TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
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N° RG 24/01295 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZLA5
Minute :
Monsieur [Y] [I]
Représentant : Me Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172
C/
Monsieur [G] [C]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Juillet 2024
DEMANDEUR :
Monsieur [Y] [I]
100, rue Marceau
93100 MONTREUIL
non comparant, ni représenté
DÉFENDEUR :
Monsieur [G] [C]
6, rue des Grandes Murailles
93300 AUBERVILLIERS
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 04 Juin 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024, par Mme Laurence HAIAT, en qualité de juge du tribunal judiciaire siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois statuant en référés / juge des contentieux de la protection statuant en référés, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er mars 2008, Monsieur [Y] [H] a donné à bail d'habitation à Monsieur [Y] [I] un appartement de type F1 situé 100, rue Marceau, 93100 MONTREUIL.
Par acte sous seing privé du 1er avril 2014, Monsieur [Z] [E], nouveau propriétaire, a établi un nouveau bail d’habitation à Monsieur [Y] [I] portant sur les mêmes locaux susvisés.
Par acte notarié en date du 6 septembre 2021, Monsieur [Z] [E] a vendu l’appartement occupé par Monsieur [Y] [I], sis 100, rue Marceau, 93100 MONTREUIL, à Monsieur [G] [C].
Reprochant au bailleur un défaut de jouissance paisible de son logement en raison des nombreux désordres l'affectant, Monsieur [Y] [I] a assigné Monsieur [G] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, statuant en référé, par acte de commissaire de justice, en date du 15 mai 2024 aux fins de voir :
Admettre Monsieur [I] au bénéfice de l’aide juridictionnelle, Autoriser Monsieur [I] à suspendre le versement du loyer pendant toute la durée des travaux de réhabilitation de l’immeuble et jusqu’à complète réalisation des travaux de mise en conformité préconisés par le SCHS de MONTREUIL, celle-ci devant être constatée par commissaire de justice aux frais du bailleur, à titre subsidiaire, l’autoriser à suspendre le paiement du loyer pendant toute la durée des travaux de réhabilitation de l’immeuble ; en réduire le montant à 100 euros par mois, à compter de la fin de ces travaux et jusqu’à complète réalisation des travaux de mise en conformité préconisés par le SCHS de MONTREUIL, celle-ci devant être constatée par commissaire de justice aux frais du bailleur, Enjoindre au bailleur de prendre en charge les frais de relogement temporaire de Monsieur [I] le temps des travaux, ou à titre subsidiaire, lui enjoindre de proposer à Monsieur [I], dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, une solution de relogement temporaire et adaptée à ses besoins et capacités, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, Enjoindre à Monsieur [C] de faire réaliser dans le logement de Monsieur [I] les travaux préconisés par le service d’hygiène de la ville de MONTREUIL, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, Condamner Monsieur [C] à verser à Monsieur [I] une provision d’un montant de 3.000 euros au titre du préjudice subi, Condamner Monsieur [C] à verser à Monsieur [I] une provision d’un montant de 3.000 euros au titre du préjudice moral, Condamner Monsieur [C] à verser au conseil de Monsieur [I] la somme de 1.500 euros sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 juin 2024.
Monsieur [Y] [I], assisté de son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise qu’il dort dehors depuis que les travaux au sein de son immeuble ont débuté.
Monsieur [G] [C], cité selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'aide juridictionnelle à titre provisoire :
L’aide juridictionnelle totale a été accordée à Monsieur [Y] [I] pour la présente procédure par décision du bureau d’aide juridictionnelle en date du 13 mai 2014.
Dès lors, la demande n’a plus d’objet.
Sur la demande de condamnation du bailleur à réaliser les travaux de réfection de l'appartement pris à bail
En application de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
En l'espèce, au regard des pièces produites par Monsieur [I], et notamment le rapport de visite réalisé par l’inspecteur de salubrité de la mairie de MONTREUIL le 18 janvier 2024 décrivant de nombreux désordres dans l'appartement au titre des moisissures, de l’humidité, des dégradation des murs et plafonds, de l’insuffisance de ventilation, de la présence de nuisibles, qui constituent des infractions à la réglementation sanitaire, il n'est pas contestable que l'état du logement dépasse le simple défaut d'entretien courant mis à la charge du locataire et qu'il constitue un trouble manifestement illicite en ce qu'il nécessite des travaux de réfection qui n'ont pas été mis en œuvre par le bailleur malgré son obligation légale et contractuelle de le faire, trouble qu'il convient de faire cesser.
