TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00316 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOY4
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 JUILLET 2024
MINUTE N° 24/01706
----------------
Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,
Après avoir entendu les parties à notre audience du 02 mai 2024 avons mis l'affaire en délibéré au 21 juin 2024 et avons prorogé ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
La société DAN IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Henri ROUCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0335
ET :
La société RS AUTO
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Elise BARANIACK, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 173
Monsieur [B] [G]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
**************************************************
EXPOSE DU LITIGE
Par acte délivré le 19 décembre 2023 et le 10 janvier 2024, la société SCI DAN IMMOBILIER a assigné en référé devant le président de ce tribunal M. [B] [G] et la société RS AUTO aux fins, essentiellement, d'ordonner l'expulsion de M. [B] [G] et de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 3], sous astreinte , et la séquestration du mobilier présent sur place , le condamner à régler la somme de 49.150,01 euros au titre des arriérés locatifs, ainsi qu'une indemnité d'occupation.
Après renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 2 mai 2024.
Par conclusions soutenues oralement, la société SCI DAN IMMOBILIER demande :
A titre principal,
- Constater que M. [B] [G] , titulaire du Bail, est occupant sans droit ni titre ;
- Constater que la société RS AUTO est occupante sans droit, ni titre ;
En conséquence,
- Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [B] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte ;
- Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués ;
- Condamner à titre provisionnel M. [G] [B] à lui payer les sommes suivantes : * 49 150,01 euros, au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023, somme arrêtée au 31 décembre 2023 ;
* 304 euros correspondant au coût du commandement de payer ;
- Fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par M. [B] [G], pour chaque jour de retard, à 150% du montant du dernier loyer annuel en cours au jour de la résiliation soit la somme de 35.442,36 euros HT HC ;
- Condamner à titre provisionnel M. [B] [G] au paiement de ladite indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des lieux ;
- Juger que le montant du dépôt de garantie à hauteur de 5.907,07 € restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts ;
- Juger que toutes les sommes auxquelles sera condamné M. [B] [G] seront majorées de 1 % conformément aux termes des stipulations contractuelles ;
A titre subsidiaire,
- Constater que la société RS AUTO est occupante sans droit, ni titre ;
En conséquence,
- Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société RS AUTO et de tous occupants de son chef des lieux occupés ;
- Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués ;
- Condamner à titre provisionnel la société RS AUTO à payer à la société SCI DAN IMMOBILIER les sommes suivantes :
* 58 995,11 euros, au titre des loyers impayés et ce avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2023, somme arrêtée au 31 mai 2024 ;
* 268,58 euros correspondant au coût du commandement de payer ;
- Fixer à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due par la société RS AUTO, pour chaque jour de retard, à 150% du montant du dernier loyer annuel en cours au jour de la résiliation soit la somme de 35.442,36 euros HT HC ;
- Condamner à titre provisionnel la société RS AUTO au paiement de ladite indemnité d’occupation, pour chaque jour de retard et ce jusqu’à libération effective des lieux occupés ; - Juger que le montant du dépôt de garantie à hauteur de 5.907,07 euros restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts ;
- Juger que toutes les sommes auxquelles sera condamnée la société RS AUTO seront majorées de 1 % conformément aux termes des stipulations contractuelles ;
En tout état de cause,
- Condamner M. [B] [G] à payer à la société SCI DAN IMMOBILIER la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société RS AUTO à payer à la société SCI DAN IMMOBILIER la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner M. [B] [G] aux entiers dépens ;
- Condamner la société RS AUTO aux entiers dépens.
En substance, la société SCI DAN IMMOBILIER expose que par acte sous seing privé en date du 7 juillet 2016, elle a consenti à M. [B] [G] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3]; que sans qu'elle n'en ait été préalablement informée et en contravention avec le contrat de bail, la société RS AUTO occupe les lieux depuis décembre 2018 ; qu'elle a accepté les loyers réglés par cette société par méconnaissance de ses droits mais qu'elle lui a ensuite fait délivrer une sommation de communiquer copie de la cession intervenue avec M. [B] [G] ainsi qu'un commandement de payer les arriérés locatifs. Elle ajoute avoir fait assigner la société RS AUTO en expulsion et en paiement devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, qui, par ordonnance du 8 septembre 2023, a dit n'y avoir lieu à référé ; que les impayés persistent ; que le 31 octobre 2023, elle a fait délivrer un commandement à son cocontractant, M. [B] [G].
En réponse aux moyens soulevés en défense, elle soutient qu'aucune cession ne lui a été notifiée ni n'est produite aux débats, qu'aucune résiliation du bail conclu avec M. [B] [G] n'est intervenue de sorte que la société RS AUTO se trouve dans les lieux sans droit ni titre.
