TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 5]
[Localité 8]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
N° RG 24/00803 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDN5
Minute :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Du : 23 Juillet 2024
Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT
C/
Monsieur [V] [C]
Madame [O] [C] née [N]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Après débats à l'audience publique du 11 Juin 2024, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 23 Juillet 2024 ;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;
DEMANDEUR :
Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT
Anciennement OPH DE [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par M. [I] [Z] [B], muni d’un pouvoir spécial
DÉFENDEURS :
Monsieur [V] [C]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représenté par Madame [U], [H] [C], munie d’un pouvoir spécial
Madame [O] [C] née [N]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Madame [U], [H] [C], munie d’un pouvoir spécial
Copie exécutoire délivrée le :
à :
OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Monsieur [V] [C]
Madame [O] [C] née [N]
Expédition délivrée à :
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat égaré débuté en 1996 (suite à une mutation et un premier bail de 1990), l'OPH de [Localité 7] aux droits duquel vient l'OPH Est Ensemble Habitat a donné en location à Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3].
Le 12 décembre 2023, l'OPH Est Ensemble Habitat a fait délivrer à Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] un commandement de justifier de leur assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 459,57 € selon décompte arrêté au 14 novembre 2023.
Par courrier du 22 juin 2023, l'OPH Est Ensemble Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à domicile le 19 mars 2024, l'OPH Est Ensemble Habitat a attrait Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
L'OPH Est Ensemble Habitat a demandé à la présente juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à l'OPH Est Ensemble Habitat, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] ;De condamner solidairement Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] au paiement des sommes suivantes :7 067,43 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 mars 2024, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation fixée par provision au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.Le 26 mars 2024, l'OPH Est Ensemble Habitat a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 11 juin 2024 après un renvoi.
Lors de l'audience, l'OPH Est Ensemble Habitat représenté par Monsieur [I] [Z] [B] en vertu d'un pouvoir régulier en date du 10 juin 2024, maintient ses demandes, sauf concernant l'assurance locative qui a été fournie, à demander la résiliation du bail en l'absence de clause résolutoire, et à préciser que l'arriéré s'élève désormais à la somme de 8 633,61 €. Il indique ne pas pouvoir produire de décompte actualisé. Il expose que le paiement du loyer courant a repris.
Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C], représentés par leur fille Madame [U] [C] en vertu d'un pouvoir régulier, ne contestent ni le principe ni le montant de la dette et demandent au tribunal de leur accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 300,00 € par mois en plus du loyer courant. Ils expliquent avoir connu des difficultés financières du fait de leur passage à la retraite et de la diminution de leurs ressources. Monsieur [V] [C] précise percevoir une retraite d'environ 800 € et Madame [O] [N] épouse [C] d'environ 350 €. Madame [U] [C] indique qu'elle va les soutenir financièrement.
L'OPH Est Ensemble Habitat déclare ne pas s'opposer aux délais de paiement sollicités.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la loi applicable au présent litige
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 12 décembre 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Aux termes de l'article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
En application des dispositions de l'article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement.
En l'espèce, l'OPH Est Ensemble Habitat verse aux débats un décompte (celui de l'assignation en l'absence de nouvelles pièces produites) arrêté au 4 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 7 067, 43 €.
Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] ne contestent pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'OPH Est Ensemble Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner solidairement, en raison de leur situation maritale, Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat la somme de 7 067,43 € actualisée au 4 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4 459,57 € à compter du 12 décembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l'article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus.
Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l'expulsion des lieux du locataire.
Aux termes de l'article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
En l'espèce, le décompte produit par l'OPH Est Ensemble Habitat et arrêté à la date du 4 mars 2024 révèle que la dette locative s'élève à la somme de 7 067,43 € et que la situation d'impayés perdure depuis mai 2022.
La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat à compter du présent jugement.
Cependant, l'article 1228 du code civil pose le principe selon lequel le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts, tandis que l'article 1343-5 de ce même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] justifient à l'audience avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur en sus du loyer courant.
Dans ces circonstances, il convient d'autoriser Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] à se libérer de la dette locative par mensualités de 300 € dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après, la résiliation du bail et la condamnation in solidum de Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail n'étant prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.
Si l'intégralité de la dette est apurée selon les modalités de paiement prévues, les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par l'OPH Est Ensemble Habitat ;Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;L'OPH Est Ensemble Habitat pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, l'OPH Est Ensemble Habitat sera en droit d'exiger de Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] le paiement in solidum d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux. Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 décembre 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de l'OPH Est Ensemble Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par l'OPH Est Ensemble Habitat ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat la somme de 7 067,43 € actualisée au 4 mars 2024 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4 459,57 € à compter du 12 décembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISONS Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] à s'acquitter de cette somme en 24 mensualités, les 23 premières d'un montant de 300 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;
DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
DISONS qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
PRONONÇONS la résiliation du contrat de bail conclu entre l'OPH Est Ensemble Habitat et Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C], concernant le bien sis [Adresse 3], uniquement dans le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours ouvrés après l'expédition d'une mise en demeure restée infructueuse, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
Dans l'hypothèse de cette résiliation,
CONDAMNONS Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] à payer à l'OPH Est Ensemble Habitat le solde de la dette locative ;
AUTORISONS l'OPH Est Ensemble Habitat, à défaut pour Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est;
RAPPELONS que le sort des meubles laissés sur place est réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire ;
FIXONS l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due in solidum par Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse [C] à verser à l'OPH Est Ensemble Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
Dans l'hypothèse où l'un des occupants quitte définitivement les lieux avant l'autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNONS seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l'intégralité de l'indemnité d'occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l'autre occupant et jusqu'à son propre départ effectif des lieux ;
En tout état de cause,
CONDAMNONS Monsieur [V] [C] et Madame [O] [N] épouse
[C] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 décembre 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
DEBOUTONS l'OPH Est Ensemble Habitat de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
