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TRIBUNAL
JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 JUILLET 2024
AFFAIRE N° RG 24/03406 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCYC
N° de MINUTE : 24/00398
Chambre 6/Section 4
Monsieur [K] [N] [Y] [V]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Valérie PIGALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 2171
Madame [G] [W] [S]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Valérie PIGALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 2171
DEMANDEURS
C/
La SCCV FI [Localité 6] VEIL LOT E
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Emmanuelle MORVAN de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 211
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré
Président : Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, Magistrat ayant fait rapport à l’audience
Assesseurs : Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge
Monsieur François DEROUAULT, Juge
En présence d’auditeur de justice : Monsieur [D] [Z]
Assisté aux débats : Madame Reine TCHICAYA, Greffier
DÉBATS
Audience publique du 03 Juin 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2024.
JUGEMENT
Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, signé par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte notarié reçu le 11 janvier 2022, la SCCV FI [Localité 6] Veil Lot E a vendu en l’état futur d’achèvement à monsieur [K] [V] et madame [G] [S] les lots 31, 39 et 50 (appartement, place de stationnement et cave) dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le prix de 825.000 euros payable par tranches en fonction de l’avancement des travaux, la livraison étant annoncée au 31 décembre 2023 au plus tard.
Des travaux modificatifs, à la demande des acquéreurs, ont été convenus par devis accepté le 1er juillet 2022 (11.236,38 euros) et par devis accepté le 24 octobre 2022 (6.259,15 euros).
La livraison n’a pas pu intervenir en raison d’un désaccord entre les parties sur le paiement du solde du prix, la SCCV conditionnant la livraison au paiement intégral dudit solde (123.750 euros TTC correspondant à l’appel de fonds « Achèvement » (82.500 euros TTC) et à l’appel de fonds « Livraison » (41.250 euros TTC), outre 8.747,78 euros TTC au titre du solde des travaux modificatifs), les consorts [V]-[S] souhaitant consigner ledit solde au motif que les travaux seraient affectés de défauts.
Le 2 février 2024, la SCCV a fait signifier aux consorts [V]-[S] un commandement visant la clause résolutoire stipulée à l’acte de VEFA, de prendre livraison sous un mois des lots litigieux et de payer concomitamment la somme de 132.497,78 euros au titre du solde dû sur le prix de vente et les travaux modificatifs ; commandement contre lequel les consorts [V]-[S] ont formé opposition par acte du 15 février 2024, sommant la SCCV de se présenter le 29 février 2024 pour une nouvelle tentative de livraison.
Le 29 février 2024, les parties, chacune assistée, pour constat, d’un commissaire de justice, sont restées sur leur position respective.
Le 7 mars 2024, les consorts [V]-[S] ont procédé au paiement du solde du prix des travaux modificatifs (8.747,78 euros).
C’est dans ce contexte et après y avoir été dûment autorisés que, par acte d’huissier signifié le 12 mars 2024, monsieur [K] [V] et madame [G] [S] ont fait assigner à jour fixe la SCCV FI [Localité 6] Veil Lot E devant le tribunal judiciaire de Bobigny pour l’audience du 6 mai 2024, aux fins de :
rejet des prétentions et moyens adverses ; condamnation à leur remettre les clés des lots de copropriété 31, 39 et 50 litigieux et à procéder à la livraison desdits lots, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ; autorisation de consigner le solde de 5% du prix, soit la somme de 41.250 euros, entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations, avec valeur de paiement libératoire, et à ne le déconsigner qu’en cas d’accord des parties ou de décision judiciaire définitive ;condamnation à leur payer la somme de 5.585,84 euros au titre du préjudice financier ; condamnation à leur payer la somme de 1 euro symbolique au titre du stress généré ;condamnation aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; rappel de l’exécution provisoire de droit.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 29 mai 2024, monsieur [K] [V] et madame [G] [S] sollicitent :
à titre principal : le rejet des prétentions et moyens adverses ; l’irrecevabilité des prétentions adverses ne se rattachant pas avec un lien suffisant aux demandes initiales, à savoir la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande de condamnation au titre des pénalités, et les demandes de condamnation au titre des charges de copropriété et des préjudices allégués ;la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 2 février 2024 ; la condamnation de la SCCV à leur remettre les clés des lots de copropriété 31, 39 et 50 litigieux et à procéder à la livraison desdits lots, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ; l’autorisation de consigner le solde de 5% du prix, soit la somme de 41.250 euros, entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations, avec valeur de paiement libératoire, et à ne le déconsigner qu’en cas d’accord des parties ou de décision judiciaire définitive ;la condamnation de la SCCV à leur payer la somme de 33.980,65 euros au titre des pénalités de retard ; la condamnation de la SCCV à leur payer la somme de 11.277,84 euros au titre du préjudice financier, arrêté à juin 2024, sous réserve d’actualisation ;la condamnation de la SCCV à leur payer la somme de 50.000 euros au titre du stress généré ; à titre subsidiaire : la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le commandement du 2 février 2024 ; l’octroi des plus larges délais pour payer la somme de 41.250 euros ; à titre très subsidiaire, la condamnation de la SCCV à leur payer : 825.000 euros au titre du prix de vente ; 17.495,53 euros au titre des travaux modificatifs acquéreurs ; 756,24 euros au titre du coût du prêt travaux ; les frais d’actes dont la taxe sur la publicité foncière (4.831 euros), la CSI (825 euros) ; 50.000 euros au titre du préjudice moral ; en toute hypothèse : la condamnation de la SCCV à leur payer 2.286,26 euros au titre des charges de copropriété ; la condamnation de la SCCV aux dépens, en ce inclus les frais de signification de l’assignation, de la décision à intervenir et les frais de constat par commissaire de justice du 29 février 2024, ainsi qu’à leur payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; l’application des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et la capitalisation de ces intérêts ; le rappel de l’exécution provisoire de droit pour les demandes de remise des clés et de livraison et de consignation du solde du prix de vente, et pour leurs autres demandes, et le rejet de l’exécution provisoire de droit pour les demandes de la SCCV d’acquisition de la clause résolutoire.Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 mai 2024, la SCCV FI [Localité 6] Veil Lot E demande au tribunal :
à titre principal : de débouter les consorts [V]-[S] de leur demande de nullité du commandement du 2 février 2024 ; de constater l’acquisition de la clause résolutoire de l’acte de VEFA sur les lots 31, 39 et 50 litigieux au 2 mars 2024 ; à titre subsidiaire : de rejeter la demande de consignation du solde du prix de vente ; de lui donner acte de sa volonté de livrer les biens au plus vite, à réception du solde du prix de vente ; de rejeter la demande de condamnation sous astreinte, à défaut de réduire le montant de l’astreinte et de prononcer une astreinte également contre les consorts [V]-[S] ; à titre très subsidiaire : de débouter les consorts [V]-[S] de leurs demandes indemnitaires ; de juger irrecevables les demandes nouvelles formées par les consorts [V]-[S] dans leurs conclusions du 28 mai 2024, à défaut de rejeter les demandes nouvelles des consorts [V]-[S] (pénalités de retard, délai de paiement, sommes versées à l’occasion de la vente, charges de copropriété, exécution provisoire, coût du prêt travaux, capitalisation des intérêts), à défaut encore de ne retenir que la portion du prix de vente effectivement versée ; à titre reconventionnel, mais uniquement si le tribunal écarte l’acquisition de la clause résolutoire, de condamner les consorts [V]-[S] à lui payer la somme de 5.365,65 euros au titre des préjudices subis et celle de 2.571,25 euros au titre des pénalités de retard dues au 31 mai 2024 ; accessoirement : de laisser à la charge des consorts [V]-[S] les frais de constat du 29 février 2024 ; de condamner les consorts [V]-[S] aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du même code.
Pour un exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
A l'audience du 3 juin 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2024, date du présent jugement.
MOTIFS
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité des demandes incidentes
Les dispositions régissant la procédure à jour fixe ne dérogent pas à la règle édictée par l’article 70 du code de procédure civile selon lequel les demandes reconventionnelles et additionnelles sont recevables si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
En l’espèce, il est manifeste que les demandes reconventionnelles de la SCCV (acquisition de la clause résolutoire, paiement des charges de copropriété, réparation du préjudice) présentent un lien suffisant avec les prétentions originaires des consorts [V]-[S], s’agissant du même litige relatif à la livraison des biens en cause ; elles sont ainsi recevables.
Il en va de même des demandes additionnelles des consorts [V]-[S] (pénalités de retard, délai de paiement, remboursement des sommes versées à l’occasion de la vente, exclusion partielle de l’exécution provisoire, prise en charge des charges des copropriété, capitalisation des intérêts, prise en charge du coût du prêt travaux), qui soit présentent un lien évident avec les prétentions originaires, soit sont suscitées par les demandes reconventionnelles de la SCCV ; elles sont ainsi recevables.
Sur le sort de la vente litigieuse
L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l’espèce, l’acte de vente litigieux stipule (page 15) :
« Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son exacte échéance d’une somme quelconque formant partie du prix de la présente vente, celle-ci sera résolue de plein droit si bon semble au Vendeur, un (1) mois après commandement de payer demeuré infructueux, délivré au domicile ci-après élu par l’Acquéreur en indiquant l’intention du Vendeur de se prévaloir de la présente clause ».
Au cas particulier, la SCCV a fait signifier aux consorts [V]-[S] un commandement visant ladite clause résolutoire le 2 février 2024 de « prendre livraison des biens objet de la VEFA du 11 janvier 2022 » et « concomitamment de payer » les sommes de 123.750 euros au titre du solde du prix de vente et de 8.747,78 euros au titre du solde des travaux modificatifs acquéreurs.
Force est néanmoins de relever que :
sur le solde du prix de vente exigé, la somme de 82.500 euros correspondant à l’avant dernière tranche, « A l’achèvement des travaux » (voir page 14 de l’acte de vente), avait déjà été payée par virement du 20 novembre 2023 (voir l’attestation de déblocage de la somme par la banque des consorts [V]-[S] sur le compte bancaire de la SCCV produite en demande, pièce 17) ; sur le solde du prix de vente exigé, la somme de 41.250 euros correspondant à la dernière tranche, « A la livraison des Biens », n’était pas exigible en l’absence de livraison des biens, le commandement faisant d’ailleurs sommation de prendre possession des biens ; la somme réclamée au titre des travaux modificatifs acquéreurs ne fait pas partie du prix de vente, dont l’absence de paiement est seule susceptible de faire jouer la clause résolutoire.
Les causes du commandement étant inopérantes – ce qui ne le rend pas nul pour autant –, la clause résolutoire n’est pas acquise.
Les demandes de nullité du commandement de payer et de constat de l’acquisition de la clause résolutoire seront ainsi rejetées.
Sur la livraison des biens litigieux
L’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation dispose que le solde du prix de vente de l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement est payable lors de la mise du local à disposition de l’acquéreur ; qu’il peut toutefois être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat, peu important que le défaut invoqué n’ait pas un caractère substantiel (voir en ce sens Cass, Civ 3, 6 décembre 1972, 71-14.814).
En l’espèce, dès lors que les consorts [V]-[S] invoquent divers défauts de conformité – lesquels doivent, au sens de l’article R261-14 précité du code de la construction et de l’habitation, être entendus largement comme intégrant également les malfaçons –, ils sont en droit de payer le solde du prix dû à la livraison par la voie de la consignation plutôt que par versement entre les mains de la SCCV, sans qu’il soit à ce stade nécessaire de se prononcer sur la réalité des défauts allégués ; un tel débat devant avoir lieu dans un second temps, dans le cadre des diligences accomplies en vue d’obtenir la déconsignation du solde.