La demande de Monsieur [Y] [I] est en conséquence bien fondée et il y sera fait droit dans les conditions précisées au dispositif.
Il n’y a pas lieu d’assortir l’exécution des travaux à une astreinte, la diminution de loyer suffisant à contraindre le bailleur à réaliser les travaux dans les plus brefs délais après la fin des travaux de réhabilitation des parties communes.
Sur la demande de suspension du paiement des loyers dus pendant la réalisation des travaux
Aux termes de l'article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment de l’attestation de l’inspecteur de salubrité, que le logement est inaccessible pendant la durée des travaux de réhabilitation de l’immeuble, lesquels ont débuté le 19 février 2024 pour une durée estimée d’un an.
Il convient en conséquence d'ordonner la suspension du paiement des loyers par Monsieur [Y] [I] durant la durée des travaux de réhabilitation de l’immeuble, soit depuis le 19 février 2024 jusqu'au complet achèvement de ceux-ci.
Au regard des nombreux désordres affectant le logement, le loyer sera réduit à la somme de 150 euros par mois, à compter de la fin des travaux de réhabilitation de l’immeuble et du retour de Monsieur [I] à son domicile, jusqu’à complète réalisation des travaux de mise en conformité préconisés par le SCHS de MONTREUIL, et ordonnés par la présente ordonnance.
Sur la prise en charge des frais de relogement temporaire de Monsieur [I] le temps des travaux
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de l’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, applicable en l’espèce, lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.
A défaut, l'hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L.521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l'exploitant.
En l'espèce, il ressort du rapport de visite réalisé par l’inspecteur de salubrité de la mairie de MONTREUIL le 18 janvier 2024 que l’immeuble est suivi dans le cadre d’une procédure de péril relatif à des désordres structurels dans les parties communes et que le logement occupé par Monsieur [I] présente des manquements au code de la santé publique et au règlement sanitaire départemental de Seine Saint Denis :
Présence de nuisibles (cafards, souris) (article R.1331-45 du CSP)Prolifération de moisissures dans la cuisine (article R.1331-44 du CSP)Présence d’humidité dans la salle d’eau (article R.1331-25, R.1331-44 et R.1331-47 du CSP)Revêtements muraux dégradés dus à l’humidité dans la salle d’eau (article R.1331-47 du CSP)Insuffisance de ventilation dans l’ensemble du logement (article R1331-26 et R1331-34 du CSP)Communication directe entre la cuisine et le cabinet d’aisances (article R.1331-30 du CSP)
Par ailleurs, il résulte de l’attestation du même inspecteur de salubrité, que le logement de Monsieur [I] n’est pas accessible à l’occupation en raison des importants travaux dans l’immeuble, prescrits par l’architecte de la copropriété, nécessaires en raison d’importants désordres structurels de la cage d’escalier pouvant porter atteinte à la sécurité des occupants. Il ressort de cette même attestation que l’ensemble de l’immeuble a dû être évacué. Ces travaux ont débuté le 19 février 2024, et la fin des travaux est prévue pour le 17 février 2025.
Monsieur [Y] [I] demande la condamnation de Monsieur [G] [C] à prendre en charge les frais de relogement temporaire le temps des travaux.
Il résulte du texte susvisé qu’une obligation de relogement pèse sur le bailleur, en présence de toute impossibilité d’habiter les lieux ou de toute évacuation, ce qui est le cas en l’espèce.
Dès lors, il sera fait droit à la demande de Monsieur [Y] [I]. Monsieur [G] [C] sera condamné à prendre en charge les frais de relogement temporaire, sur présentation de justificatifs, le temps des travaux de réhabilitation de l’immeuble, depuis le 19 février 2024, jusqu’à la fin des travaux de réhabilitation de l’immeuble permettant à Monsieur [I] de retrouver son logement.
Sur les demandes de provision
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.
L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.
