TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 4]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/01156 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZVV
Minute : 24/680
Association ARPEJ
Représentant : Me Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R199
C/
Madame [R] [B] [Y]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 Juillet 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Association ARPEJ,
demeurant [Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [R] [B] [Y],
demeurant [Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
L'association ARPEJ exploite des logements dans le cadre d'une convention numéro 93/2004/2002-844/029 conclue avec l'État et l'organisme propriétaire des logements, en application des dispositions des articles L442-8 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.
Par acte sous seing privé en date du 13 janvier 2023, l'association ARPEJ a donné en sous location à Madame [R] [Y] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 5], et un accès à des services collectifs, pour une redevance mensuelle de 347,36 euros, outre des provisions sur charges mensuelles à hauteur de 160,79 euros et des frais annexes d'un montant mensuel de 40,80 euros.
Par acte d'huissier en date du 25 août 2023, l'association ARPEJ a fait signifier à Madame [R] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2645.80 euros en principal, au titre des redevances impayées au 23 août 2023.
Par notification électronique du 29 août 2023, l'ARPEJ a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
Par acte d'huissier en date du 26 janvier 2024, l'association ARPEJ a fait assigner Madame [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire de la convention d'occupation,
- ordonner l'expulsion de Madame [R] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner Madame [R] [Y] au paiement de la somme de 4259.55 euros au titre de la dette arrêtée au mois de décembre 2023 inclus,
- la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des redevances et charges, jusqu'à son départ effectif des lieux,
- la condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, comprenant le coût du commandement,
- rappeler l'exécution provisoire du jugement.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture par voie dématérialisée le 30 janvier 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 27 mai 2024.
A l'audience, l'association ARPEJ, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5630 euros, redevance du mois d'avril 2024 inclus.
Au soutien de ses demandes, l'association ARPEJ rappelle que le logement donné en location fait l'objet d'une convention avec l'État, l'organisme propriétaire, relative aux conditions d'attribution et d'occupation. Elle expose, au visa des articles L632-3 du Code de la construction et de l'habitation, et 1758 et 1024 du Code civil que le résident n'a pas réglé les sommes réclamées dans l'acte d'huissier dans le délai deux mois, si bien qu'elle est bien fondée à se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail conformément aux clauses contractuelles. Elle soutient également que la créance est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation solidaire du résident à régler l'arriéré de redevances et au paiement d'une indemnité d'occupation.
Madame [R] [Y], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n'est pas représentée.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 22 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Madame [R] [Y], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande
En application de l'article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d'ordre public de cette loi ne sont pas applicables aux logements foyers, à l'exception de deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1.
Aux termes de l'article L632-3 du Code de la construction et de l'habitation, les dispositions des articles L632-1 et suivants de ce Code, relatives aux locations meublées ne sont pas applicables aux logements foyer.
En l'espèce, il ressort des documents produits par la demanderesse et notamment du contrat de sous location, du règlement intérieur, que les logements situés [Adresse 8] constituent des logements foyers. En conséquence, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au contrat de sous location.
Dès lors, l'action de l'association ARPEJ qui n'est pas soumise aux formalités de notification préalable, est recevable.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article L633-2 du Code de la construction et de l'habitation la résiliation du contrat peut intervenir en cas d'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur.
En application de l'article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il résulte de l'article 1225 du Code civil que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat et la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
En l'espèce, l'article 2.7 du contrat de sous location du 13 janvier 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle l'association peut résilier de plein droit le contrat de résidence en cas d'inexécution de certaines obligations incombant au résident au titre du contrat ou en cas de manquement grave au règlement intérieur. La clause résolutoire vise le non-paiement de la redevance locative. En ce cas, la résiliation intervient de plein droit deux mois après un commandement resté infructueux.
Il résulte des pièces communiquées que le résident n'a pas payé les redevances régulièrement et n'a pas payé l'arriéré réclamé par commandement de payer du 25 août 2023.
Dès lors, à défaut de régularisation après commandement visant la clause résolutoire reçu le 25 août 2023, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois après signification du commandement, selon les règles de computation des délais prévues par le code de procédure civile, soit le 25 octobre 2023 à 24 heures.
Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du contrat de sous location conclu le 13 janvier 2023 à compter du 26 octobre 2023.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Madame [R] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [R] [Y]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le contrat d'hébergement se trouve résilié depuis le 26 octobre 2023, Madame [R] [Y] étant, depuis cette date, occupante sans droit ni titre.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi. Il y a lieu de condamner Madame [R] [Y] au paiement de cette indemnité à compter du 26 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement
Selon l'article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat signé le 13 janvier 2023, du commandement de payer délivré le 25 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 21 mai 2024 que l'association ARPEJ rapporte la preuve de l'arriéré de redevances et charges dont elle se prévaut. L'existence de la dette est démontrée.
En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [Y] à payer à l'association ARPEJ la somme de 5630.11 euros, au titre des sommes dues au 21 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2645.80 euros puis de l'assignation sur la somme de 4.259.55 euros et de la présente décision pour le surplus.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [R] [Y] sera condamnée aux dépens de l'instance comprenant notamment les frais de signification de l'assignation et les frais de signification du commandement de payer.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l'association ARPEJ les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [R] [Y] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DECLARE recevable la demande de l'association ARPEJ aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, et de résiliation judiciaire du contrat,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de sous location conclu le 13 janvier 2023 entre l'association ARPEJ d'une part, et Madame [R] [Y] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 5], sont réunies à la date du 26 octobre 2023,
CONSTATE la résiliation du contrat de sous location à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [R] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [R] [Y] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel des redevances indexées, des charges et des frais qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,
CONDAMNE Madame [R] [Y] à payer à l'association ARPEJ la somme principale de 5630.11 euros, au titre des redevances, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 21 mai 2024, échéance d'avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2645.80 euros puis de l'assignation sur la somme de 4.259.55 euros et de la présente décision pour le surplus,
CONDAMNE Madame [R] [Y] à verser à l'association ARPEJ l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois de mai 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances,
CONDAMNE Madame [R] [Y] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification de l'assignation, du commandement de payer du 25 août 2023,
CONDAMNE Madame [R] [Y] à payer à l'association ARPEJ la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