Il convient en conséquence :
de condamner la SCCV à remettre aux consorts [V]-[S] les clés des lots litigieux et de procéder à leur livraison ; eu égard à la volonté affichée de la SCCV de procéder à cette livraison, le prononcé d’une astreinte n’est pas justifié à ce stade ; de condamner les consorts [V]-[S] à consigner la somme de 41.250 euros, représentant le solde du prix de vente, entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations, ladite consignation valant paiement et pouvant être levée en cas d’accord des parties ou de décision judiciaire.
Sur les demandes indemnitaires des consorts [V]-[S]
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, sans quoi la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, selon l'article 1217 du même code, refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, et/ou demander réparation des conséquences de l'inexécution, le tout cumulable avec l'octroi de dommages et intérêts au sens de l'article 1231-1 du même code.
En l’espèce, il convient d’abord de relever que les pénalités de retard invoquées par les consorts [V]-[S] ne reposent sur aucune stipulation du contrat de vente, ni aucune disposition légale, de sorte qu’elles ne peuvent qu’être rejetées.
Pour le surplus, il résulte de ce qui précède que la SCCV ne pouvait refuser de livrer les lots litigieux aux consorts [V]-[S] une fois payés le prix de vente à 95% et l’intégralité des travaux modificatifs acquéreurs, soit le 7 mars 2024, compte par ailleurs tenu de l’offre de consigner les 5% restant dus sur le prix de vente et des démarches justifiées en ce sens.
Le retard de livraison depuis le 7 mars 2024 expose ainsi la responsabilité de la SCCV, laquelle sera ainsi condamnée à payer aux consorts [V]-[S], à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation de ces intérêts au sens de l’article 1343-2 du code civil :
la somme de 1.764,21 euros par mois du 7 mars 2024 au jour de la livraison effective (1.548,48 euros pour le loyer du logement occupé hors charges, lesquelles sont liées à l’occupation donc indépendantes du retard ; 215,73 euros pour le loyer du parking utilisé) au titre du coût du logement et stationnement exposé dans l’attente de la livraison, selon les justificatifs communiqués ; 5.000 euros au titre du préjudice moral, caractérisé par les tracas occasionnés par le retard et les démarches imposées pour y faire face, les autres difficultés personnelles invoquées par madame [S] étant à l’inverse sans lien justifié avec le présent litige.
De même, la SCCV devra supporter les charges de copropriété appelées sur la période postérieure au 7 mars 2024 jusqu’à la livraison. Au contraire, sur la période du 24 novembre 2023, date de la première réunion de livraison, au 7 mars 2024, les consorts [V]-[S], qui n’étaient pas à jour des sommes dues (notamment, le solde des travaux modificatifs était impayé), ont contribué à faire obstacle à la livraison des lots, de sorte qu’ils sont mal fondés à réclamer le remboursement de la provision sur charges de copropriété de 983,58 euros qu’ils justifient avoir payée le 27 novembre 2023.
Sur les demandes indemnitaires de la SCCV
En l’espèce, il résulte de ce qui précède que les consorts [V]-[S] ont manqué à leur obligation de payer le solde des travaux modificatifs acquéreurs, pourtant exigible, sur la période du 24 novembre 2023, date de la première réunion de livraison, au 7 mars 2024, date du paiement de ce solde, contribuant ainsi au blocage de la livraison.
Cette inexécution ne relève pas des pénalités de retard prévues par l’acte de vente, en page 15, lesquelles ne visent que le retard de paiement d’une partie du prix de vente ; la demande présentée de ce chef par la SCCV sera ainsi rejetée.
Il en ira de même des primes d’assurance et des frais d’électricité invoqués par la SCCV, les premières n’étant pas justifiées et les seconds étant sans lien avec le retard reproché aux consorts [V]-[S].
