TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
62 rue Franklin
93100 MONTREUIL
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N° RG 24/00906 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZF4W
Minute :
Madame [E] [S]
Représentant : Maître Arnaud MONIN de la SELAS VO DINH - MONIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 197
C/
Monsieur [U] [I] [P]
copie exécutoire à
Maître Arnaud MONIN
copie certifiée conforme à
Monsieur [U] [I] [P]
le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Juillet 2024
DEMANDEUR :
Madame [E] [S]
6, rue des Amandiers
93700 DRANCY
représentée
DÉFENDEUR :
Monsieur [U] [I] [P]
76 Avenue Pasteur
5ème étage - porte droite
93100 MONTREUIL
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 04 Juin 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024, par Mme Laurence HAIAT, en qualité de juge des contentieux de la protection statuant en référés, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 17 août 2021, Madame [E] [S] a donné à bail à Monsieur [U] [P], un appartement à usage d’habitation situé 76, avenue Pasteur, 93100 MONTREUIL, moyennant un loyer initial charges comprises de 944 euros par mois.
Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer a été signifié en date du 9 janvier 2024, à Monsieur [U] [P], portant sur la somme de 2.570,23 euros, et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte d'huissier en date du 11 mars 2024, Madame [E] [S] a fait assigner Monsieur [U] [P], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, statuant en référés, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à la date du 20 février 2024, Prononcer à titre subsidiaire la résolution du bail, Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [P], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Ordonner à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira aux demandeurs, et ce, aux frais, risques et périls du défendeur, Condamner Monsieur [U] [P] à payer à Madame [E] [S] :une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,la somme de 4.582,33 euros en principal au titre des termes dus au 1er mars 2024 selon décompte ci-dessus, terme de mars 2024 inclus, outre intérêts de droit à compter de l’assignation, tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 juin 2024.
A cette audience, Madame [E] [S], régulièrement représentée, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé la dette locative à la somme de 3.600,48 euros, échéance du mois de juin 2024 comprise, selon le décompte en date du 4 juin 2024.
Monsieur [U] [P], cité à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 15 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [U] [P] le 9 janvier 2024.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 20 février 2024. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 17 août 2021, à compter du 20 février 2024.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [U] [P] n’a pas comparu à l’audience et aucune enquête sociale n’est versée aux débats. Dès lors, le tribunal n’est pas en mesure de connaître la situation financière du locataire.
Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité.
Monsieur [U] [P] étant sans droit ni titre depuis le 20 février 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [U] [P], en sa qualité de locataire, et Monsieur [W] [F], en sa qualité de caution, sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, il ressort du décompte locatif qu’à la date du 4 juin 2024, la dette locative s’élève à la somme de 3.600,48 euros, mois de juin 2024 inclus.
Monsieur [U] [P] sera donc condamné au paiement de la somme de 3.600,48 euros, correspondant aux indemnités d’occupation dues au 4 juin 2024, mois de juin 2024 inclus.
Monsieur [U] [P] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 5 juin 2024, jusqu’à la date de libération effective des lieux.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [U] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et sera condamné à verser la somme de 300 euros, à Madame [E] [S], au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2021 portant sur l’appartement situé 76, avenue Pasteur, 93100 MONTREUIL sont réunies à la date du 20 février 2024 ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
ORDONNONS, à défaut pour Monsieur [U] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Monsieur [U] [P] à verser à Madame [E] [S] la somme de 3.600,48 euros (décompte incluant la mensualité de juin 2024), correspondant à l'arriéré de loyers en date du 4 juin 2024, charges et indemnités d’occupation ;
CONDAMNONS Monsieur [U] [P] à verser à Madame [E] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 5 juin 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNONS Monsieur [U] [P] à verser à Madame [E] [S] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [U] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
RAPPELONS que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