Par conclusions soutenues oralement, la société RS AUTO demande de dire n'y avoir lieu à référé, soulevant l'existence d'une contestation sérieuse. A titre subsidiaire, elle demande, au visa de l'article 1235 du code civil, de condamner la société SCI DAN IMMOBILIER à lui rembourser les loyers et charges indûment versés, soit la somme de 118.369,70 euros. En tout état de cause, elle demande la condamnation de la société SCI DAN IMMOBILIER à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle confirme exploiter un fonds de commerce de garage dans les lieux depuis 2018, et soutient que le bailleur en a toujours été informé, qu'il a accepté les loyers sans contestation pendant plusieurs années et que des pourparlers sont intervenus en 2022 pour signer un bail commercial. Elle entend ainsi se prévaloir de la qualité de locataire, en vertu d'un bail verbal, et soutient que c'est elle qui a créé le fonds de commerce dans les lieux loués, ceux-ci n'ayant jamais été exploités par M. [B] [G]. Elle ajoute que la clause résolutoire du bail signé le 7 juillet 2016 avec M. [B] [G] ne lui est nullement opposable.
Régulièrement cité, M. [B] [G] n'a pas comparu.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et soutenues à l'audience.
MOTIFS
En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »
Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
En l’espèce, il est incontestable que le bail consenti à M. [B] [G] en date du 7 juillet 2016 est toujours en cours.
En effet, il n'est pas justifié qu'il ait été mis fin à ce contrat ni qu'il ait été cédé ou, à supposer même qu'il ait fait l'objet d'une cession, que celle-ci soit opposable au bailleur, le projet de bail entre la société DAN IMMOBILIER et la société RS AUTO versé aux débats démontrant même le contraire.
Ce bail stipule comporte une clause résolutoire, qui indique qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer des arriérés locatifs a été délivré au preneur, M. [B] [G] le 31 octobre 2023, dans les formes prévues par les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce et est demeuré infructueux dans le mois suivant sa délivrance, tel que cela résulte du relevé de compte arrêté au 31 décembre 2023 faisant état d'un solde débiteur de 49.150,01 euros, terme du 4e trimestre 2023 inclus.
En conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après la délivrance du commandement, soit le 1er décembre 2023. L’obligation de M. [B] [G] et de tout occupant de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon modalités fixées au dispositif, sans qu'il y ait lieu à fixer une astreinte, le possible recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux du preneur causant un préjudice à la société SCI DAN IMMOBILIER, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.
Le bailleur ne rapportant pas la preuve que son préjudice excède le montant des loyers qu'il aurait perçus si le bail s'était poursuivi, le montant de cette indemnité sera fixé au montant du loyer mensuel augmenté des charges, taxes et accessoires tels qu'ils auraient été dus si le bail s'était poursuivi, sans majoration.
M. [B] [G] sera condamné au paiement provisionnel de cette indemnité, jusqu'à la libération des lieux.
Par ailleurs, la société SCI DAN IMMOBILIER justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 31 décembre 2023 joint à l'assignation, que M. [B] [G] reste lui devoir à cette date de manière non contestable une somme de 49.150,01 euros, terme du 4e trimestre 2023 inclus, à valoir sur les loyers et charges impayés.
M. [B] [G] sera condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.
Les demandes au titre de majoration de 1% et de la conservation du dépôt de garantie étant de nature indemnitaire et comme telles soumises à l’interprétation et à l’appréciation du juge, elles présentent les caractéristiques d’une contestation sérieuse qui ne peut être tranchée en référé.
Il n'y a donc pas lieu à référé de ces chefs de demande.
La demande de condamnation à régler la somme de 304 euros au titre du commandement de payer sera rejetée, celle-ci faisant double emploi avec la demande de condamnation aux dépens.
Sur les demandes accessoires
Succombant, M. [B] [G] sera également condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 octobre 2023.
Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SCI DAN IMMOBILIER l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons la résolution du bail liant la société SCI DAN IMMOBILIER et M. [B] [G] au 1er décembre 2023 ;
Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de M. [B] [G] ou de tous occupants de son chef hors du local sis au [Adresse 3] ;
Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons M. [B] [G] au paiement d'une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges, taxes et accessoires afférents qu'elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;
Condamnons M. [B] [G] à payer à la société SCI DAN IMMOBILIER la somme provisionnelle de de 49.150,01 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités impayés, terme du 4e trimestre 2023 inclus ;
Assortissons cette somme des intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 ;
Rejetons la demande de condamnation à régler la somme de 304 euros au titre du commandement de payer ;
Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes au titre de la majoration de 1% et de la conservation du dépôt de garantie ;
Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;
Condamnons M. [B] [G] à payer à la société SCI DAN IMMOBILIER la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons M. [B] [G] à supporter la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 octobre 2023 ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.
AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 08 JUILLET 2024.
LA GREFFIÈRE
LA PRÉSIDENTE