Il n’est pas davantage démontré la réalité des frais financiers supportés du fait de l’absence de paiement du solde des travaux modificatifs acquéreurs dès l’échéance, pas plus que l’imputabilité aux consorts [V]-[S] des nombreux rendez-vous de livraison et du coût en personnel en résultant pour la SCCV, cette dernière s’opposant en toute hypothèse à toute livraison en cas de consignation du solde du prix de vente.
A l’inverse, les consorts [V]-[S] devront supporter les charges de copropriété sur les lots litigieux pour la période du 24 novembre 2023 au 7 mars 2024 ; la SCCV, qui ne justifie pas avoir avancé ces sommes, n’est toutefois pas fondée à en réclamer le remboursement.
Sur les demandes accessoires
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En application de l'article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En conséquence, la SCCV, partie perdante pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens, en ce inclus les frais de signification de l’assignation et de la décision à intervenir, mais en ce exclus les frais de constat par commissaire de justice du 29 février 2024, qui ne relèvent pas des dépens, ainsi qu'à payer aux consorts [V]-[S] une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens fixée, en équité et en l'absence de justificatif, à 4.000 euros.
Enfin, aucun élément ne justifie d'écarter, même partiellement, l'exécution provisoire de droit, laquelle est compatible avec la nature de l'affaire au sens de l'article 514-1 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,
Déclare recevables les demandes reconventionnelles présentées par la SCCV FI [Localité 6] Veil Lot E (acquisition de la clause résolutoire, paiement des charges de copropriété, réparation du préjudice) ;
Déclare recevables les demandes additionnelles présentées par monsieur [K] [V] et madame [G] [S] (pénalités de retard, délai de paiement, remboursement des sommes versées à l’occasion de la vente, exclusion partielle de l’exécution provisoire, prise en charge des charges des copropriété, capitalisation des intérêts, prise en charge du coût du prêt travaux) ;
Déboute monsieur [K] [V] et madame [G] [S] de leur demande de nullité du commandement visant la clause résolutoire du 2 février 2024 ;
Déboute la SCCV FI [Localité 6] Veil Lot E de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
Condamne la SCCV FI [Localité 6] Veil Lot E à remettre à monsieur [K] [V] et madame [G] [S] les clés des lots 31, 39 et 50 dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] et à procéder à la livraison desdits lots ;
Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;
Condamne monsieur [K] [V] et madame [G] [S] à consigner la somme de 41.250 euros, représentant le solde du prix de vente, entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations, ladite consignation valant paiement et pouvant être levée en cas d’accord des parties ou de décision judiciaire ;
Condamne la SCCV FI [Localité 6] Veil Lot E à payer à monsieur [K] [V] et madame [G] [S], avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation de ces intérêts au sens de l’article 1343-2 du code civil :
la somme de 1.764,21 euros par mois du 7 mars 2024 jusqu’au jour de la livraison effective, au titre du coût du logement et stationnement exposé dans l’attente de la livraison ; 5.000 euros au titre du préjudice moral ;
Dit que la SCCV FI [Localité 6] Veil Lot E devra supporter les charges de copropriété sur les lots litigieux sur la période du 7 mars 2024 jusqu’au jour de la livraison ;
Déboute monsieur [K] [V] et madame [G] [S] de leur demande de remboursement de la provision sur charges de copropriété payée le 27 novembre 2023 à hauteur de 983,58 euros ;
Déboute la SCCV FI [Localité 6] Veil Lot E de sa demande de paiement de pénalités de retard ;
Déboute la SCCV FI [Localité 6] Veil Lot E de sa demande de dommages et intérêts ;
Dit que monsieur [K] [V] et madame [G] [S] devront supporter les charges de copropriété sur les lots litigieux sur la période du 24 novembre 2023 au 7 mars 2024 ;
Condamne la SCCV FI [Localité 6] Veil Lot E aux dépens, en ce inclus les frais de signification de l’assignation et du jugement, mais en ce exclus les frais de constat par commissaire de justice du 29 février 2024 ;
Condamne la SCCV FI [Localité 6] Veil Lot E à payer à monsieur [K] [V] et madame [G] [S] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
La minute a été signée par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