Sur la demande de provision au titre du trouble de jouissance
En l'espèce il convient de relever que Monsieur [Y] [I] justifie avoir informé de manière incontestable son bailleur des désordres relatifs à l’humidité et aux moisissures affectant le logement et avoir fait un signalement au SCHS dès le 15 janvier 2021. Le bailleur n’a réalisé aucun travaux dans le logement à la suite de ce signalement.
Il est rappelé les désordres relatés dans le rapport de visite réalisé par l’inspecteur de salubrité de la mairie de MONTREUIL le 18 janvier 2024 :
Présence de nuisibles (cafards, souris) (article R.1331-45 du CSP)
Prolifération de moisissures dans la cuisine (article R.1331-44 du CSP)
Présence d’humidité dans la salle d’eau (article R.1331-25, R.1331-44 et R.1331-47 du CSP)
Revêtements muraux dégradés dus à l’humidité dans la salle d’eau (article R.1331-47 du CSP)
Insuffisance de ventilation dans l’ensemble du logement (article R1331-26 et R1331-34 du CSP)
Communication directe entre la cuisine et le cabinet d’aisances (article R.1331-30 du CSP)
Il est incontestable que Monsieur [Y] [I] a subi un trouble de jouissance depuis le mois de janvier 2021 jusqu’au 19 février 2024, affectant l'ensemble de l'appartement.
Le juge des référés ne pouvant apprécier le fond du litige sans outrepasser son pouvoir, le montant de l'indemnité pour trouble de jouissance non sérieusement contestable sera fixé à la somme de 2.000 euros, au paiement de laquelle le défendeur sera condamné à titre provisionnel.
Sur la demande de provision au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral
En application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
En l'espèce, il n’est pas contestable que Monsieur [I] s’est retrouvé privé de toit, en situation d’errance, n’ayant pas eu les moyens financiers de se reloger. Il justifie bénéficier du RSA. Cette situation de précarité est imputable au bailleur, lequel n’a pas proposé de relogement à son locataire.
En conséquence, le montant de l'indemnité pour préjudice moral non sérieusement contestable sera fixé à la somme de 1.500 euros, au paiement de laquelle le défendeur sera condamné à titre provisionnel.
Sur les demandes accessoires
L’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle prévoit qu’en toute matière l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale peut demander au juge de condamner la partie tenue aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle à lui payer une somme au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle aurait exposé s’il n’avait pas eu cette aide.
Il paraît équitable de condamner Monsieur [G] [C] aux dépens et au paiement au bénéfice de Me CAILLET de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve que ce dernier renonce au bénéfice de l’aide juridictionnelle.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Condamnons Monsieur [G] [C] à réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du logement occupé par Monsieur [Y] [I] situé 100, rue Marceau, 93100 MONTREUIL résultant des désordres constatés le rapport de visite réalisé par l’inspecteur de salubrité de la mairie de MONTREUIL le 18 janvier 2024, à ses frais exclusifs, lesquels pourront être réalisés après la fin des travaux de réhabilitation de l’immeuble ;
Ordonnons la suspension du paiement des loyers par Monsieur [Y] [I] durant la durée des travaux de réhabilitation de l’immeuble, soit depuis le 19 février 2024 et jusqu'au complet achèvement de ceux-ci ;
Réduisons le loyer principal, à compter de la fin des travaux de réhabilitation de l’immeuble, soit à compter de la réintégration de Monsieur [Y] [I] dans les lieux sis 100, rue Marceau, 93100 MONTREUIL, à la somme de 150 euros ;
Condamnons Monsieur [G] [C] à prendre en charge les frais de relogement temporaire, sur présentation de justificatifs, le temps des travaux de réhabilitation de l’immeuble, depuis le 19 février 2024, jusqu’à la fin des travaux de réhabilitation de l’immeuble ;
Condamnons Monsieur [G] [C] à verser à Monsieur [Y] [I] la somme provisionnelle de 2 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;
Condamnons Monsieur [G] [C] à verser à Monsieur [Y] [I] la somme provisionnelle de 1.500 euros en réparation de son préjudice moral ;
Condamnons Monsieur [G] [C] à payer à Me CAILLET, avocat du bénéficiaire de l’aide, la somme de 1.000€ en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
Condamnons Monsieur [G] [C] aux dépens ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit par provision.
LE GREFFIER LE JUGE
