TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 23/02725 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOK2
Minute : 24/640
S.A. D’HLM ERIGERE
Représentant : Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1647
C/
Madame [L] [D]
Monsieur [N] [R] [I]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Juillet 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 13 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A. D’HLM ERIGERE,
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Madame [L] [D],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]
non comparante, ni représentée
Monsieur [N] [R] [I],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 13 avril 2015, la SA D'HLM CODELOG a donné à bail à Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I] un logement situé [Adresse 3] (logement n°2, rez-de-chaussée), pour un loyer mensuel de 583,62 euros, et 103,19 euros de provisions sur charges.
Par acte sous seing privé en date du même jour, la SA D'HLM CODELOG a donné à bail à Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I] un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] (place extérieure n°13), pour un loyer mensuel de 30,62 euros, et 10,67 euros de provisions sur charges.
Selon procès-verbal de l'assemblée générale mixte du 18 septembre 2017, la SA D'HLM CODELOG a réalisé un apport partiel d'actifs au profit de la SA LE LOGIS SOCIAL DU VAL D'OISE.
Selon bulletin officiel des annonces civiles et commerciales du 17 et 18 juin 2019, la SA D'HLM ERIGERE a absorbé par suite de fusion la SA LE LOGIS SOCIAL DU VAL D'OISE.
Par acte de commissaire de justice en date du 29 juin 2023, la SA D'HLM ERIGERE a fait signifier à Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1990,83 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par notification électronique du 4 juillet 2023 la SA D'HLM ERIGERE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2023, la SA D'HLM ERIGERE a fait assigner Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
" ordonner l'expulsion de Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, qui sera due jusqu'à la libération des lieux par la remise des clés à la SA D'HLM ERIGERE ou son représentant,
" autoriser la SA D'HLM ERIGERE à faire transporter les biens meubles trouvés sur place dans le garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs, dans les conditions et formes du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner solidairement Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I] au paiement des sommes suivantes :
o une indemnité d'occupation mensuelle égale aux derniers loyers contractuels révisés, augmentée des charges, qui pourra être réévaluées conformément à l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL2),qui sera due jusqu'à la libération complète des lieux par la remise des clefs à la la SA D'HLM ERIGERE ou son représentant
o la somme de 4334,55 euros au titre des sommes dues au 13 septembre 2023, hors frais, avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer du 29 juin 2023 sur 1460,97 euros, et depuis de l'assignation pour le surplus,
o la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens
" ordonner la capitalisation des intérêts pour toute somme due depuis plus d'un an à la date de l'assignation,
" refuser tout délai,
" rappeler l'exécution provisoire de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 17 novembre 2023.
À l'audience du 13 mai 2024, la SA D'HLM ERIGERE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10561,90 euros arrêtée au 29 avril 2024, loyer du mois d'avril 2024 inclus. Elle est opposée à l'octroi de délais de paiement d'office.
La SA D'HLM ERIGERE soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 29 juin 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I], régulièrement assignés à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 15 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
En l'espèce, Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I] assignés à l'étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales
Sur la loi applicable aux contrats :
Aux termes de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
En l'espèce, les contrats du 13 avril 2015 portent sur un logement et un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts, ils ont été conclus entre les mêmes parties et aux mêmes dates. En outre, d'une part, le stationnement est situé au sein de la même résidence, et d'autre part, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.
Dès lors l'emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SA D'HLM ERIGERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de la SA D'HLM ERIGERE aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 4, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 29 juin 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 29 août 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux conclus le 13 avril 2015 à compter du 30 août 2023.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient en conséquence de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis, et de condamner in solidum Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I] à son paiement à compter de 30 août 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les modalités de l'expulsion
Sur la demande d'astreinte
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 avril 2015, du commandement de payer délivré le 29 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 30 avril 2024 que la SA D'HLM ERIGERE rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté les sommes de 146,44 euros, 204,19 euros et 42 euros (12 fois 3,50 euros) imputées pour des frais.
Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations du contrat.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I] à payer à la SA D'HLM ERIGERE la somme de 10519,90 euros, au titre des sommes dues au 30 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 juin 2023 sur la somme de 1879 euros, de l'assignation du 16 novembre 2023 sur la somme de 2343,72 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner in solidum Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I] à payer à la SA D'HLM ERIGERE la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM ERIGERE aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 13 avril 2015 entre la SA D'HLM ERIGERE d'une part, et Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I] d'autre part, concernant le logement et l'emplacement de stationnement situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 30 août 2023,
CONSTATE la résiliation des baux à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I] à compter du 30 août 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis,
CONDAMNE solidairement Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I] à payer à la SA D'HLM ERIGERE la somme de 10519,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 30 avril 2024 échéance d'avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 juin 2023 sur la somme de 1879 euros, de l'assignation du 16 novembre 2023 sur la somme de 2343,72 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE in solidum Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I] à payer à la SA D'HLM ERIGERE l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mai 2024, échéance de mai 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,
CONDAMNE in solidum Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I] à payer à la SA D'HLM ERIGERE la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Madame [L] [D] et Monsieur [N] [R] [I] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 juin 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
