensemble Habitat et Monsieur
[M] [G] [O] concernant les locaux situés [Adresse 3] s'est trouvé de plein droit résilié le 29 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [M] [G] [O] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISONS l'OPH Est Ensemble Habitat à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [G] [O] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Monsieur [M] [G] [O] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat la somme de 4 080,71 € actualisée au 10 juin 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mai 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2023 sur la somme de 1 261,39 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
DISONS que les sommes versées à ce titre par Monsieur [M] [G] [O] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [M] [G] [O] à la somme mensuelle de 570,27 €, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [M] [G] [O] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNONS Monsieur [M] [G] [O] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 décembre 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
DEBOUTONS l'OPH Est Ensemble Habitat de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRE LA PRESIDENTE
