TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00469 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6NQ
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 JUILLET 2024
MINUTE N° 24/1928
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 03 Juin 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
La société SCI KEZA, venant aux droits de la SCI KEZ
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sonia VECCHIONE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0017
ET :
La société DIGITAL GOSPEL MUSIC
dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2016, la SCI KEZ a consenti un bail commercial à la société DIGITAL GOSPEL MUSIC portant sur des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3].
Par acte du 29 janvier 2024, la SCI KEZA, venant aux droits de la SCI KEZ par suite d'une fusion-absorption, a fait délivrer à la société DIGITAL GOSPEL MUSIC plusieurs commandement de payer successifs, et en dernier lieu, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial pour avoir paiement de la somme en principal de 161.691,87 euros.
Par acte du 7 mars 2024, la SCI KEZA a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société DIGITAL GOSPEL MUSIC, pour :
Faire constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;Obtenir l'expulsion de la société et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;Condamner la société DIGITAL GOSPEL MUSIC à lui verser à titre provisionnel la somme de 136.691,87 euros TTC correspondant à l'arriéré de loyers et charges au 29 février 2024, 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024, date de la signification du commandement de payer, outre la capitalisation desdits intérêts par application de l'article 1343-2 du code civil ;Condamner la société DIGITAL GOSPEL MUSIC à lui payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle de 17.113,40 euros HT à compter du 1er mars 2024, taxes et charges en sus, calculée prorata temporis jusqu'à la justification de la libération totale et effective des lieux et la remise des clés ;Dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel ILC, publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire ;Condamner la société DIGITAL GOSPEL MUSIC au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.
L'affaire a été appelée à l'audience du 3 juin 2024.
Régulièrement assignée, la société DIGITAL GOSPEL MUSIC n'a pas comparu.
L'état des inscriptions sur le fonds du locataire ne porte mention d'aucune inscription en date du 29 février 2024.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.
MOTIFS
En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes conséquentes
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "
Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".
En l'espèce, le bail stipule en son article 14 qu'à défaut d'exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance par le bailleur d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 29 janvier 2024 pour le paiement de la somme en principal de 161.691,87 euros TTC étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte actualisé des sommes dues produit 29 février 2024, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 1er mars 2024.
Dès lors, d'une part, l'obligation de la société DIGITAL GOSPEL MUSIC de quitter les lieux n'étant pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.
D'autre part, le maintien dans les lieux de la société DIGITAL GOSPEL MUSIC causant un préjudice à la SCI KEZA du fait d'une occupation des lieux sans contrepartie, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation. La partie défenderesse sera ainsi condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer conventionnel, soit la somme de 17.113,40 euros HT par mois, jusqu'à la libération des lieux.
La SCI KEZA justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé, que la société DIGITAL GOSPEL MUSIC reste lui devoir de manière non contestable au 29 février 2024 une somme de 123.216,48 euros (loyers et indemnités d'occupation), au titre des échéances du 4e trimestre 2023 et du 1er trimestre 2024.
La somme réclamée au titre de la taxe foncière 2023 se heurte en effet à une contestation sérieuse qu'il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, de trancher, en ce que d'une part, les sommes figurant sur les justificatifs produits (avis d'imposition et facture) sont différentes, et qu'en outre, la somme réclamée est calculée à partir de celle correspondant sur l'avis d'imposition à une adresse située [Adresse 2], qui n'est pas celle des lieux loués.
En conséquence, la société DIGITAL GOSPEL MUSIC sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 123.216,48 euros.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024, date de la signification du commandement de payer et la capitalisation des intérêts sera ordonnée, en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
Par ailleurs, la SCI KEZA sollicite l'indexation de l'indemnité d'occupation, si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, sur l'indice trimestriel ILC, publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire.
Cette indexation, par sa nature, peut être modérée par le juge du fond notamment si elle apparaît manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Tel est le cas en l'espèce, de sorte que la demande formée à ce titre ne relève pas du juge des référés, juge de l'évidence, et la société demanderesse sera renvoyée à mieux se pourvoir à cet égard.
Sur les dépens et frais irrépétibles
Succombant, la société DIGITAL GOSPEL MUSIC sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI KEZA l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons la résiliation du bail au 1er mars 2024 ;
Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion de la société DIGITAL GOSPEL MUSIC et de tous occupants de son chef, du local situé au [Adresse 1] à [Localité 3] ;
Disons que le sort des meubles garnissant les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L. 433-I et suivants du code des procédures civiles d'exécution et R. 433-I et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons la société DIGITAL GOSPEL MUSIC au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié, soit 17.113,40 euros HT, charges en sus, par mois ;
Condamnons la société DIGITAL GOSPEL MUSIC à payer à la SCI KEZA la somme provisionnelle de 123.216,48 euros, somme arrêtée au 29 février 2024, au titre des loyers et charges dues pour les échéances du 4e trimestre 2023 et du 1er trimestre 2024,
Assortissons cette somme des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024, avec capitalisation desdits intérêts en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande d'indexation de l'indemnité d'occupation ;
Rejetons toute autre demande ;
Condamnons la société DIGITAL GOSPEL MUSIC à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 janvier 2024 ;
Condamnons la société DIGITAL GOSPEL MUSIC à payer à la SCI KEZA la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 JUILLET 2024.
LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT
