TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00900 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7A2
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 JUILLET 2024
MINUTE N° 24/01989
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 06 juin 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
Madame [N] [W] [A],
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Louis-Marie BOURGEOIS de la SELARL BOURGEOIS REZAC MIGNON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0120
ET :
Monsieur [X] [D],
dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
Madame [B] [C],
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2023, Mme [W] [A] a consenti à M. [D] un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 4].
Le même jour, Mme [B] [C] s'est portée caution solidaire de M. [D] pour le montant du loyer, des frais et le cas échéant des intérêts de retard.
Par acte du 18 janvier 2024, Mme [W] [A] a fait délivrer à M. [D] un commandement visant la clause résolutoire prévue à l'article 21 du contrat de bail commercial en paiement des loyers et charges impayés s'élevant à 8.750 euros.
Par acte des 20 et 22 mars 2024, Mme [W] [A] a assigné en référé devant le président de ce tribunal M. [D] et Mme [C], en sa qualité de caution, pour :
faire constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;obtenir l'expulsion de M. [D] et de tous occupants de son chef hors des locaux loués, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;obtenir l'enlèvement et la séquestration des biens se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls des occupants ;les voir condamner solidairement à lui payer à titre provisionnel : une somme de 4.950 euros au titre de la pénalité contractuelle, outre intérêts contractuels au taux mensuel de 1,5%,une indemnité d'occupation journalière sur la base du loyer et charges trimestriels actuels de 6.375 euros à compter de la date de la décision à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux ;les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 6 juin 2024.
Régulièrement assignés, M. [D] et Mme [C] n'ont pas comparu.
Par note en délibéré autorisée, la demanderesse a adressé au juge des référés le 7 juin 2024 un décompte actualisé des sommes appelées et réglées.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.
MOTIFS
En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes conséquentes
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "
Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".
En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut d'exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements à son échéance, le contrat est résilié de plein droit 15 jours après la délivrance par le bailleur d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Les dispositions du code de commerce relatives au délai d'acquisition de la clause résolutoire étant d'ordre public, elles priment sur celles contractuellement fixées, et il sera considéré que le délai accordé au défendeur pour régulariser sa situation locative après la délivrance du commandement de payer est d'un mois.
Le commandement délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 18 janvier 2024 pour le paiement de la somme en principal de 8.750 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte des termes de l'assignation, et à défaut pour M .[D] d'apporter la preuve qu'il s'est acquitté du paiement de cette somme dans le délai requis, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 19 février 2024.
L'obligation de M. [D] de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.
Sur les sommes réclamées à titre de clause pénale
Mme [W] [A] sollicite également une majoration contractuelle de 10% des loyers et accessoires impayés, outre les intérêts au taux mensuel de 1,5%.
Il est relevé à cet égard, en vertu de l'article 1231-5 du code civil, que " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. "
D'autre part, l'article 834 du code de procédure civile prévoit que " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. "
Il ressort de la combinaison de ces textes que la mesure de la disproportion des clauses pénales requiert un degré d'appréciation exclu des pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence, de sorte qu'il n'entre pas dans ses pouvoirs de diminuer le montant desdites clauses, et qu'il ne peut, au contraire, que faire droit à la totalité de la somme réclamée s'il l'estime fondée, ou écarter une pénalité manifestement excessive ou dérisoire.
Au cas présent, les sommes réclamées rappelées supra, par leur nature de clause pénale, peuvent par conséquent être réduites par le juge du fond notamment si elles apparaissent manifestement excessives. Tel pouvant être le cas en l'espèce, les demandes formées au titre de la majoration contractuelle de 10% des loyers et accessoires impayés ainsi que des intérêts au taux mensuel de 1,5%, ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés. Il n'y aura dès lors pas lieu à référé sur ces demandes.
Ainsi, M. [D] sera condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au seul montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.
Sur la demande provisionnelle en paiement de l'arriéré
M. [D] sera condamné au paiement de la somme de 10.875 euros, échéance du deuxième trimestre 2024 incluse (loyers et indemnités d'occupation), dernier paiement déduit à hauteur de 4.250 euros effectué par Mme [C].
Sur les demandes formées à l'encontre de la caution
L'engagement de caution Madame [C] rappelé ci-dessus, ne prévoit pas qu'il s'étend au paiement des indemnités d'occupation et des charges locatives.
Au regard de ce qui a été conventionnellement prévu, il ne peut dès lors porter, outre les frais et intérêts, que sur le paiement des loyers échus et impayés jusqu'au terme du bail, soit le jour de la résiliation du contrat le 19 février 2024, s'élevant à 5.510 euros (de décembre 2023 au 19 février 2024), dont il convient de déduire la somme de 4.250 euros qu'elle a réglée postérieurement au commandement de payer.
Elle sera par conséquent condamnée solidairement avec M. [D] au paiement de la somme de 1.260 euros.
Sur les dépens et frais irrépétibles
Succombant, M. [D] et Madame Mme [C] seront solidairement condamnés aux dépens.
Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [W] [A] l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons la résiliation du bail au 19 février 2024 ;
Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion de M. [D] et de tous occupants de son chef, du local situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;
Condamnons M. [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;
Condamnons M. [D] à payer à Mme [W] [A] la somme provisionnelle de 10.875 euros ;
Condamnons Mme [C], solidairement avec Monsieur [D], au paiement de la somme de 1.260 euros ;
Disons que le sort des meubles garnissant les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L. 433-I et suivants du code des procédures civiles d'exécution et R. 433-I et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Rejetons toutes les autres demandes de Mme [W] [A] ;
Condamnons solidairement M. [D] et Mme [C] à supporter la charge des dépens ;
Condamnons solidairement M. [D] et Mme [C] à payer à Mme [W] [A] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 JUILLET 2024.
LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE
